เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: วิกฤตการณ์หรือโอกาส? คู่มือการวิเคราะห์ผลประกอบการบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์อันท้าทายสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง การคาดหวังถึงการเติบโตอันสดใสที่ต่อเนื่องมาจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงของภาวะตลาดที่ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค หรือที่เรียกกันว่า “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังในการฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ และภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ก็ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
ด้วยความตั้งใจที่จะให้ภาพรวมที่ชัดเจนและข้อมูลเชิงลึกแก่ผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ที่ทำการซื้อขายอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) ในช่วงปี 2566 เพื่อประเมินศักยภาพในการปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ การวิเคราะห์นี้จะเผยให้เห็นถึง “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในภาวะวิกฤตการณ์นี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณแห่งการชะลอตัวของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมประมาณ 376,141 ล้านบาท ถือว่าลดลงเล็กน้อยราว 1.2% ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นสัดส่วนมากกว่าครึ่ง มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บางบริษัทเผชิญกับตัวเลขการติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ ไรมอนด์ แลนด์ ก็ได้รับผลกระทบอย่างหนักที่ติดลบ 26% ตามมาด้วย ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ที่ 23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ ที่ 22%, และ ไซมิส แอสเสท ที่ 21%
แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่พ้นจากกระแสชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจากแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย ที่ติดลบ 10%, พฤกษา โฮลดิ้ง ที่ 9%, และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวมสูงสุด แต่ภาพรวมการขายสะท้อนความท้าทาย
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ สามารถครองอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน เอพี (ไทยแลนด์) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ศุภาลัย ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง คว้าอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ในอันดับถัดมาคือ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่ 24,487 ล้านบาท, ยูนิเวนเจอร์ ที่ 17,672 ล้านบาท, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ที่ 16,169 ล้านบาท, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ 15,157 ล้านบาท และ สิงห์ เอสเตท ที่ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริงนั้น ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบางบริษัทในกลุ่มรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้ส่วนเพิ่มจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะให้ภาพที่แม่นยำกว่าต่อความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เมื่อประเมินจากรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว ภาพรวมของ 41 บริษัทที่ทำการเก็บข้อมูลพบว่า สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมถึง 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ความท้าทายนี้ปรากฏชัดในหลายบริษัท เช่น ไรมอนด์ แลนด์ ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ที่ลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ผู้นำอันดับ 1 ในหมวดนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% การที่บริษัทขนาดใหญ่ในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ถึง 8 บริษัท มีรายได้ลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากโดยรวมของตลาด
เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย แต่คู่แข่งยังคงรักษาศักยภาพ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยแซงหน้า แสนสิริ ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แสนสิริ ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ศุภาลัย ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ทำผลงานได้โดดเด่น ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% พฤกษา โฮลดิ้ง คว้าอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ในอันดับ 6 แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท แม้จะเผชิญกับการลดลงของรายได้ในส่วนนี้ อันดับ 7 เป็นของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แม้จะเผชิญกับรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท ควอลิตี้ เฮ้าส์ เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่ควรจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทฯ มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตอย่างก้าวกระโดดนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่ซ่อนเร้นและกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งของบริษัทฯ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าการมีรายได้จำนวนมากจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากกำไรสุทธิที่สามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ยังไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษเข้ามาสนับสนุน
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยสำคัญที่ทำให้แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีกำไรสูงถึงระดับนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างรายได้ราว 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ซึ่งเฉือน เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
แสนสิริ ติดอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
อันดับ 6 เป็นของ เอสซี แอสเสท ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท โดยเฉือน ควอลิตี้ เฮ้าส์ ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างน่าเสียดาย พฤกษา โฮลดิ้ง ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่ทำกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ แต่โอกาสสำหรับผู้ที่ปรับตัวได้
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจมหภาค, อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, และความไม่แน่นอนของนโยบายภาครัฐ
ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการจะต้องใช้ความสามารถในการบริหารจัดการอย่างสูงสุด เพื่อฝ่าฟันอุปสรรคและสร้างการเติบโตท่ามกลางความผันผวนนี้ สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจใน หุ้นอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ผลประกอบการในเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้สามารถประเมินมูลค่าที่แท้จริงของบริษัท และมองหาโอกาสในการลงทุนในบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน และสามารถปรับตัวเข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างทันท่วงที
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการวางแผนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายในปี 2567 การทำความเข้าใจตัวชี้วัดเหล่านี้อย่างถ่องแท้ คือก้าวแรกที่สำคัญสู่วิสัยทัศน์ที่เฉียบคมและความสำเร็จที่ยั่งยืน.
