ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกของผู้เชี่ยวชาญ
การดำเนินธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 สะท้อนภาพความท้าทายที่ไม่ธรรมดา สวนทางกับความคาดหวังอันแข็งแกร่งที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมของปี 2565 ซึ่งเป็นปีแห่งการเริ่มต้นฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาของการซื้อขายที่คึกคัก ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สะท้อนถึงความเปราะบางที่ต้องได้รับการวิเคราะห์อย่างละเอียด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ที่ดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา เพื่อประเมินขีดความสามารถในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนของแต่ละบริษัท และเพื่อค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสังเวียนนี้
การวิเคราะห์รายได้รวม: ภาพรวม 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความแตกต่างที่น่าสนใจถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่เผชิญความท้าทายหนัก: รายได้ติดลบเกิน 20%
ในบรรดาบริษัทที่มีรายได้ลดลง มีกลุ่มที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่เผชิญรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
Land & Houses และ Top 10: แรงสะเทือนที่กระทบวงกว้าง
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ไม่สามารถหลุดพ้นจากสภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
Sansiri ผงาดขึ้นแท่นแชมป์รายได้รวม: AP (Thailand) จี้ติด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
UWC (UNI): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้รวมหลายแห่งมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกจะเปลี่ยนแปลงไปอย่างน่าสนใจ
ภาพรวมรายได้จากการขาย: แรงกดดันที่มากขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรวม 299,979 ล้านบาท ความน่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทเผชิญวิกฤตรายได้จากการขาย: Raimon Land, LPN, LH
กลุ่มบริษัทที่เผชิญวิกฤตด้านรายได้จากการขายอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย: Sansiri จี้ติด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: การเติบโตที่โดดเด่นจากโครงการอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองในผลประกอบการด้านรายได้จากการขายคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพอย่างเต็มที่จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
การวิเคราะห์กำไรสุทธิ: ผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร?
ท้ายที่สุด การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ไม่ได้อยู่ที่ปริมาณรายได้เพียงอย่างเดียว แต่คือ “กำไรสุทธิ” ที่สามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้จริง
ภาพรวมกำไรสุทธิ: การปรับฐานที่ส่งผลกระทบต่อทุกบริษัท
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses คว้าแชมป์กำไรสุทธิ: Supalai และ AP (Thailand) ไล่ตามติด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลดีจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และคาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์แนวราบ และ คอนโดมิเนียม การปรับตัวและการบริหารจัดการความเสี่ยงจะเป็นกุญแจสำคัญในการผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปให้ได้
ในฐานะผู้ที่ทำงานในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ปทุมธานี และพื้นที่ใกล้เคียงมาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าด้วยความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง การวางแผนกลยุทธ์ที่เฉียบคม และการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะเศรษฐกิจ จะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถฝ่าฟันอุปสรรคและสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนได้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาด อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ หรือการพัฒนาโครงการ บ้านเดี่ยว รังสิต ในปี 2567 นี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่สดใสในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
