อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: เจาะลึกผลประกอบการปี 2566 เผยกลยุทธ์ทัพใหญ่รับมือตลาดขาลง
สวัสดีครับ ผมในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ยินดีนำพาท่านผู้อ่านทุกท่านดำดิ่งสู่การวิเคราะห์เชิงลึกถึงภาพรวมผลประกอบการของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ประจำปี 2566 ซึ่งถือเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง บทวิเคราะห์นี้จะนำเสนอข้อมูลที่ไม่ใช่เพียงแค่ตัวเลข แต่คือการสะท้อนถึงความสามารถในการปรับตัว กลยุทธ์ที่ใช้ และการวางรากฐานสู่อนาคตของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ เพื่อให้ทุกท่านที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือแม้แต่ผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ได้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนและสามารถตัดสินใจบนข้อมูลที่ถูกต้องแม่นยำที่สุด
ปี 2566: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – ปีแห่งการชะลอตัวที่ต้องจับตา
เริ่มต้นปี 2566 ด้วยความคาดหวังที่ว่า โมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว จะสามารถขับเคลื่อนภาคธุรกิจไปได้อย่างสวยงาม อย่างไรก็ตาม ความเป็นจริงกลับสวนทางโดยสิ้นเชิง เมื่อตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนที่จะเข้าสู่ช่วงการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่มักจะเป็นช่วงเวลาทองของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ปัญหาเหล่านี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีที่ผ่านมาและช่วงต้นปีใหม่นี้ ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายที่มองเห็นได้ชัดเจน
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นกับแต่ละบริษัท Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าบริษัทใดสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ที่ผันผวนนี้
รายได้รวม 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: สัญญาณเตือนจากตัวเลข
ในภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาทในปี 2566 แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้รวมติดลบถึง -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นชะตากรรมรายได้รวมที่ติดลบถึง -18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้รวมสูงสุด ปี 2566: ใครคือผู้นำ?
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกในแง่รายได้รวมในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การวัดผลลัพธ์ที่แท้จริง: รายได้จากการขาย – ตัวชี้วัดสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก หรือที่เรียกว่า “รายได้อื่น” ซึ่งอาจไม่ใช่ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อเราเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่บริษัทที่ครองอันดับ 1 ในแง่รายได้รวมอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566: ความแข็งแกร่งที่แท้จริง
สำหรับ 10 อันดับแรกในส่วนของรายได้จากการขายในปี 2566 ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการทำตลาดและปิดการขายได้อย่างแท้จริง ประกอบด้วย:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงรักษาตำแหน่งได้)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง Central Pattana (CPN) ที่ได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่เป็นข้อพิสูจน์ว่า กลยุทธ์การพัฒนาที่ดินและการสร้างคอมมูนิตี้ที่แข็งแกร่ง สามารถสร้างรายได้ที่มั่นคงและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากน้อยเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วไม่สามารถทำกำไรเข้ากระเป๋าได้อย่างมีนัยสำคัญ ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์กำไรสูงสุด ปี 2566: ใครคือเจ้าแห่งการทำกำไร?
การพิจารณาจากกำไรสุทธิ ยิ่งทำให้เห็นภาพความแตกต่างระหว่างบริษัทที่แข็งแกร่งและบริษัทที่กำลังเผชิญความท้าทาย
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่มีกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและมุมมองสู่อนาคต: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความผันผวนและความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญอยู่ การที่รายได้รวมและรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ประกอบกับการที่หลายบริษัทประสบปัญหาขาดทุน สะท้อนให้เห็นว่า การดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมา ไม่ใช่เรื่องง่าย และการรับมือกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปนั้น เป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาด บ้านจัดสรรกรุงเทพ และ คอนโดมิเนียมกรุงเทพ ซึ่งมีการแข่งขันสูงและได้รับผลกระทบจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่ชัดเจนในการบริหารต้นทุน เพิ่มประสิทธิภาพในการขาย และที่สำคัญที่สุดคือ การเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์สำหรับนักลงทุน ที่มองหาผลตอบแทนที่คุ้มค่า
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือผู้ที่กำลังพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านสามารถมองเห็นภาพรวมของตลาดและเลือกสรรบริษัทที่มั่นคง มีศักยภาพ และมีแนวโน้มการเติบโตที่ดีในระยะยาว การพิจารณา ราคาอสังหาริมทรัพย์ ควบคู่ไปกับชื่อเสียงและความแข็งแกร่งของบริษัทผู้พัฒนา จะเป็นเกณฑ์สำคัญในการตัดสินใจ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อมั่นว่า แม้ในปี 2566 จะเป็นปีที่ยากลำบาก แต่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีวิสัยทัศน์ กลยุทธ์ที่เฉียบคม และความสามารถในการปรับตัวที่ยอดเยี่ยม จะสามารถก้าวข้ามผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้ และจะสามารถคว้าโอกาสใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นในปีต่อไป
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเฉพาะด้าน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย ติดต่อเราได้วันนี้ เราพร้อมนำเสนอข้อมูลเชิงลึกและแนวทางที่จะช่วยให้การตัดสินใจของท่านแม่นยำและได้ผลตอบแทนสูงสุดในสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้
