เปิดวิสัยทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566-2567: บทพิสูจน์ความแกร่งท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาการของตลาดนี้มาอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ที่ผ่านมาเป็นอีกหนึ่งบททดสอบครั้งสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังอันสูงลิ่วที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของตลาด ก็ยังไม่สามารถขับเคลื่อนให้เกิดการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสัญญาณดังกล่าวก็ยังคงทอดยาวมาถึงปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้ยังคงต้องจับตากันอย่างใกล้ชิด
เพื่อทำความเข้าใจถึงสถานการณ์ที่เกิดขึ้นอย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลายากลำบากนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความเหนื่อยล้าของตลาด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้ว่าตัวเลขนี้จะลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดจะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหา รายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงภาพรวมที่ไม่ได้สดใสอย่างที่คิด
หลายบริษัทต้องเผชิญกับตัวเลขรายได้ที่ติดลบในระดับสูง โดยเฉพาะบริษัทที่รายงานว่ามี รายได้อสังหาริมทรัพย์ติดลบ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งแต่ละแห่งมีรายได้ลดลงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหา รายได้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ลดลง ถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MD) ติดลบ 22% และ Siamese Asset (SA) ติดลบ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลุดพ้นจากสภาวะตลาดที่ชะลอตัว โดยมี รายได้รวมอสังหาฯติดลบ ถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PSH) ติดลบ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้นำรายได้รวม?
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวม (Gross Revenue) แสนสิริ (SIRI) ขึ้นแท่นเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปอย่างน่าตื่นเต้น อันดับ 3 เป็นของศุภาลัย ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 ได้แก่ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณาที่ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นสำคัญ เนื่องจากบริษัทชั้นนำหลายแห่งมักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น จะเห็นภาพการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ภาพรวมของบริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายงานว่า รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง จากปี 2565
กรณีที่น่าจับตามองคือ Raimon Land ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มี รายได้จากการขายบ้านลดลง ถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่า รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง
AP (Thailand) กลับมาผงาด: ชิงตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายงานว่า รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เติบโต ถึง 7% ศุภาลัยยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ในอันดับ 4 ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่รายงาน รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เติบโต ถึง 13% Pruksa Holding ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาทในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงศักยภาพหลังจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้าง รายได้จากการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ ได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสามารถในการทำธุรกิจ
เมื่อพิจารณาถึงจุดสุดท้ายของการดำเนินธุรกิจ นั่นคือ กำไรสุทธิ (Net Profit) ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสามารถในการสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และอีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มี กำไรสุทธิอสังหาริมทรัพย์ลดลง จากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: เบื้องหลังที่น่าสนใจ
Land and Houses กลับมาเป็นผู้นำในด้านกำไรสุทธิด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลงอย่างมาก แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างแน่นอน โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 เป็นของแสนสิริ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
SC Asset Corporation อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) คว้าอันดับ 9 ไปด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ก้าวต่อไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผลประกอบการที่กล่าวมาข้างต้นนี้ เป็นข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์จาก 41 บริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งสะท้อนภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างชัดเจน สำหรับปี 2567 นี้ ยังคงเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง และผู้ประกอบการทุกรายจะต้องงัดกลยุทธ์ กลยุทธ์การตลาดอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ และการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการนี้ ผมเชื่อมั่นว่าบริษัทที่มีความเข้าใจในความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง มีวิสัยทัศน์ที่เฉียบคม และสามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็วเท่านั้นที่จะสามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืนท่ามกลางความผันผวนนี้ หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังพิจารณาลงทุนในภาคส่วนนี้ การศึกษาแนวโน้มตลาด การวิเคราะห์คู่แข่ง และการเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายต่างๆ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านกำลังมองหาแนวทางในการยกระดับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้เติบโตอย่างแข็งแกร่ง หรือต้องการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อนำพาธุรกิจของท่านไปสู่เป้าหมายที่ตั้งไว้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะร่วมแบ่งปันประสบการณ์ ความรู้ และกลยุทธ์ที่ได้รับการพิสูจน์แล้ว เพื่อช่วยให้ท่านสามารถก้าวข้ามผ่านทุกอุปสรรค และคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ.
