ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: กลยุทธ์การเอาตัวรอดของบริษัทมหาชนภายใต้ความท้าทาย
ปี 2566 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับความท้าทายที่ไม่คาดคิด จากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับกลายเป็นปีแห่งการชะลอตัวที่กินเวลานาน ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนลากยาวไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดกลับมาสดใสได้ ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนอย่างต่อเนื่อง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้เห็นถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการทุกระดับ ในบทวิเคราะห์นี้ ผมจะพาเจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและยืนหยัดอยู่ได้ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ และใครคือผู้ที่แสดงศักยภาพได้อย่างโดดเด่นอย่างแท้จริง
รายได้รวม: สัญญาณเตือนจากภาพรวมตลาด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักหน่วงเห็นได้จากตัวเลขรายได้ที่ติดลบในระดับสูง อาทิ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land ก็อยู่ในกลุ่มที่รายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญที่ 26% ตามมาด้วย Lalin Property ที่ 23%, Major Development ที่ 22% และ Siamese Asset ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถหลีกหนีภาวะรายได้ลดลงได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ 10%, Pruksa Holding ที่ 9% และ Origin Property ที่ประมาณ 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Univentures: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ จะมีความแม่นยำมากขึ้นเมื่อพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่น เช่น การให้เช่า หรือการบริหารจัดการทรัพย์สิน ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง สร้างรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 299,979 ล้านบาท และน่ากังวลว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท (กว่า 73%) ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญความท้าทายอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำตลาดก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana ก็เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตที่น่าประทับใจ โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงความสำเร็จในการต่อยอดจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือปัจจัยสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความสามารถในการสร้างผลตอบแทนที่แท้จริงของผู้ประกอบการ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ยิ่งน่ากังวลเมื่อพบว่า มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่อง บางบริษัทขาดทุนมานาน 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท ที่มีกำไรลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (ได้รับปัจจัยพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
การวิเคราะห์ผลประกอบการจาก 41 บริษัทจดทะเบียนนี้ สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายที่ต้องอาศัยความยืดหยุ่น กลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และความเข้าใจในพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
การประเมินศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหุ้นไทย:
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมมองว่า การประเมินศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหุ้นไทย ควรพิจารณาจากหลายมิติ นอกเหนือจากตัวเลขรายได้และกำไรสุทธิที่นำเสนอไปแล้ว การพิจารณา “อัตรากำไรขั้นต้น (Gross Profit Margin)” และ “อัตรากำไรจากการดำเนินงาน (Operating Profit Margin)” ก็เป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนการดำเนินงานของแต่ละบริษัท
นอกจากนี้ “อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (Debt-to-Equity Ratio)” ยังเป็นตัวบ่งชี้ถึงความมั่นคงทางการเงิน และความสามารถในการรับความเสี่ยงของบริษัท ในสภาวะที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น การมีโครงสร้างทางการเงินที่แข็งแกร่งจะเป็นแต้มต่อสำคัญ
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ “มูลค่าที่ดินรอการพัฒนา (Land Bank)” ของแต่ละบริษัท รวมถึง “ขนาดและประเภทของโครงการที่อยู่ในแผนพัฒนา” จะช่วยให้มองเห็นถึงศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว นอกจากนี้ การติดตาม “แนวโน้มราคาที่ดินในทำเลศักยภาพ (Prime Location Land Prices)” และ “อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yields)” ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และหัวเมืองใหญ่ เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ จะเป็นข้อมูลที่ช่วยเสริมการตัดสินใจในการลงทุน
การปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายในอนาคต:
ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างไรก็ตาม ผมเชื่อมั่นว่าบริษัทที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกลและสามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว จะสามารถคว้าโอกาสท่ามกลางวิกฤตได้
กลยุทธ์ที่สำคัญ ได้แก่:
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง: เน้นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองต่อความต้องการของกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน เช่น บ้านที่เน้นการทำงานจากบ้าน (Work from Home), โครงการสำหรับผู้สูงอายุ (Silver Age Properties) หรือโครงการที่เชื่อมโยงกับเทคโนโลยี (Smart Homes)
การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ: ท่ามกลางภาวะเงินเฟ้อและต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น การบริหารจัดการต้นทุนอย่างรัดกุม การเลือกใช้วัสดุที่คุ้มค่า และการปรับปรุงกระบวนการก่อสร้าง จะเป็นปัจจัยสำคัญ
การสร้างรายได้ที่หลากหลาย (Diversification): การขยายไลน์ธุรกิจไปยังการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น คลังสินค้าให้เช่า (Logistics Warehouses), ศูนย์กระจายสินค้า (Distribution Centers) หรือการลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น บริการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ (Property Management)
การนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้: การใช้แพลตฟอร์มออนไลน์ในการขายและการตลาด, การนำระบบ Virtual Reality (VR) หรือ Augmented Reality (AR) มาใช้ในการนำเสนอโครงการ, และการใช้ Big Data ในการวิเคราะห์ข้อมูลลูกค้า จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและเข้าถึงลูกค้าได้กว้างขึ้น
การให้ความสำคัญกับ ESG (Environmental, Social, and Governance): การพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม, การสร้างสังคมที่ยั่งยืน และการบริหารงานตามหลักธรรมาภิบาล จะเป็นปัจจัยที่นักลงทุนและผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญมากขึ้น
แม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 จะเผชิญกับความไม่แน่นอน แต่การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนได้เผยให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวที่แตกต่างกันไปของแต่ละองค์กร ในปี 2567 นี้ จึงเป็นช่วงเวลาสำคัญที่ผู้ประกอบการจะต้องผนึกกำลังและปรับกลยุทธ์อย่างชาญฉลาด เพื่อก้าวข้ามความท้าทายและสร้างโอกาสในการเติบโตที่ยั่งยืน
หากคุณเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงเวลาที่เต็มไปด้วยการเปลี่ยนแปลงนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญ หากท่านต้องการรับคำปรึกษาหรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อวางแผนอนาคตให้มั่นคง เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการแนะนำและสนับสนุนการตัดสินใจของท่าน.
