พลิกวิกฤตอสังหาฯ ปี 2566: ยุทธศาสตร์การตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเป็นระยะเวลา 10 ปี ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาไม่น้อย แต่ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังสูงจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ภาพรวมตลาดกลับชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงไตรมาส 4 อันเป็นช่วงไฮซีซั่นของตลาด จนกระทั่งก้าวเข้าสู่ปี 2567 ก็ยังคงไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนนัก
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าบริษัทเหล่านี้รับมือกับสถานการณ์ที่ซับซ้อนนี้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและคว้าชัยในสมรภูมิแห่งนี้ได้สำเร็จ
ภาพรวมรายได้: การหดตัวที่ต้องจับตา
จากการวิเคราะห์ข้อมูลรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามียอดรวมกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่ครอบคลุมในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ติดลบถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นสิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษ และยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวมปี 2566
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทหลายแห่งในกลุ่ม 10 อันดับแรก อาจมีรายได้ส่วนอื่นเข้ามาสนับสนุน ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายจากธุรกิจหลักโดยตรง การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%) และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำยอดขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN มียอดขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความเป็นเลิศทางธุรกิจ
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ กำไรสุทธิ คือตัวบ่งชี้ที่แท้จริงถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจและการบริหารจัดการต้นทุน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด แม้รายได้หดตัว
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับปัจจัยบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาทเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทวิเคราะห์เชิงลึก: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
จากข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 ปัจจัยลบจากเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
ผู้ประกอบการที่สามารถยืนหยัดได้ในปีที่ผ่านมา คือผู้ที่สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว:
การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ: บริษัทที่สามารถควบคุมต้นทุนการก่อสร้างและการดำเนินงานได้ดี จะมีแต้มต่อในการแข่งขัน แม้รายได้จะลดลง แต่ยังคงสามารถรักษากำไรขั้นต้นไว้ได้
การรักษาส่วนแบ่งการตลาด: แม้ภาพรวมตลาดจะหดตัว แต่การรักษาฐานลูกค้าเดิมและการหาลูกค้าใหม่ผ่านช่องทางที่หลากหลาย เช่น การตลาดดิจิทัล การขายออนไลน์ หรือการจัดแคมเปญส่งเสริมการขายที่ตรงใจกลุ่มเป้าหมาย เป็นสิ่งสำคัญ
การสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผลิตภัณฑ์: การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค เช่น โครงการเพื่อการลงทุน โครงการที่เน้นพื้นที่สีเขียว หรือโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน จะช่วยสร้างความแตกต่างและดึงดูดผู้ซื้อ
การกระจายความเสี่ยง: บริษัทที่ไม่ได้พึ่งพารายได้จากช่องทางเดียว หรือมีการลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง จะมีความยืดหยุ่นในการรับมือกับความผันผวนของตลาด
การควบรวมและซื้อกิจการ (M&A): ในสภาวะตลาดเช่นนี้ การควบรวมกิจการอาจเป็นทางออกที่น่าสนใจสำหรับบริษัทที่มีเงินทุนเพียงพอในการเข้าซื้อบริษัทที่มีศักยภาพแต่ประสบปัญหาทางการเงิน เพื่อขยายฐานธุรกิจและเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาด
แนวโน้มปี 2567: เส้นทางแห่งการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง
จากสถานการณ์ในปี 2566 ทำให้คาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างไรก็ตาม ความท้าทายนี้ก็มาพร้อมกับโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมจะปรับตัว
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จะประสบความสำเร็จในปี 2567 จะต้องมีกลยุทธ์ที่ชัดเจนในการ ปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป โดยให้ความสำคัญกับการสร้าง ความยั่งยืนทางธุรกิจ (Business Sustainability) ผ่านการบริหารจัดการที่เป็นเลิศ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และการนำเทคโนโลยีมาใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน
สำหรับผู้บริโภค การศึกษาข้อมูลอย่างรอบคอบ การพิจารณาถึงความคุ้มค่า และการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้ประกอบการที่มีความน่าเชื่อถือ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนเพื่ออนาคต
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์การตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันในปี 2567 นี้ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคลได้แล้ววันนี้ เพื่อร่วมกันก้าวผ่านความท้าทายและสร้างอนาคตที่มั่นคงให้กับธุรกิจของท่าน