วิเคราะห์เจาะลึก “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566”: ภาพรวมผลประกอบการ ยักษ์ใหญ่ vs. ดาวรุ่ง พุ่งแรง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและวัฏจักรของตลาดนี้มานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง หลังจากการคาดการณ์ที่สดใสจากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่าย ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมาคึกคักได้ สัญญาณเหล่านี้ยังคงทอดเงามาถึงต้นปี 2567 บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ยังคงอยู่
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566 อย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้ และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก
รายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ไม่อาจมองข้าม
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไป 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ากว่า 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการหดตัวของรายได้อย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ LPN Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ติดลบมากกว่า 20% โดยประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดันนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ผู้ครองตลาดและผู้ที่กำลังปรับตัว
เมื่อพิจารณา รายได้รวมอสังหาริมทรัพย์ 2566 10 อันดับแรก มีการจัดอันดับที่น่าสนใจดังนี้:
Siri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การที่แสนสิริสามารถขึ้นมายืนอันดับ 1 ในแง่รายได้รวม แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การตลาดและยอดขายที่แข็งแกร่ง แม้ว่า AP (Thailand) จะสูญเสียตำแหน่งผู้นำไปเล็กน้อย แต่ก็ยังคงเป็นผู้เล่นรายใหญ่ที่น่าจับตา
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
ในมุมมองของนักธุรกิจ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงควรพิจารณาที่ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่การดำเนินงานหลักอย่างต่อเนื่อง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงราว 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่ากังวลว่ากว่า 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ -78%, LPN Development ที่เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่ -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท ก็มีรายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ผู้ที่มียอดขายโดดเด่น
เมื่อพิจารณา ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ 2566 10 อันดับแรก มีการจัดอันดับที่น่าสนใจดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำในด้านยอดขายได้สำเร็จจากการมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด ขณะที่แสนสิริก็แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างต่อเนื่อง SC Asset เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตาด้วยการเติบโตที่แข็งแกร่ง
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ยังเป็นอีกบริษัทที่ผลประกอบการโดดเด่นอย่างยิ่ง จากการลงทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ทำให้ในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทค้าปลีกและมิกซ์ยูส
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะมีรายได้มากเพียงใด หากมี กำไรสุทธิอสังหาริมทรัพย์ 2566 น้อย ก็ไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรราว 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ผู้ทำกำไรสูงสุด
การจัดอันดับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์กำไรสูงสุด 2566 แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างมูลค่าเพิ่ม:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดได้อย่างน่าประทับใจ แม้รายได้จะลดลง แต่การบริหารจัดการทางการเงินและการขายสินทรัพย์เชิงกลยุทธ์ช่วยเสริมความแข็งแกร่งทางกำไร ในขณะที่ Supalai และ AP (Thailand) ก็แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการทำกำไรที่น่าเชื่อถือ Siri ยังคงรักษาโมเมนตัมการเติบโตของกำไรได้อย่างก้าวกระโดด
โอกาสและความท้าทายใน “อสังหาริมทรัพย์ไทย 2025”
จากข้อมูลผลประกอบการทั้งหมด สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025 ยังคงเผชิญกับความท้าทายหลายประการ ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจมหภาค การแข่งขันที่รุนแรง และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีการบริหารจัดการที่ดี มีกลยุทธ์การตลาดที่ชัดเจน และสามารถปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสและเติบโตต่อไปได้
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ โครงการบ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หรือแม้แต่ คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ การวิเคราะห์ข้อมูลเหล่านี้ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ ในปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทาย แต่การจับตาดูแนวโน้มการดำเนินงานของผู้ประกอบการแต่ละรายอย่างใกล้ชิด จะช่วยให้เราสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดและเพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ราคาประเมินที่ดิน หรือต้องการคำปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่แม่นยำ ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและช่วยเหลือท่านในการบรรลุเป้าหมายทางการเงินของท่าน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคล
