วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปที่ภาพรวม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 เป็นเหมือนการทบทวนบทเรียนครั้งสำคัญ ตลาดที่หลายคนคาดหวังว่าจะฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งหลังปี 2565 ที่เริ่มเห็นสัญญาณของการกลับมา (take off) กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างไม่คาดฝัน ปัจจัยทางการเมืองที่นำไปสู่การเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นของอสังหาฯ อย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่มีวี่แววของการฟื้นตัวที่ชัดเจน และสถานการณ์นี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่ถาโถมเข้ามาได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทายของตลาดอสังหาฯ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ราว 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการลดลงเล็กน้อย ประมาณ -1.2% อย่างไรก็ตาม การมองเพียงภาพรวมอาจไม่เพียงพอ เพราะเมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างแพร่หลายในอุตสาหกรรม
บริษัทบางแห่งประสบปัญหาอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ราว -28%, และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของตลาด อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และเมืองหลักอื่นๆ ก็ยังคงเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) : 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความแข็งแกร่ง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นั้น การพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลักย่อมมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นที่เข้ามาช่วยเสริม ดังนั้น เมื่อเราโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขและอันดับต่างๆ ย่อมมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างน่าสนใจ
สำหรับ 41 บริษัทที่ได้ทำการรวบรวมข้อมูล สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีของ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ และโครงการที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่บ่งชี้ถึงความท้าทายอย่างแท้จริง คือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่า แม้แต่บริษัทชั้นนำก็ยังต้องเผชิญกับแรงกดดันในการสร้างยอดขาย
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้ขายเติบโต)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และเข้า Top 5 ได้สำเร็จ)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงติด Top 10 แม้รายได้ขายลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่แสดงผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัววัดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ในท้ายที่สุด ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากกำไรที่แท้จริงเข้ากระเป๋ามีน้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสูงสุด ปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (อันดับ 1 แม้รายได้รวมลดลง เนื่องจากมีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาทเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรสุทธิ, ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากข้อมูลผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงต้องเผชิญในปี 2567 เราอาจเห็นการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น การบริหารจัดการต้นทุนที่เข้มข้นขึ้น และการปรับกลยุทธ์การขายให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับผู้ประกอบการ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ และ โครงการที่อยู่อาศัยคุณภาพ ที่สามารถบริหารจัดการความเสี่ยงได้ดี มีการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และมีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
ปี 2567 นี้ จะเป็นอีกปีที่ทดสอบความแข็งแกร่ง ความยืดหยุ่น และวิสัยทัศน์ของผู้บริหารในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ บ้านเดี่ยวราคาเหมาะสม ที่สุด หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการทราบว่าบริษัทใดจะสามารถปรับตัวและคว้าชัยชนะในตลาดนี้ได้ โปรดติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกของเราต่อไป หรือหากคุณกำลังมองหา ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความเชี่ยวชาญและพร้อมให้คำแนะนำเพื่อการตัดสินใจที่ดีที่สุด อย่าลังเลที่จะติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมก้าวผ่านความท้าทายและสร้างความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปด้วยกัน
