ปี 2566: บทพิสูจน์ความแกร่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครคือผู้รอดและผู้ก้าวข้าม?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกบทหนึ่งที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง แม้การคาดการณ์ในช่วงต้นปีจะเต็มไปด้วยความหวังและความเชื่อมั่นจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน ก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความอึมครึมนี้ยังคงลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงฤดูกาลขายทองคำ (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้ฟื้นคืนกลับมาได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และสถานการณ์นี้ก็ยังคงส่งสัญญาณถึงความท้าทายที่ต่อเนื่องในปี 2567
ด้วยความตั้งใจที่จะมอบข้อมูลเชิงลึกที่แม่นยำและทันต่อสถานการณ์ล่าสุด Property Mentor จึงได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์อย่างละเอียดว่าบริษัทเหล่านี้รับมือกับความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสภาวะที่ท้าทายเช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหา รายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่รอดพ้นจากแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
การพิจารณา รายได้จากการขาย เป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งอาจมีรายได้ส่วนอื่นมาเสริม แต่รายได้จากการขายคือแกนหลักที่สะท้อนถึงความสามารถในการปิดการขายโครงการและสร้างยอดขายจริง
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำ รายได้จากการขาย รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท สัญญาณที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายที่หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดก็ยังมียอดขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มี รายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
10 อันดับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (แม้จะลดลงเล็กน้อย แต่ยังคงครองอันดับ 1)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่ยอดขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยการเติบโต 13% เป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวก)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้จะมียอดขายลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ยอดขายลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท ถือเป็นสัญญาณที่ดีของกลยุทธ์การขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ CPN
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดผลตอบแทนที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จากการขายจะเป็นตัวชี้วัดความสามารถในการทำธุรกิจ แต่ กำไรสุทธิ คือตัววัดผลตอบแทนที่แท้จริง ผู้ประกอบการที่แข็งแกร่งต้องสามารถทำกำไรได้สม่ำเสมอและมีประสิทธิภาพ
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
10 อันดับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ครองแชมป์กำไรสุทธิ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่มีกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% แต่ยังคงติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และโอกาสที่ต้องคว้า
จากข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวม สะท้อนให้เห็นภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและแรงกดดัน แม้จะมีบางบริษัทที่สามารถรักษาผลประกอบการให้อยู่ในระดับที่ดี หรือแม้แต่เติบโตได้ แต่โดยรวมแล้ว ตลาดกำลังอยู่ในช่วงของการปรับตัวและประเมินสถานการณ์
ผมเชื่อมั่นว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของ การซื้อขายคอนโดมิเนียม และ บ้านจัดสรร เนื่องจากปัจจัยลบต่างๆ ยังคงมีอยู่ ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่, อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, และความเข้มงวดของมาตรการสินเชื่อจากสถาบันการเงิน
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน, มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ, มีการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, และมีการปรับกลยุทธ์ทางการตลาดที่ทันสมัย บริษัทเหล่านี้จะสามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
การทำความเข้าใจ แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ 2567 และการเตรียมพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลงของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่ ถือเป็นสิ่งสำคัญยิ่งสำหรับนักลงทุน และผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย
หากคุณคือเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่ต้องการข้อมูลเชิงลึกและกลยุทธ์เพื่อนำพาธุรกิจของคุณให้ประสบความสำเร็จในสภาวะตลาดที่ท้าทายเช่นนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและการตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรง คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุด
