ปี 2567: ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยในสมรภูมิที่ท้าทาย – ใครคือผู้แข็งแกร่งที่แท้จริง?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น ถือเป็นปีแห่งความท้าทายที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ว่าตลาดจะฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภคที่มักจะคึกคักในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมามีชีวิตชีวาได้ และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงท้าทายอย่างต่อเนื่อง
เพื่อประเมินศักยภาพและกลยุทธ์การรับมือของแต่ละองค์กรท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 อย่างละเอียด และค้นหาว่าใครคือ บริษัทอสังหาฯ ผู้นำ ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสมรภูมิที่ยากลำบากนี้
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: ยอดขายรวมชะลอตัว แต่การปรับกลยุทธ์สำคัญกว่า
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่หวือหวา แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่รุนแรงในตลาด
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ประกอบด้วย L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%), และ Country Group Development (-28%) ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%) แม้แต่ Land and Houses บริษัทใหญ่ที่มีชื่อเสียง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18%
สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในบรรดา 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% สิ่งนี้บ่งชี้ว่า แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ก็ไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวของตลาดได้ทั้งหมด
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม แต่ AP (Thailand) โดดเด่นด้านรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (Siri) สามารถทำรายได้รวมไปถึง 39,082 ล้านบาท ขึ้นนำอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses ยังคงแข็งแกร่งในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับถัดมา ได้แก่ SC Asset Corporation (24,487 ล้านบาท), U City (17,672 ล้านบาท), Frasers Property (Thailand) (16,169 ล้านบาท), Origin Property (15,157 ล้านบาท), และ Singha Estate (15,066 ล้านบาท)
อย่างไรก็ตาม การพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นอีกหนึ่งมิติที่สำคัญยิ่งสำหรับการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีปัจจัยเสริมจากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อเราโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวม 10 อันดับแรกจะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
รายได้จากการขาย: AP (Thailand) ผงาดขึ้นนำ แต่การแข่งขันในกลุ่ม Top 10 ยังคงดุเดือด
สำหรับรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% จากปีก่อนหน้าที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการผลักดันยอดขายโครงการ
บริษัทที่เห็นการลดลงของรายได้จากการขายอย่างชัดเจน ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%), และ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ทำได้ถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลงเล็กน้อย แต่แสนสิริก็ยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่ทำผลงานเติบโตเป็นบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยอยู่ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะเห็นรายได้ลดลง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House (7,619 ล้านบาท) และ Property Perfect (7,171 ล้านบาท) ปิดท้ายในอันดับ 9 และ 10 ตามลำดับ
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการสร้างการเติบโตในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
กำไรสุทธิ: การบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพการขายคือกุญแจสำคัญ
ท้ายที่สุดแล้ว ความสำเร็จที่แท้จริงไม่ได้วัดกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่คือความสามารถในการสร้างกำไรสุทธิที่จับต้องได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนหน้าที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดคว้าแชมป์กำไรสุทธิ ด้วยปัจจัยพิเศษ
Land and Houses ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรจำนวนมากถึง 2,500 ล้านบาท มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้บริษัทยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ หากไม่มีปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท และ AP (Thailand) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
แสนสิริทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% ติดอันดับ 4 Origin Property ทำกำไร 3,160 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 5 แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) ของเจ้าสัวน้ำเมา อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: กลยุทธ์ปรับตัวสู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
จากข้อมูลทั้งหมดที่ Property Mentor ได้รวบรวม แสดงให้เห็นถึงภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างรอบด้านในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะยังคงเป็นปีที่ต้องใช้ความสามารถในการปรับตัวและบริหารจัดการอย่างเข้มข้น
สำหรับนักลงทุนที่สนใจใน หุ้นอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ผลประกอบการอย่างละเอียดเช่นนี้ จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีหลักการ มองเห็นโอกาสและปัจจัยเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อว่าผู้ประกอบการที่สามารถประเมินสถานการณ์ได้อย่างแม่นยำ เข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค และปรับกลยุทธ์การขาย การตลาด รวมถึงการบริหารต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสในการเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากคุณเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาแนวทางการดำเนินงานและกลยุทธ์เพื่อรับมือกับตลาดที่ผันผวนในปี 2567 การศึกษาและทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้คือจุดเริ่มต้นสำคัญของการเตรียมพร้อมสู่ความสำเร็จ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึก หรือเข้าร่วมสัมมนาพิเศษ เพื่อร่วมกันวางแผนอนาคตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น.
