วิเคราะห์เจาะลึก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือดาวเด่นและใครคือดาวร่วงในตลาดปี 2566-2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายคนคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่สั่งสมมาตั้งแต่ปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับบิดเบี้ยวอย่างคาดไม่ถึง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ลากยาวต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่น่าพอใจ ส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความท้าทายไม่น้อยไปกว่าปีก่อน
ด้วยเหตุนี้ Property Mentor จึงได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางคลื่นลมแรงของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: ภาพใหญ่ที่สะท้อนความท้าทายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเปรียบเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท จะเห็นว่ามีการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ -1.2% ทว่าเมื่อเจาะลึกลงไปในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้างของอุตสาหกรรม
ยิ่งไปกว่านั้น หากพิจารณาบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% จะพบชื่อของ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า บางบริษัทกำลังเผชิญกับความท้าทายในการรักษาฐานรายได้อย่างหนัก
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลุดพ้นจากแนวโน้มรายได้รวมที่ติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% ผลประกอบการเหล่านี้แสดงให้เห็นว่า แม้แต่บริษัทชั้นนำก็ยังคงต้องเผชิญกับความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์
แสนสิริ ผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด แต่มีปัจจัยแฝงเร้น
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาอย่างเหนียวแน่นในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) รั้งอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย UREKA Public Company (URK) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และปิดท้ายที่อันดับ 10 คือ Singha Estate Public Company Limited (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลงานที่แท้จริงจำเป็นต้องพิจารณา รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอิทธิพลจากการรับรู้รายได้จากส่วนอื่น เช่น การปล่อยเช่า หรือการบริหารจัดการสินทรัพย์ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งในการดำเนินธุรกิจหลักของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่เผยโฉมหน้าผู้นำที่แท้จริง
เมื่อเจาะลึกเฉพาะ รายได้จากการขาย ของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และสิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความยากลำบากในการปิดการขายโครงการในช่วงที่ผ่านมา
ตัวเลขที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) ก็เผชิญกับการลดลงเกือบ -40% ที่น่าประหลาดใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) แม้จะเป็นบริษัทยักษ์ใหญ่ แต่กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และสิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในทุกระดับของตลาด
AP (Thailand) ยึดตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย สร้างความแข็งแกร่งจากยอดขายจริง
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำ รายได้จากการขาย สูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เบียด Sansiri (SIRI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) สามารถไต่อันดับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่สามารถเติบโตได้ในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) มาในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะปรับลดลงมาก Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังสามารถเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House Public Company Limited (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect Public Company Limited (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่ผลงานโดดเด่นเป็นพิเศษที่ต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการสร้างการเติบโตในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ CPN ได้เป็นอย่างดี
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทใดจะมียอดขายสูงเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ไม่สามารถถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษหนุน
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 พบว่า Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่กำไรที่สูงนี้ ส่วนหนึ่งมาจาก กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด
Sansiri (SIRI) มาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) (FPT) ที่มีกำไร 1,865 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 9 และปิดท้ายที่อันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 และกลยุทธ์สู่ความสำเร็จ
ข้อมูลทั้งหมดนี้จาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมไว้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 และคาดการณ์ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก สำหรับผู้ประกอบการ การแข่งขันที่รุนแรง ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และปัจจัยมหภาคอื่นๆ ล้วนเป็นความท้าทายที่ต้องเผชิญ
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการจะประสบความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ การมุ่งเน้นเพียงแค่การเพิ่มยอดขายอาจไม่เพียงพออีกต่อไป แต่ต้องให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การรักษาคุณภาพของโครงการในทุกมิติ การสร้างความแตกต่างและความน่าสนใจของผลิตภัณฑ์ และที่สำคัญคือ การสร้าง ผลกำไรที่ยั่งยืน
การปรับตัวตามเทรนด์ของตลาด เช่น การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภค (เช่น บ้านประหยัดพลังงาน, พื้นที่ทำงานร่วม, เทคโนโลยีสมาร์ทโฮม) การมองหาช่องทางการเติบโตใหม่ๆ เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Properties) หรืออสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงอายุ (Senior Living) รวมถึงการบริหารจัดการทางการเงินอย่างรัดกุม จะเป็นกุญแจสำคัญในการผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปให้ได้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ และต้องการทำความเข้าใจกลยุทธ์ในการรับมือกับความผันผวนของตลาด หรือมองหาโอกาสในการลงทุนที่ชาญฉลาด การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุด เพื่อสร้างความได้เปรียบและเตรียมพร้อมสำหรับอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังจะมาถึง.
