การวิเคราะห์เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ครึ่งปีแรก 2568 และแนวโน้มการลงทุน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาโดยตลอด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ซึ่งเป็นช่วงเวลาสำคัญที่เราจะประเมินทิศทางและกลยุทธ์ของผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกข้อมูล Big Data ที่รวบรวมโดย AREA (ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย) เพื่อนำเสนอภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับ การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม รวมถึงวิเคราะห์ถึงความเป็นผู้นำในมิติต่างๆ ทั้งในแง่ของมูลค่าการลงทุนและจำนวนหน่วยที่เปิดขาย
ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568
โลกกำลังเผชิญกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน กำลังซื้อของผู้บริโภคมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ สถานการณ์เช่นนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดระดับกลาง (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท ซึ่งกำลังประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินเพิ่มสูงขึ้น ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (High-End Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง และความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่ไม่ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจมากนัก
แม้ว่าแต่ละแบรนด์อสังหาริมทรัพย์จะมีจุดยืนและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันออกไป ตั้งแต่การเป็นผู้นำตลาดบ้านหรู (Luxury Home) กลุ่มราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน (Sustainable Development), การเป็นผู้นำในตลาดต่างจังหวัด (Provincial Market), ไปจนถึงการเป็นผู้นำในตลาดคอนโดมิเนียมริมหาด (Beachfront Condominium) หรือคอนโดมิเนียมติดทะเล (Seaside Condo) แต่การวิเคราะห์เชิงลึกที่ AREA ได้ดำเนินการนี้ จะเน้นไปที่การประเมินความเป็นผู้นำในด้าน “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” ซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดสำคัญของการเติบโตและการขยายตัวของผู้พัฒนาโครงการใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่ถือเป็นศูนย์กลางของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่: Top 10 ครองส่วนแบ่งตลาดเกือบ 3 ใน 4
จากข้อมูลการสำรวจของ AREA ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่า ขนาดของตลาดธุรกิจพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมยังคงใหญ่ที่สุดในประเทศไทย โดยมีภาพรวมของการเปิดตัวโครงการใหม่ ดังนี้:
จำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่: รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย
มูลค่าโครงการรวม: 110,820 ล้านบาท
ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย: 7.172 ล้านบาท
จากตัวเลขเหล่านี้ จะเห็นได้ว่าราคาเฉลี่ยต่อหน่วยได้ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังเติบโตได้ดี ซึ่งสอดคล้องกับแนวโน้มที่ตลาดระดับบนยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าสนใจอย่างยิ่งคือ การกระจุกตัวของส่วนแบ่งการตลาดที่เกิดขึ้น โดย 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ (Top 10 Developers) ได้ครอบครองส่วนแบ่งการตลาดที่สูงอย่างน่าทึ่ง สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการแข่งขันของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
ในด้านจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่: 10 บริษัทแรก เปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวมทั้งหมด
ในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่: 10 บริษัทแรก มีมูลค่าการลงทุนรวม 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
ข้อมูลนี้ตอกย้ำให้เห็นว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เหล่านี้ มีอิทธิพลอย่างมากต่อทิศทางและการเคลื่อนไหวของตลาด การวิเคราะห์กลยุทธ์และผลการดำเนินงานของพวกเขา จึงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ที่สนใจลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือกำลังมองหา บ้านใหม่ กรุงเทพฯ หรือ คอนโดใหม่ กรุงเทพฯ
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่”ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 บริษัท แสนสิริ (Sansiri) ได้แสดงความเป็นผู้นำอย่างชัดเจน โดยสามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้ถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล (จาก 15,452 หน่วย)
แสนสิริ ได้พัฒนาโครงการใหม่รวม 7 โครงการ ด้วยจำนวนหน่วยทั้งหมด 1,847 หน่วย โดยมีมูลค่าโครงการรวม 10,519 ล้านบาท ทำให้มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นราคาที่เข้าถึงได้สำหรับผู้บริโภคในหลากหลายกลุ่ม
ตามมาด้วยบริษัทอื่นๆ ในอันดับต้นๆ ได้แก่:
อันดับ 2: บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thai) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บมจ.แอสเซทไวส์ (Assetwise) จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท (Pruksa Real Estate) จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation) จำนวน 875 หน่วย
การที่แสนสิริ สามารถเปิดตัวโครงการจำนวนมากได้ แสดงถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ ความเข้าใจในตลาด และศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างต่อเนื่อง การมองหา คอนโดพร้อมอยู่ หรือ บ้านพร้อมโอน จากผู้พัฒนาที่มีประวัติเช่นนี้ จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่
ในขณะที่แสนสิริ นำในด้านจำนวนหน่วย เอพี (ไทยแลนด์) กลับเป็นผู้นำในมิติของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” โดยสามารถพัฒนาโครงการรวมมูลค่าสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะเปิดตัวโครงการจำนวน 1,661 หน่วย ซึ่งน้อยกว่าแสนสิริ แต่ด้วยกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงกว่า ทำให้บริษัทสามารถสร้างมูลค่าการลงทุนโดยรวมได้มากกว่า ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เอพี (ไทยแลนด์) เปิดตัวในช่วงนี้อยู่ที่ประมาณ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ตามมาในอันดับต้นๆ ของมูลค่าการลงทุนใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บมจ.แสนสิริ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4 (ร่วม): บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
อันดับ 4 (ร่วม): บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
สำหรับผู้ที่มองหา บ้านหรู หรือ คอนโดหรู หรือกำลังพิจารณา ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย การติดตามผลงานของเอพี (ไทยแลนด์) และบริษัทอื่นๆ ที่เน้นตลาดระดับบน จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจ
ความหรูหราเหนือระดับ: ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่พุ่งสูง
อีกหนึ่งสีสันที่โดดเด่นของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่แสดงให้เห็นถึงเทรนด์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับอัลตร้าลักซ์ชัวรี (Ultra-Luxury Real Estate) ที่กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (Major Development) สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าทึ่งอย่างยิ่ง
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ซึ่งเป็นผู้พัฒนาโครงการที่มีคุณภาพและเน้นความยั่งยืน ก็ติดอันดับต้นๆ ในด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดใน 10 อันดับแรก โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งเป็นที่รู้จักดีในฐานะผู้พัฒนาโครงการระดับบนและมีสินค้าที่มักจะได้รับการยอมรับว่าเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูง แม้ในช่วงครึ่งปีแรก ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยจะอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท เนื่องจากมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมเข้ามาผสมผสาน
อย่างไรก็ตาม การเปิดตัวโครงการอัลตร้าลักซ์ชัวรีอย่างแบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ในช่วงครึ่งปีหลัง คาดว่าจะยิ่งตอกย้ำความเป็นผู้นำด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วย โดยบ้านจำนวน 5 หลัง มีราคาสูงถึงหลังละ 260-400 ล้านบาท ซึ่งจะสร้างสถิติใหม่ให้กับตลาดบ้านซูเปอร์ลักซ์ชัวรี และคาดว่าจะจุดประกายการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในตลาดนี้ให้เข้มข้นยิ่งขึ้นในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568
สำหรับผู้ที่มองหา วิลล่าหรู หรือ บ้านพักตากอากาศระดับไฮเอนด์ หรือสนใจ อสังหาริมทรัพย์พรีเมียม การศึกษาตลาดในกลุ่มนี้จะช่วยให้เห็นโอกาสและแนวโน้มของการลงทุนที่น่าสนใจ
แนวโน้มการลงทุนและข้อควรพิจารณาสำหรับปี 2568
จากข้อมูลทั้งหมดที่นำเสนอข้างต้น ผมสามารถสรุปแนวโน้มที่สำคัญและข้อควรพิจารณาสำหรับการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 ได้ดังนี้:
ความแข็งแกร่งของตลาดระดับบน: สภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อในตลาดกลางเป็นหลัก ในขณะที่ตลาดบนยังคงเติบโตและมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง ผู้พัฒนาที่สามารถเจาะกลุ่มนี้ได้ จะมีโอกาสในการสร้างรายได้และกำไรที่ดี
การรวมศูนย์อำนาจของผู้พัฒนาหลัก: 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด การวิเคราะห์กลยุทธ์ การเปิดตัวโครงการ และผลประกอบการของบริษัทเหล่านี้ จะเป็นข้อมูลสำคัญสำหรับการตัดสินใจลงทุน
เทรนด์อสังหาริมทรัพย์หรู: การเติบโตของตลาดอัลตร้าลักซ์ชัวรี บ่งชี้ถึงความต้องการที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมที่มีมูลค่าสูง ซึ่งเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนที่มองหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการเติบโตของมูลค่าสูง
การปรับตัวของผู้พัฒนา: ผู้พัฒนาโครงการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด รวมถึงการให้ความสำคัญกับปัจจัยอื่นๆ นอกเหนือจากราคา เช่น ทำเลที่ตั้ง ฟังก์ชันการใช้งาน การออกแบบที่ทันสมัย และการส่งมอบบริการหลังการขายที่มีคุณภาพ
ความสำคัญของสินเชื่อ: แม้ตลาดบนจะมีความยืดหยุ่นในการเข้าถึงสินเชื่อมากกว่า แต่การวางแผนทางการเงินที่รัดกุมยังคงเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับผู้ซื้อทุกกลุ่ม
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจ:
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการ ซื้อคอนโด กรุงเทพฯ หรือ ซื้อบ้าน กรุงเทพฯ รวมถึงผู้ที่สนใจ ลงทุนคอนโด หรือ ลงทุนบ้าน ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 และปีต่อๆ ไป การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การติดตามแนวโน้มตลาด และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพและลดความเสี่ยง
หากท่านกำลังมองหา อสังหาริมทรัพย์ราคาดี หรือต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ คอนโดเพื่อขาย หรือ บ้านเพื่อขาย ในทำเลที่น่าสนใจในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ผมขอเชิญชวนทุกท่านร่วมพูดคุยและรับคำปรึกษาจากทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายและความต้องการของท่านมากที่สุด การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นการตัดสินใจครั้งสำคัญ และเราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จ.
