เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: ผู้นำการเปิดตัวโครงการใหม่ มูลค่าและจำนวนหน่วยใครครอง?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยมาตลอดทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่ผ่านมา การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก (Big Data) จากการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านแนวราบประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม แสดงให้เห็นถึงพลวัตและทิศทางของตลาดที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ในโลกแห่งความเป็นจริงของวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บิ๊กแบรนด์ทุกค่ายต่างมีกลยุทธ์และจุดยืนที่แข็งแกร่งของตนเอง แต่ละรายมักจะนิยามตัวเองว่าเป็น “ผู้นำ” ในมิติต่างๆ เช่น ผู้นำตลาดบ้านหรูราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านความยั่งยืนของโครงการ, ผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด, หรือแม้แต่ผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาด (Beachfront Condominiums) อย่างไรก็ตาม วันนี้ผมขอเจาะลึกในมุมมองที่แตกต่างออกไป นั่นคือ การเป็นผู้นำ “ด้านมูลค่าการลงทุน” และผู้นำ “ด้านจำนวนหน่วยที่เปิดตัว” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ซึ่งข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การรุกตลาดที่แท้จริงของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่
10 บริษัทยักษ์ใหญ่ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 71%
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 พบว่า มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจเคยเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
ปรากฏการณ์ที่น่าสังเกตคือ ในภาวะเศรษฐกิจที่กำลังเผชิญความท้าทายและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมระดับกลาง (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กำลังประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูงขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบน (High-End) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง
ที่น่าสนใจยิ่งกว่านั้นคือ การกระจุกตัวของการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า 10 บริษัทนี้สามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) ได้สูงถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งแสดงให้เห็นถึงอำนาจและความแข็งแกร่งของบิ๊กแบรนด์ในตลาดนี้
เมื่อพิจารณาจากตัวชี้วัดหลัก 2 ประการ คือ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่” และ “มูลค่าการลงทุนใหม่” เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวมของตลาดในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนๆ เหลือเพียง 15,452 ยูนิต แต่ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก สามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้รวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
มูลค่าการลงทุนใหม่: สำหรับมูลค่าการลงทุนในตลาดรวมในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรก สามารถระดมทุนและลงทุนเปิดโครงการใหม่รวมมูลค่าถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
แสนสิริ ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บมจ.แสนสิริ สามารถขึ้นมาเป็นผู้นำอันดับ 1 ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่มากถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (จากจำนวน 15,452 หน่วยของตลาดรวม)
แสนสิริได้พัฒนาโครงการทั้งหมด 1,847 หน่วย ด้วยมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นราคาที่เข้าถึงได้สำหรับตลาดในวงกว้าง
สำหรับอันดับ 2 ถึง 5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ ประกอบด้วย บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน
ในขณะที่ในมิติของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” อันดับหนึ่งตกเป็นของ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งสามารถพัฒนามูลค่าโครงการรวมได้สูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
เอพี (ไทยแลนด์) ได้พัฒนารวม 1,661 ยูนิต ซึ่งเมื่อคำนวณเป็นราคาเฉลี่ยต่อหน่วยจะอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม แสดงให้เห็นถึงการมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูงขึ้น
ส่วนอันดับ 2 ถึง 5 ในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ได้แก่ บมจ.แสนสิริ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น เปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” สะท้อนเทรนด์ตลาดซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่
หนึ่งในสีสันที่น่าจับตาอย่างยิ่งของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา คือ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่สะท้อนให้เห็นถึงการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนและอัลตราลักซ์ชัวรี่
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าประหลาดใจอย่างยิ่ง
ในขณะที่ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในกลุ่ม 10 อันดับแรก โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าที่อยู่อาศัยระดับราคาสูง ก็มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท โดยในปีนี้มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมเข้ามาผสมผสานด้วย
ที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ การเปิดตัวโครงการบ้านเซ็กเมนต์อัลตราลักซ์ชัวรี่ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่ละหลังมีราคาสูงตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท โครงการนี้จะถูกนับรวมเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง
คาดการณ์ว่า การเปิดตัวโครงการอัลตราลักซ์ชัวรี่นี้ จะยิ่งเพิ่มการแข่งขันที่น่าตื่นเต้นในตลาดบ้านซูเปอร์หรู โดยเฉพาะในแง่ของ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่จะสูงขึ้นไปอีกในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 นี้
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต
ข้อมูลจากการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 นี้ สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มที่สำคัญหลายประการ:
การกระจุกตัวของผู้เล่นรายใหญ่: บิ๊กแบรนด์ยังคงมีอิทธิพลต่อตลาดอย่างมาก โดยเฉพาะในแง่ของมูลค่าการลงทุนและการเปิดตัวโครงการใหม่ การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนและซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่จะยิ่งเข้มข้นขึ้น
ความแตกต่างของกำลังซื้อ: ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับตลาดกลาง สะท้อนถึงความท้าทายที่ผู้พัฒนาต้องปรับกลยุทธ์ในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่นคงทางการเงินมากขึ้น ในขณะที่ตลาดบนยังคงมีศักยภาพสูง
เทรนด์ตลาดลักซ์ชัวรี่: ความต้องการที่อยู่อาศัยระดับอัลตราลักซ์ชัวรี่ยังคงมีอยู่ และผู้พัฒนาจะยังคงมุ่งเน้นการสร้างสรรค์โครงการที่ตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าระดับบนนี้ ซึ่งอาจรวมถึงการพัฒนาโครงการในทำเลศักยภาพสูง การออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์ และบริการส่วนบุคคลที่เหนือระดับ
การปรับตัวของผู้พัฒนา: ผู้พัฒนาจะต้องมีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง และสามารถปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจ กำลังซื้อของผู้บริโภค และความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป การวิเคราะห์ Big Data เกี่ยวกับการเปิดตัวโครงการใหม่ และการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างแม่นยำ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนและพัฒนาโครงการที่ประสบความสำเร็จ
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังวางแผนการพัฒนาโครงการใหม่ในตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วนี้ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรให้คำปรึกษาและนำเสนอโซลูชันที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน เพื่อร่วมกันขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้เติบโตอย่างยั่งยืนและมั่นคงสืบไป
