ส่องภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: การเปลี่ยนแปลงเชิงกลยุทธ์และการลงทุนของผู้นำตลาด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความเคลื่อนไหวของตลาดอยู่ตลอดเวลา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่ผ่านมา การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการเปิดตัวโครงการใหม่ถือเป็นหัวใจสำคัญในการทำความเข้าใจทิศทางของอุตสาหกรรม ซึ่งวันนี้ผมขอนำเสนอข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA (Agency for Real Estate Affairs) ที่สะท้อนภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และพฤติกรรมของ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ได้อย่างน่าสนใจ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การกระจุกตัวของอำนาจและมูลค่าการลงทุน
จากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 พบว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่รวมกันทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท หรือมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจเคยเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในภาวะที่เศรษฐกิจกำลังเผชิญกับความท้าทายและความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคลดน้อยลง โครงการบ้านและคอนโดมิเนียมในตลาดระดับกลาง (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กลับประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินสูงขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบน (Upper Market) ซึ่งมีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงความแตกต่างของกำลังซื้อในแต่ละเซ็กเมนต์
ยิ่งไปกว่านั้น ข้อมูลที่น่าสนใจอย่างยิ่งคือ การเปิดตัวโครงการใหม่ของ 10 ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ พบว่ามีการกระจุกตัวของส่วนแบ่งทางการตลาดอย่างชัดเจน บริษัทเหล่านี้ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้มากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและอิทธิพลของ “บิ๊กแบรนด์” ในอุตสาหกรรมนี้
เราสามารถพิจารณาความเป็นผู้นำในตลาดได้จาก 2 ตัวชี้วัดหลัก ได้แก่ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่” และ “มูลค่าการลงทุนใหม่”
ด้านจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่: “แสนสิริ” ผงาดขึ้นเป็นผู้นำ
ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ภาพรวมการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า เหลืออยู่ที่ 15,452 ยูนิต
ในบรรดาผู้เล่นทั้งหมด บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้แสดงศักยภาพที่โดดเด่น โดยสามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้มากที่สุดถึง 1,847 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด ด้วยจำนวนหน่วยที่เปิดตัวนี้ “แสนสิริ” จึงก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในด้านจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่ ประจำครึ่งปีแรก 2568 โดยมีมูลค่าการลงทุนรวม 10,519 ล้านบาท จากการพัฒนา 7 โครงการใหม่ ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท
ตามมาด้วยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่อื่นๆ ที่ติด 5 อันดับแรก ได้แก่:
อันดับ 2: บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
การแข่งขันในตลาด บ้านจัดสรรกรุงเทพ และ คอนโดกรุงเทพ ยังคงเข้มข้น แต่การที่ “แสนสิริ” สามารถเปิดตัวโครงการได้จำนวนมากขนาดนี้ แสดงถึงการบริหารจัดการโครงการที่มีประสิทธิภาพและความเข้าใจในความต้องการของตลาด
ด้านมูลค่าการลงทุนใหม่: “เอพี (ไทยแลนด์)” นำทัพด้วยมูลค่ามหาศาล
เมื่อพิจารณาในมิติของ มูลค่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่โดยรวมอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท
ในส่วนนี้ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ได้สร้างความประทับใจอย่างยิ่ง โดยสามารถครองอันดับ 1 ในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ด้วยมูลค่ารวมถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด การที่ “เอพี” สามารถระดมทุนและลงทุนในโครงการใหม่ได้มากขนาดนี้ สะท้อนถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่หลากหลายและความเชื่อมั่นของนักลงทุนในแบรนด์
แม้ว่า “เอพี” จะมีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่เป็นอันดับ 2 ที่ 1,661 หน่วย แต่ด้วยมูลค่าการลงทุนที่สูง ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่ “เอพี” พัฒนาอยู่ที่ประมาณ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างชัดเจน การพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงเช่นนี้ อาจบ่งชี้ถึงการมุ่งเน้นไปที่ตลาดระดับบน หรือการพัฒนาโครงการในทำเลที่มีศักยภาพสูง
สำหรับ 5 อันดับแรกในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ประกอบด้วย:
อันดับ 1: บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) มูลค่า 21,085 ล้านบาท
อันดับ 2: บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท
การที่ “เอพี” เป็นผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนและการบริหารจัดการโครงการขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อน ตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในสภาวะปัจจุบัน
การแข่งขันด้านราคา: “เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ทุบสถิติราคาเฉลี่ยต่อหน่วย
หนึ่งในปรากฏการณ์ที่สร้างสีสันและความน่าสนใจให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ การเปิดตัวโครงการที่มี ราคาบ้านหรู และ คอนโดหรู ที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในมิติของ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย”
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้สร้างสถิติที่น่าทึ่ง ด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ แต่มีจำนวน 45 หน่วย และมีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าประทับใจอย่างยิ่ง และสะท้อนถึงการเจาะตลาดกลุ่มลูกค้าระดับ Super Luxury ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีเอกลักษณ์และมูลค่าสูง
ขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็ได้พัฒนาโครงการที่มีราคาเฉลี่ยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมและมีราคาค่อนข้างสูงมาโดยตลอด ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม
ที่น่าจับตาคือ การเปิดตัวแบรนด์คอนโดระดับ Ultra Luxury อย่าง “SONLE Residences” ซึ่งมีเพียง 5 ยูนิต แต่มีราคาขายต่อยูนิตตั้งแต่ 260-400 ล้านบาทนั้น ถูกยกยอดไปเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 คาดว่าการเปิดตัวโครงการระดับ Super-Luxury นี้ จะยิ่งทำให้การแข่งขันในตลาด อสังหาริมทรัพย์ระดับอัลตร้าลักซ์ชัวรี มีความเข้มข้นมากขึ้น และส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในตลาดนี้พุ่งสูงขึ้นไปอีก
แนวโน้มและกลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568
จากข้อมูลข้างต้น ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่สำคัญของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 และน่าจะส่งผลต่อเนื่องไปถึงครึ่งปีหลังดังนี้:
การมุ่งเน้นตลาดระดับบน (Premium & Luxury Segments): ในขณะที่ตลาดแมสเผชิญกับความท้าทาย ผู้พัฒนารายใหญ่จำนวนมากได้ปรับกลยุทธ์ไปเน้นตลาดบน ซึ่งมีกำลังซื้อที่ยังคงแข็งแกร่ง และมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพสูง มีดีไซน์ที่เป็นเอกลักษณ์ และมีทำเลที่ดี การพัฒนาโครงการ บ้านหรูราคาแพง และ คอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ จึงเป็นทิศทางที่ผู้ประกอบการหลายรายให้ความสำคัญ
การสร้างความแตกต่างและการสื่อสารแบรนด์: ในตลาดที่มีการแข่งขันสูง การสร้างความแตกต่างและการสื่อสารจุดเด่นของแบรนด์ให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายเป็นสิ่งสำคัญ ผู้พัฒนาต้องเน้นย้ำถึงคุณภาพการก่อสร้าง การออกแบบ นวัตกรรม ความยั่งยืน และบริการหลังการขาย เพื่อสร้างความน่าเชื่อถือและความภักดีต่อแบรนด์
การบริหารจัดการต้นทุนและราคา: แม้ว่าราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างจะปรับตัวสูงขึ้น แต่ผู้พัฒนาจะต้องบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อนำเสนอราคาที่เหมาะสมกับคุณค่าของโครงการ และยังคงสามารถทำกำไรได้ การตั้งราคาที่สะท้อนถึงคุณค่าและเอกลักษณ์ของโครงการเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญ
การปรับตัวต่อภาวะเศรษฐกิจ: การทำความเข้าใจสภาพเศรษฐกิจมหภาคและพฤติกรรมผู้บริโภคเป็นสิ่งจำเป็น ผู้พัฒนาต้องมีความยืดหยุ่นในการปรับแผนการเปิดตัวโครงการ การบริหารสต็อก และการนำเสนอโปรโมชั่นที่น่าสนใจ เพื่อกระตุ้นยอดขาย
ความสำคัญของข้อมูล (Big Data) และเทคโนโลยี: การใช้ Big Data ในการวิเคราะห์แนวโน้มตลาด ความต้องการของผู้บริโภค และพฤติกรรมการซื้อ จะช่วยให้ผู้พัฒนาสามารถตัดสินใจวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างแม่นยำ การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการออกแบบ การก่อสร้าง การตลาด และการขาย ก็เป็นสิ่งที่จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
โอกาสสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อ
สำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อที่กำลังมองหา โอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลานี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ ถือเป็นเครื่องมือสำคัญที่จะช่วยในการตัดสินใจ
สำหรับนักลงทุน: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีศักยภาพ โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์ระดับบนที่มีแนวโน้มราคาเติบโตได้ดี การเลือกสรรโครงการที่มีคุณภาพ มีศักยภาพในการปล่อยเช่า หรือมีโอกาสในการขายต่อในอนาคต เป็นสิ่งสำคัญ การทำความเข้าใจแนวโน้มของผู้พัฒนาแต่ละรายและความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านของพวกเขา จะช่วยให้นักลงทุนสามารถกระจายความเสี่ยงและเลือกลงทุนในโครงการที่เหมาะสมกับเป้าหมายของตนเอง
สำหรับผู้ซื้อ: การทำความเข้าใจเกี่ยวกับราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการต่างๆ รวมถึงทำเลที่ตั้งและประเภทของที่อยู่อาศัย จะช่วยให้ผู้ซื้อสามารถเปรียบเทียบและตัดสินใจเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดที่ตรงกับความต้องการและงบประมาณ การมองหาโครงการจากผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียงและมีประวัติผลงานที่ดี จะช่วยสร้างความมั่นใจในคุณภาพและความคุ้มค่าของการลงทุน
บทสรุป
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 แสดงให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจ การกระจุกตัวของอำนาจการตลาดในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ การมุ่งเน้นกลยุทธ์ไปที่ตลาดระดับบน และการแข่งขันด้านราคาสูงสุดในกลุ่ม Luxury และ Ultra Luxury ล้วนเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงทิศทางที่สำคัญของอุตสาหกรรม
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการ ผมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีศักยภาพในการเติบโตต่อไป หากผู้พัฒนาสามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจ พฤติกรรมผู้บริโภค และเทคโนโลยีใหม่ๆ ได้อย่างทันท่วงที
สำหรับทุกท่านที่กำลังพิจารณาลงทุนหรือหาที่อยู่อาศัยในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนของตลาดอย่างรอบด้าน จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในการตัดสินใจครั้งสำคัญนี้ หากคุณกำลังมองหาผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำทางและให้คำปรึกษาในการลงทุนหรือการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดสำหรับคุณ เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการพาคุณไปสู่เป้าหมายอย่างมั่นคงและมีประสิทธิภาพ.
