ปี 2567: ยุทธศาสตร์แห่งความอยู่รอดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดมาแล้วนับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น ถือเป็นปีที่สร้างความประหลาดใจและท้าทายให้กับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยิ่ง จากที่หลายฝ่ายคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวของปี 2565 จะผลักดันให้ตลาดเติบโตอย่างแข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนลากยาวต่อเนื่องมาตลอดทั้งปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาทองของการซื้อขาย ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สัญญาณการฟื้นตัวก็ยังคงดูริบหรี่
จากข้อมูลเชิงลึกของ Property Mentor ที่ได้ทำการสำรวจบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และวิเคราะห์ว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนได้ดีเยี่ยม และใครคือผู้ที่ก้าวขึ้นมาเป็น “ดาวเด่น” ในปีแห่งความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้: การหดตัวที่ต้องทำความเข้าใจ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยเพียง 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่หากเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าน่าตกใจที่ถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลงจากปีก่อนหน้า
เราเห็นการลดลงของรายได้ที่น่าเป็นห่วงในหลายบริษัท เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ติดลบในระดับกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property ที่ 23%, Major Development ที่ 22% และ Siamese Asset ที่ 21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่แม้จะลดลงเพียงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่ก็เป็นสัญญาณที่ต้องเฝ้าระวัง นอกจากนี้ Supalai ยังมีรายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding ที่ 9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ: ผู้นำด้านรายได้รวมที่แข็งแกร่ง
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของ แสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท มาอย่างน่าใจหาย อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Univentures ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม 10 อันดับแรกของรายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อแยกพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขและลำดับอาจเปลี่ยนแปลงไป
ในภาพรวม บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่าสังเกตว่าถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายที่ลดลง
เราเห็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญของรายได้จากการขายในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand): แชมป์ผู้ครองรายได้จากการขายอย่างเหนือชั้น
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ในอันดับ 4 ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะปรับตัวลดลง แต่ Land and Houses ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property ที่แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana ที่ทำผลงานได้อย่างโดดเด่น โดยหลังจากที่ได้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทสามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย การจะเรียกว่าเป็น “ผู้ชนะ” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงก็ยังเป็นที่ถกเถียง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท และเป็นที่น่ากังวลว่ามีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses: ผู้นำด้านกำไรสูงสุดด้วยกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่บริษัทสามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท เหตุผลสำคัญประการหนึ่งคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai ก็น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไรที่ทำได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 4 คือ Sansiri ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% และอันดับ 5 คือ Origin Property ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและการมองไปข้างหน้า: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงสถานการณ์ปัจจุบันของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัทชั้นนำที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ซึ่งคาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง การปรับตัว กลยุทธ์ที่เฉียบคม และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากคุณคือเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการปรับกลยุทธ์เพื่อพิชิตความท้าทายในตลาดที่ผันผวนนี้ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึก การวิเคราะห์คู่แข่ง และการวางแผนที่รัดกุม จะช่วยให้คุณก้าวไปข้างหน้าได้อย่างมั่นคง
อย่ารอช้า! หากคุณต้องการเจาะลึกกลยุทธ์การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างผลกำไรสูงสุดในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลง หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ติดต่อเราวันนี้ เพื่อวางแผนอนาคตธุรกิจของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืน
