เปิดบทสรุปฉบับผู้เชี่ยวชาญ: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566 สู่ปี 2567 – ใครคือผู้คุมเกมตัวจริง?
สวัสดีครับ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมาแล้วหลายครั้ง แต่ปี 2566 นั้น ถือเป็นปีที่ท้าทายและเต็มไปด้วยบทเรียนสำหรับทุกภาคส่วนอย่างแท้จริง แม้หลายคนจะคาดหวังถึงโมเมนตัมที่ต่อเนื่องจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่อุตสาหกรรมกำลังจะพลิกฟื้น แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง สภาพเศรษฐกิจที่ยังคงเปราะบาง ประกอบกับปัจจัยทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ได้ส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจน และความซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ปกติแล้วจะคึกคักที่สุดในตลาด ส่งสัญญาณเตือนที่หนักหน่วงว่า ปี 2567 อาจจะไม่ได้สดใสอย่างที่หลายคนหวัง
จากข้อมูลเชิงลึกที่ Property Mentor รวบรวมจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เราได้ทำการวิเคราะห์ผลประกอบการของปี 2566 อย่างละเอียด เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ไม่เป็นใจนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุด ใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้พร้อมกับสร้างผลงานที่โดดเด่นจนเป็นที่ประจักษ์
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนักเมื่อมองภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์มีความซับซ้อนกว่านั้นมาก มีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
หลายบริษัทเผชิญกับรายได้ที่หดหายไปกว่า 20% เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่รายได้ติดลบไปถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอย่างแท้จริง
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ที่เคยเป็นเสาหลักของวงการ ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม… แต่ตัวเลขอาจไม่บอกเล่าทั้งหมด
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมทั้งหมดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยมี AP (Thailand) (AP) ตามมาอย่างเฉียดฉิวในอันดับสอง ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ศุภาลัย (SPALI) รั้งอันดับสามด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) ในอันดับสี่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับห้า 26,132 ล้านบาท
ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับหก 24,487 ล้านบาท, U City (U) ในอันดับเจ็ด 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับแปด 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับเก้า 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ในอันดับสิบ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผมในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้มานาน รายได้รวมเพียงอย่างเดียว อาจไม่ได้สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริงของบริษัทเสมอไป โดยเฉพาะในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความซับซ้อนมากขึ้น การพึ่งพิงรายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง อาจเป็นปัจจัยที่ช่วยหนุนตัวเลขรวมให้ดูดี แต่ไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการทำกำไรหลักจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำกว่าในสภาวะตลาดที่ผันผวน
เมื่อเราเจาะลึกไปที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดหลักที่สะท้อนถึงความสามารถในการแปลงหน่วยโครงการให้เป็นรายได้ที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ภาพรวมของ 41 บริษัทที่ทำการเก็บข้อมูล แสดงให้เห็นถึงรายได้จากการขายรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบอย่างชัดเจนต่อหลายบริษัท อาทิ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงไปถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ซึ่งน่าตกใจว่ามีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในวงกว้างของอุตสาหกรรม การบริหารจัดการสต็อก การเปิดตัวโครงการใหม่ รวมถึงความสามารถในการตอบสนองต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค เป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดว่าใครจะสามารถรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย… แต่การเติบโตเชิงบวกคือจุดเด่นที่น่าจับตา
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงตำแหน่งผู้นำได้อย่างสวยงาม ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่มีรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายเป็นบวกได้ถึง 7% ถือเป็นสัญญาณที่ดีของบริษัท
ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) รั้งอันดับห้า ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขาย แต่ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับเจ็ด ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เป็นอีกบริษัทที่มักจะปรากฏชื่อในลิสต์นี้อย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ม้ามืดที่น่าจับตา… สัญญาณการเติบโตที่ก้าวกระโดด
นอกเหนือจากรายชื่อบริษัทที่คุ้นเคยแล้ว ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่ผมอยากเน้นย้ำถึงผลงานที่โดดเด่นในปี 2566 นั่นคือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่องถึงเวลาแล้วที่บริษัทจะเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทน ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท ตัวเลขนี้เป็นเครื่องยืนยันถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายของ CPN ได้เป็นอย่างดี
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะตัวจริง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทจะสามารถทำยอดขายได้สูงเพียงใด แต่หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่แท้จริงเข้ากระเป๋าได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะ” ในภาพรวมของธุรกิจ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และอีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses: แชมป์กำไรสุทธิ… แต่มีปัจจัยพิเศษเข้ามาหนุน
Land and Houses (LH) ยังคงยืนหนึ่งในฐานะบริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรในปีนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างรายได้กว่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นแท่นเป็นอันดับหนึ่งไปโดยปริยาย
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับสาม ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท แสนสิริ (SIRI) โชว์ผลงานก้าวกระโดดอย่างน่าประทับใจ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% Origin Property (ORI) รั้งอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับหก ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) ติดอันดับแปด ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: บทสรุปสำหรับอนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ที่เราได้รวบรวมมานั้น เป็นบทสะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและบทเรียนอันล้ำค่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกและในประเทศ ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่พร้อมปรับตัว เรียนรู้ และพัฒนากลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง เพื่อตอบสนองต่อความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายอย่างแท้จริง และการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้แก่ลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมเชื่อมั่นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว หากผู้เล่นในตลาดสามารถปรับเปลี่ยนยุทธวิธีให้เท่าทันกับบริบทที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างมีประสิทธิภาพ
หากคุณคือเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาแนวทางในการนำพาธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืน หรือนักลงทุนที่ต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจ อย่ารอช้าที่จะติดต่อเรา เพื่อเข้ารับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้พร้อมรับมือกับทุกความท้าทาย และคว้าโอกาสทองในปี 2567 นี้ไปพร้อมกัน
