ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: การปรับตัวของบริษัทมหาชน ท่ามกลางความท้าทายครั้งใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรการเติบโตและความท้าทายมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ครั้งสำคัญของเหล่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หลังจากการเริ่มต้นที่เต็มไปด้วยความหวังจากโมเมนตัมของปี 2565 ตลาดกลับพบว่าตนเองต้องเผชิญกับสภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง สัญญาณอันตรายนี้ปรากฏขึ้นชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกเร้าให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงดูไม่สดใสเท่าที่ควร
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินศักยภาพการรับมือของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัททั้งสิ้น 41 แห่งในปี 2566 การวิเคราะห์นี้มุ่งหวังที่จะชี้ให้เห็นถึงผู้ประกอบการที่สามารถฝ่าฟันวิกฤตและพิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจน
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะดูไม่น้อย แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท จะพบว่ามีการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขรวมนี้อาจบดบังภาพที่แท้จริง เพราะเมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
หลายบริษัทเผชิญกับผลประกอบการที่ติดลบอย่างหนัก โดยเฉพาะบริษัทที่มียอดขายลดลงในระดับ 20% ขึ้นไป ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกหนีสภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนภาพตลาดที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึงแก่นแท้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “รายได้จากการขาย” คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เพราะสะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายจริงจากโครงการที่พัฒนาขึ้น ต่างจากรายได้รวมที่อาจรวมรายได้จากส่วนอื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายเผยให้เห็นภาพที่แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายรวมไว้ที่ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏขึ้นเมื่อพิจารณาบริษัทยักษ์ใหญ่หลายแห่ง ยกตัวอย่างเช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมหาศาลถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses ที่น่าประหลาดใจคือมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงเผชิญกับการลดลงเล็กน้อยที่ -2% ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทยักษ์ใหญ่ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้น
แม้ภาพรวมจะดูชะลอตัว แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาความเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขายไว้ได้
อันดับ 1 ได้แก่ AP (Thailand) (AP) ที่สามารถทำรายได้จากการขายรวมได้ถึง 36,927 ล้านบาท ทวงคืนตำแหน่งผู้นำกลับมาได้อย่างงดงาม
อันดับ 2 คือ Sansiri (SIRI) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ขยับขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตที่แข็งแกร่งถึง 13%
อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนในอันดับถัดมา แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปพอสมควร แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท
อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท
อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท
อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่ยังคงรักษาผลงานได้อย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ มีอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงผลงานที่โดดเด่น หลังจากการทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุน
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่าการมียอดขายสูงจะเป็นเรื่องที่น่าชื่นชม แต่หากกำไรสุทธิที่สามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้มีน้อย ก็ย่อมไม่ใช่ชัยชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งสามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำกำไรสุทธิรวมไว้ประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่สถานการณ์โควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses: ผู้นำด้านกำไรสุทธิ ด้วยกลยุทธ์การขายสินทรัพย์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566
อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่เหตุผลหลักที่ทำให้ LH เป็นอันดับหนึ่ง คือการมีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมกำไรพิเศษนี้ ตำแหน่งผู้นำน่าจะเป็นของ Supalai
อันดับ 2 คือ Supalai (SPALI) ที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท
อันดับ 3 คือ AP (Thailand) (AP) ที่เฉือนกันมาติดๆ ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และแสดงการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42%
อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
อันดับ 7 คือ Quality House (QH) ที่ทำกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PSH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ทำกำไร 1,865 ล้านบาท
และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและเติบโต
ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 แม้จะมีบริษัทที่สามารถรักษาผลประกอบการที่ดีไว้ได้ แต่โดยรวมแล้วเป็นปีที่แสดงถึงการชะลอตัวอย่างชัดเจน
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวอย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การมองหาโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ ควบคู่ไปกับการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตต่อไป
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าด้วยประสบการณ์และความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลง จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำทางท่านผ่านตลาดที่ซับซ้อนนี้ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนอนาคตอสังหาริมทรัพย์ของท่านได้อย่างมั่นใจ.
