วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้ยืนหยัดในสมรภูมิที่ท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรและพลวัตของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ที่สำคัญยิ่งสำหรับทุกบริษัทที่ดำเนินธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังอันเปี่ยมล้นจากโมเมนตัมเชิงบวกที่สืบทอดมาตั้งแต่ปี 2565 บัดนี้ได้เผชิญกับความเป็นจริงของภาวะชะลอตัวที่กลับมาปกคลุมตลาดอีกครั้ง ยิ่งเมื่อผนวกกับความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ผลกระทบยิ่งขยายวงกว้างต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติแล้วเป็นฤดูทองของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจจุดประกายให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง สถานการณ์เช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ซึ่งภาพรวมยังคงดูไม่สู้ดีนัก
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะนำเสนอมุมมองเชิงลึกและข้อมูลที่น่าเชื่อถือ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อประเมินว่าในสถานการณ์ที่เต็มไปด้วยความท้าทายในปี 2566 ที่ผ่านมา แต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความจริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์
การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงสถิติของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง แสดงให้เห็นภาพรวมที่น่าสนใจ ในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างแท้จริงในภาพรวม
บริษัที่เผชิญกับรายได้ติดลบในอัตราที่สูงอย่างน่าเป็นห่วง ได้แก่ LPN Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%) และ Country Group Development (-28%) นอกจากนี้ Raimon Land ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -26% ขณะที่ Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%) ก็เป็นอีกกลุ่มที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยกว่า -1% ตามมาด้วย Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ: แชมป์รายได้รวม แต่ใครคือผู้นำที่แท้จริง?
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (Siri) สามารถขึ้นแท่นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เอาชนะ AP Thailand ที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai คว้าอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (เดิมคือ UAA) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทหลายแห่งใน 10 อันดับแรก อาจมีรายได้ส่วนอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งไม่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักโดยตรง เมื่อเราโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมเปลี่ยนแปลงไปอย่างสิ้นเชิง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
เมื่อรวบรวมข้อมูลรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายของตลาด โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจคือ Raimon Land มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, LPN Development ลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand ซึ่งเป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายติดลบ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความยากลำบากในการรักษาโมเมนตัมการขายในปีที่ผ่านมา
AP Thailand: แชมป์รายได้จากการขาย และการแข่งขันที่ดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP Thailand กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Siri ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท (Siri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% ซึ่งนับว่าน่าชื่นชม) Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท นี่เป็นสัญญาณที่ดีของการบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอที่ประสบความสำเร็จ
กำไรสุทธิ: ตัววัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะตัวจริง”
แน่นอนว่า ยอดขายที่สูงเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอต่อการชี้ขาด “ผู้ชนะตัวจริง” หากแต่กำไรที่สามารถเก็บเกี่ยวได้จริง คือบทพิสูจน์ขั้นสุดท้าย ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ยิ่งซับซ้อนเมื่อพิจารณาว่า มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses: ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไร แต่มีเงื่อนไขพิเศษ
Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งอันดับ 1 ในด้านกำไรสูงสุด ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่าจะมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหตุผลหลักมาจากรายการพิเศษ คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว AP Thailand อยู่ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียว
Siri กวาดกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ขึ้นมาอยู่อันดับ 4 ด้วยการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ติดอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายของตลาดในปี 2566 อย่างชัดเจน แนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงคาดการณ์ได้ว่าเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับภาพรวมอุตสาหกรรม
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และมีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง จะยังคงสามารถยืนหยัดและเติบโตได้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังเผชิญความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนและพัฒนาธุรกิจให้ก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เราพร้อมให้คำแนะนำและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง เพื่อพาธุรกิจของคุณสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังพัฒนาอย่างต่อเนื่อง
สำหรับผู้ที่ต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการยกระดับการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณในปี 2567 ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จที่วางแผนมาอย่างดี
