วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ผู้ชนะตัวจริงคือใคร?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังที่เคยตั้งไว้ว่าจะสานต่อโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ที่กำลังเป็นขาขึ้น กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยหลายอย่างประดังประเดเข้ามา ทั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ที่สร้างความไม่แน่นอน และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสอย่างไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของวงการอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และสภาวะดังกล่าวก็ยังคงส่งต่อมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดยังคงดูอึมครึม
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่ให้ความสำคัญกับข้อมูลเชิงลึก Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าองค์กรเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามการแข่งขันอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงการลดลงเล็กน้อยประมาณ -1.2% อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่ถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระทบต่อภาพรวมของอุตสาหกรรม
บริษัทบางแห่งเผชิญกับผลประกอบการที่ติดลบในอัตราที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความท้าทายที่มากกว่าแค่การชะลอตัวทั่วไป แต่เป็นการปรับฐานที่รุนแรงสำหรับผู้ประกอบการบางราย
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาดมายาวนาน ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีปรากฏการณ์นี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% การที่แม้แต่บริษัทที่มีฐานลูกค้าและความแข็งแกร่งทางการตลาดสูงก็ยังได้รับผลกระทบ ย่อมเป็นการยืนยันถึงสภาวะตลาดที่อ่อนแอ
แสนสิริ ทะยานขึ้นแท่นแชมป์รายได้รวม – AP (Thailand) เฉียดฉิว
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
การที่แสนสิริสามารถคว้าตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมมาได้ ถือเป็นสัญญาณที่ดีของบริษัท และการเติบโต 12% ในสภาวะตลาดเช่นนี้ ยิ่งตอกย้ำถึงความสามารถในการบริหารจัดการและการตลาดที่แข็งแกร่ง การแข่งขันที่สูสีระหว่างแสนสิริและ AP (Thailand) ในอันดับต้นๆ สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของทั้งสองบริษัทในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของกำลังซื้อ
หากจะวัดผลการดำเนินงานอย่างแท้จริง ควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลจากการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่น เช่น การให้เช่า หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างขึ้นและส่งมอบให้กับลูกค้าโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างยอดขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งน่ากังวลเมื่อพบว่าถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายที่ลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขการลดลงของรายได้จากการขายที่น่าจับตา ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่เกือบ -40%, และที่น่าตกใจที่สุดคือ Land and Houses ที่ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่สำคัญคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มียอดขายที่ลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการรายใหญ่เองก็เผชิญอยู่
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำยอดขาย – แสนสิริ โตเด่น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มี รายได้จากการขาย สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
การที่ AP (Thailand) สามารถกลับมาเป็นผู้นำในส่วนของรายได้จากการขายได้อีกครั้ง ถือเป็นความสำเร็จที่น่าชื่นชม ส่วนแสนสิริ แม้จะอยู่อันดับสอง แต่การเติบโต 7% ในสภาวะตลาดเช่นนี้ ก็เป็นเครื่องยืนยันถึงกลยุทธ์ที่ได้ผล SC Asset ที่เติบโตถึง 13% และสามารถไต่อันดับขึ้นมาติด Top 5 ได้อย่างน่าประทับใจ แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการรุกตลาดและสร้างยอดขายที่แข็งแกร่ง
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่ 2,870 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ CPN ที่กำลังเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หัวใจสำคัญของการทำธุรกิจคือ กำไรสุทธิ (Net Profit) เพราะนั่นคือสิ่งที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การควบคุมค่าใช้จ่าย และความสามารถในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิที่ลดลงจากปี 2565 ซึ่งบ่งชี้ว่าแรงกดดันด้านต้นทุน การแข่งขันที่สูง และกำลังซื้อที่อ่อนแอ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการทำกำไรของผู้ประกอบการ
Land and Houses ยังคงแข็งแกร่งในฐานะผู้นำด้านกำไร – ศุภาลัย และ AP (Thailand) ไล่ตามติด
เมื่อพิจารณาในส่วนของกำไรสุทธิ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยเสริมให้กำไรสุทธิยังคงโดดเด่น หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะขึ้นเป็นอันดับหนึ่งได้อย่างแน่นอน
การที่ AP (Thailand) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ถือเป็นผลงานที่น่าประทับใจอย่างยิ่ง สะท้อนให้เห็นถึงการบริหารจัดการต้นทุนและการดำเนินงานที่มีประสิทธิภาพ แสนสิริที่เติบโตถึง 42% แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวและศักยภาพในการทำกำไรที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสสำหรับผู้ปรับตัวได้
จากข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายหลายประการ ทั้งภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่แน่นอน กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอ อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และกฎเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว เข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ลูกค้าได้อย่างตรงจุด พวกเขาจะสามารถก้าวข้ามช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย การแข่งขันจะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น และความสามารถในการสร้างความแตกต่าง รวมถึงการบริหารจัดการกระแสเงินสด จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังวางแผนจะเข้าสู่ตลาดนี้ การทำความเข้าใจถึงแนวโน้ม กลยุทธ์ของคู่แข่ง และการเตรียมความพร้อมรับมือกับความผันผวนของตลาด ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
อย่ารอช้า! หากคุณต้องการประเมินศักยภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางตลาดและกลยุทธ์การเติบโตที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้
