วิเคราะห์ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายและผู้รอดตัวในสมรภูมิอสังหาฯ
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายคนคาดหวังโมเมนตัมเชิงบวกต่อเนื่องจากปี 2565 ที่เริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่ทว่า ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และภาพรวมยังคงไม่สดใสนักเมื่อเข้าสู่ปี 2567
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินศักยภาพและกลยุทธ์ในการรับมือกับสถานการณ์ที่ซับซ้อนในปี 2566 นี้ เราจะมาเจาะลึกกันว่าใครคือผู้ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรค และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิดังกล่าว
ภาพรวมรายได้: แรงกดดันที่สัมผัสได้ทั่วทั้งกระดาน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันในวงกว้าง
ในกลุ่มที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก บริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MDX) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่รอดพ้นจากผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม: การแข่งขันที่ดุเดือดใน Top 10
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม หากเราจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ของรายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม หากตัดปัจจัยดังกล่าวออกไป โฉมหน้าของ Top 10 ที่พิจารณาจากรายได้จากการขายเท่านั้น จะมีความแตกต่างออกไป
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนภาพความเป็นจริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในแง่รายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญภาวะรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่ยังคงเข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวก 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงประคองตัวใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นและควรกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพอย่างชัดเจน หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึง “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นมาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ แม้ว่าบางบริษัทจะมีรายได้รวมที่สูง แต่หากมีกำไรน้อย ก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด: การบริหารจัดการที่เหนือชั้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ถึงแม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ LH สามารถทำกำไรสูงสุดได้ โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ ศุภาลัยจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ตัวเลขผลประกอบการเหล่านี้สะท้อนให้เห็นภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และแนวโน้มสำหรับปี 2567 ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยหลายด้าน ทั้งสภาพเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ย นโยบายภาครัฐ รวมถึงพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ การจะก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปได้นั้น จำเป็นต้องอาศัยการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนานวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่แท้จริง และที่สำคัญที่สุดคือ การสร้างความเชื่อมั่นและความสัมพันธ์อันดีกับลูกค้า
หากคุณคือเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาแนวทางในการรับมือกับความท้าทายนี้ และต้องการที่ปรึกษาที่พร้อมจะร่วมวางแผนกลยุทธ์เพื่อก้าวสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืน “Property Mentor” คือพันธมิตรที่คุณไว้วางใจได้ เราพร้อมนำประสบการณ์และความเชี่ยวชาญกว่าทศวรรษ มาช่วยคุณวิเคราะห์ วางแผน และผลักดันธุรกิจของคุณให้เติบโต ก้าวข้ามทุกอุปสรรคสู่ปีที่แข็งแกร่งยิ่งกว่าเดิม ติดต่อเราวันนี้เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
