บทวิเคราะห์เจาะลึก: ผ่าผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้แข็งแกร่งท่ามกลางมรสุมตลาด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาพรวม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่หลายคนเคยคาดหวังว่าจะสานต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 แต่กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่จนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมาคึกคักได้ สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางที่ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ด้วยเหตุนี้ Property Mentor จึงได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพและกลยุทธ์ในการรับมือกับความท้าทายนี้อย่างละเอียด และค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวลงเล็กน้อยแต่การกระจายตัวที่น่ากังวล
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลนักหากมองผิวเผิน แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงปัญหาเชิงโครงสร้างที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% การปรับตัวลงของรายได้ในอัตรานี้ถือเป็นสัญญาณอันตรายที่สะท้อนถึงความยากลำบากในการบริหารจัดการยอดขายและส่งมอบโครงการ
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่รอดพ้นจากภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4% การที่บริษัทชั้นนำเหล่านี้ยังประสบปัญหา ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมโดยรวมกำลังเผชิญ
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้รวม: การแข่งขันที่เข้มข้นและการพลิกผัน
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) สามารถคว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ในอันดับถัดมา ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท การจัดอันดับนี้สะท้อนให้เห็นถึงการแข่งขันที่เข้มข้นและการกระจายตัวของรายได้ในกลุ่มผู้นำ
การวัดผลที่แท้จริง: รายได้จากการขาย – ตัวชี้วัดศักยภาพการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่สะท้อนถึงศักยภาพการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาจาก รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีส่วนที่มาจากแหล่งอื่น เช่น การบริหารจัดการสินทรัพย์ หรือการลงทุน ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งในการพัฒนาและส่งมอบโครงการโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการผลักดันยอดขายในตลาดปัจจุบัน
สถานการณ์นี้ยิ่งชัดเจนขึ้นเมื่อดูรายละเอียด เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังประสบกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ประเด็นที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งบ่งชี้ว่าการรักษาฐานลูกค้าและกำลังซื้อในสภาวะตลาดเช่นนี้เป็นเรื่องที่ยากลำบากมากขึ้น
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้จากการขาย: การพลิกเกมและการรักษาตำแหน่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก Land and Houses (LH) ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลง 24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายที่อันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและสมควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถเก็บเกี่ยวผลลัพธ์ได้อย่างงดงาม ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพในการตอบสนองความต้องการของตลาดที่เกิดขึ้นจริง
การวิเคราะห์กำไรสุทธิ: ปัจจัยชี้ขาด “ผู้ชนะที่แท้จริง”
ท้ายที่สุดแล้ว การขายได้มากหรือน้อยอาจไม่ใช่เครื่องวัดความสำเร็จเพียงอย่างเดียว หากบริษัทสามารถสร้าง กำไรสุทธิ ได้น้อย หรือมีภาระต้นทุนสูง ก็อาจไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไร 49,602 ล้านบาท
ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันด้านต้นทุนการดำเนินงานและอัตรากำไรที่ลดลง
Land and Houses (LH) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำด้านกำไรสุทธิ: บทพิสูจน์การบริหารจัดการที่เหนือชั้น
แม้จะมีรายได้รวมที่ลดลง แต่ Land and Houses (LH) สามารถกลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ในด้านกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาทในปี 2566 ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai (SPALI) จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) ทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยมด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) ติดอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมไว้ ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่าปี 2566 เป็นปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย การปรับตัวลงของรายได้และกำไรในหลายบริษัท บ่งบอกถึงแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกและภายใน
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับอุตสาหกรรมนี้ การแข่งขันที่รุนแรง ต้นทุนการเงินที่สูงขึ้น และความผันผวนของกำลังซื้อของผู้บริโภค ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ทุกบริษัทต้องเผชิญ
ในสภาวะเช่นนี้ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การสร้างความแตกต่างและความได้เปรียบทางการแข่งขัน รวมถึงการบริหารกระแสเงินสดอย่างรอบคอบ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณคือผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทชั้นนำ และการคาดการณ์แนวโน้มในอนาคต ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
เราขอเชิญชวนทุกท่าน ร่วมเจาะลึกกลยุทธ์และแนวทางการปรับตัวเพื่อก้าวข้ามความท้าทายไปพร้อมกับเรา หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการทราบข้อมูลเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ใดเป็นพิเศษ โปรดติดต่อเรา เพื่อให้เราได้ช่วยท่านวางแผนและตัดสินใจได้อย่างมั่นใจที่สุดในทุกก้าวของการลงทุน
