วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทายที่แท้จริง และการพลิกเกมของผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ได้พิสูจน์ถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของภาคธุรกิจ ท่ามกลางความคาดหวังที่สูงลิบจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ที่หลายคนเชื่อว่าการเติบโตจะพุ่งทะยานไปต่อ แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นยังคงทอดยาวต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักดังเดิม และเมื่อย่างก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่สู้ดีนัก
ด้วยความต้องการที่จะเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor จึงได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าบริษัทเหล่านี้สามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ ปี 2567 นี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนการชะลอตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเราเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ที่ชัดเจนถึงสภาวะการชะลอตัวในวงกว้าง
เราเห็นกลุ่มบริษัทที่รายได้รวมติดลบในระดับสูงถึง 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราวๆ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาไม่น้อย โดยมีรายได้ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถต้านทานกระแสลบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่แม้จะอยู่ในอันดับต้นๆ แต่รายได้รวมก็ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริครองแชมป์รายได้รวม… แต่เกมเปลี่ยนเมื่อดูที่ “รายได้จากการขาย”
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น Sansiri (SIRI) นำมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP Thailand (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อยเท่านั้น อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ UWC (UWC) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นั้น จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทใหญ่ๆ หลายแห่งมักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสามารถในการแข่งขัน
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำได้ทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่านั้นคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเคยเป็นผู้นำมาตลอด มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ผู้นำในด้านนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญภาวะนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP Thailand นำทัพรายได้จากการขาย… แสนสิริและศุภาลัยยังคงแข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นี้ AP Thailand (AP) กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ไปได้ โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ทำผลงานได้ยอดเยี่ยม ไต่อันดับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตอย่างโดดเด่นถึง 13% ตามมาด้วย Pruksa Holding (PPH) ที่ 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะตกลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่ 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ที่ 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการเติบโตในอนาคต
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากกำไรสุทธิไม่เป็นไปตามเป้า ก็ยากที่จะถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทก็ขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 จนยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และมีกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่กำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่ง… แต่เบื้องหลังกำไรอาจไม่ใช่ผลจากการดำเนินงานหลัก
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งบริษัทที่ทำกำไรสูงสุด ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมากก็ตาม เหตุผลสำคัญคือ LH มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท ซึ่งหากไม่นับรายการพิเศษนี้ ตำแหน่งอันดับ 1 ก็อาจจะตกเป็นของ Supalai (SPALI) ที่ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท ซึ่งเฉือน AP Thailand (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว
อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ตามมาด้วย Origin Property (ORI) ที่ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: อสังหาริมทรัพย์ ปี 2567 – ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ซึ่งชี้ให้เห็นว่าปี 2567 น่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การแข่งขันที่สูงขึ้น ภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน และความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญ
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจในรายละเอียดเหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการวางกลยุทธ์ที่ถูกต้อง เพื่อเอาชนะความท้าทายและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในตลาดแห่งนี้
คุณพร้อมแล้วหรือยังที่จะปรับกลยุทธ์ให้เท่าทันการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์? หากคุณกำลังมองหาแนวทางการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อก้าวข้ามขีดจำกัดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรและร่วมค้นหาคำตอบให้กับคุณ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในโลกของอสังหาริมทรัพย์
