บทวิเคราะห์เชิงลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทาย การปรับตัว และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของเหล่าผู้ประกอบการ ในขณะที่หลายคนอาจมองว่าเป็นปีแห่งความผิดหวัง จากความคาดหวังที่ตั้งไว้สูงจากการเติบโตของปี 2565 ซึ่งมีโมเมนตัมที่ดูเหมือนจะพาธุรกิจ “take off” อย่างแท้จริง แต่ภาพกลับตาลปัตรเมื่อตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลมาถึงต้นปี 2567
จากข้อมูลเชิงลึกที่ Property Mentor ได้รวบรวมอย่างพิถีพิถันจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เราสามารถประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 เพื่อหาคำตอบว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ได้ดีที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามการแข่งขันอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวทั่วตลาด
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งสามารถทำรายได้รวมกันไปกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบความน่าสนใจที่ว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้เล่นส่วนใหญ่ในตลาด
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่ติดลบเกิน 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ในอัตราใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ซึ่งก็อยู่ในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีแนวโน้มขาลง โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ยืนหนึ่งผู้นำรายได้รวม แต่การแข่งขันที่สูสี
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ภาพรวมปรากฏดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่า “รายได้จากการขาย” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง เนื่องจากรายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่น ๆ เข้ามาเสริม เช่น กำไรจากการขายสินทรัพย์ การลงทุน หรือรายได้อื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของการแข่งขันย่อมเปลี่ยนไป
รายได้จากการขาย: ตัววัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
เมื่อรวบรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำไปได้ทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งชี้ให้เห็นถึงความท้าทายในการสร้างยอดขายที่ชัดเจน
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญของรายได้จากการขาย เช่น Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจคือ 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขายด้วยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และติด Top 5)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้จากการขายจะตกลง แต่ยังรักษาตำแหน่งใน Top 10)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างมาก โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า สอดคล้องกับการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นของบริษัท
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้จะสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ยังไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีนับตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองตำแหน่งผู้นำกำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่ได้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน จำนวน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% จากปีก่อน)
เอสซี แอสเสท (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและการเตรียมพร้อมสำหรับโอกาส
จากข้อมูลที่ได้วิเคราะห์นี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่ผมอยากเน้นย้ำคือ วิกฤตย่อมมาพร้อมกับโอกาสเสมอ ผู้ประกอบการที่สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว มีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง และสามารถสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับปี 2567 เราคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยังคงมีความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ย นโยบายภาครัฐ รวมถึงกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ อย่างไรก็ตาม ผมเชื่อมั่นในศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นการลงทุนที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มองหาความมั่นคงและผลตอบแทนที่ยั่งยืน
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังพิจารณาทางเลือกในการพัฒนาธุรกิจของคุณให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งในสภาวะตลาดเช่นนี้ การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์สถานการณ์เป็นก้าวแรกที่สำคัญ อย่าพลาดโอกาสในการเจาะลึกข้อมูลและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำพาคุณไปสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
