วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน ใครคือผู้รอด ใครคือผู้นำแห่งปี 2025?
จากประสบการณ์ตรงในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กว่าทศวรรษที่ผ่านมา ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความท้าทายมากมายที่เกิดขึ้นในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์สำคัญที่ทดสอบความแข็งแกร่งของทุกองค์กรในอุตสาหกรรมนี้อย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 จะส่งต่อไปยังปีที่ผ่านมา แต่ความเป็นจริงกลับสะท้อนภาพที่แตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่เป็นโอกาสทองของภาคธุรกิจ ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และดูเหมือนว่าบรรยากาศอันอึมครึมนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมและทีมงาน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์อย่างละเอียดว่าใครคือผู้ที่สามารถนำพาองค์กรฝ่าฟันคลื่นลมแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่หลากหลายที่เข้ามากระทบในภาคส่วนนี้
บริษัทที่เผชิญกับผลประกอบการติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาเช่นกัน โดยมีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะตลาดได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด
เมื่อพิจารณารายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก พบว่า:
Siri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UU): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงผลกำไรจากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ได้มาจากแก่นของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขภาพรวมของ 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
กรณีที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรก พบว่า:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่กำลังเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจในภาคส่วนนี้
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่ยั่งยืน
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากผลกำไรสุทธิที่ทำได้น้อย ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะตัวจริง” ในมุมมองของนักลงทุนและผู้ประกอบการ
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด
เมื่อพิจารณาถึงกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรก:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอุตสาหกรรมนี้ต้องเผชิญในปี 2566 อย่างชัดเจน การลดลงของรายได้รวมและรายได้จากการขาย รวมถึงภาวะขาดทุนในหลายบริษัท ชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นในการปรับกลยุทธ์และเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน
สำหรับปี 2567 มีแนวโน้มว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายเช่นกัน ปัจจัยมหภาคต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลก, อัตราดอกเบี้ย, กำลังซื้อของผู้บริโภค และนโยบายภาครัฐ ล้วนมีผลต่อทิศทางของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองอื่นๆ ทั่วประเทศ
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมเชื่อมั่นว่าบริษัทที่มีความสามารถในการปรับตัว, มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ, พัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง และมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถเอาชนะความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือผู้ที่สนใจจะก้าวเข้าสู่วงการ ซื้อขายคอนโด ซื้อขายบ้าน หรือ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดและผลการดำเนินงานของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจของท่าน
หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบข้อมูลเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับโครงการใดโครงการหนึ่งในกรุงเทพฯ หรือเมืองอื่นๆ ทั่วประเทศไทย โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ ที่จะช่วยนำพาท่านไปสู่การตัดสินใจที่ชาญฉลาดและประสบความสำเร็จสูงสุด.
