ปี 2567: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – ความท้าทายและโอกาสสำหรับผู้ประกอบการ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมามากกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน ประสบการณ์สิบปีที่ผ่านมาทำให้ผมมองเห็นสัญญาณและแนวโน้มที่เกิดขึ้นได้อย่างแม่นยำ ย้อนกลับไปในปี 2566 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง ความคาดหวังที่ตั้งไว้ว่าจะสานต่อโมเมนตัมการเติบโตจากปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามที่คิด ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เคยคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 บ่งชี้ว่าการฟื้นตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย นั้นยังคงต้องอาศัยเวลาและกลยุทธ์ที่เฉียบคม
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการในสภาวะที่ยากลำบากนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในปี 2566 ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น ผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ ท่ามกลางความท้าทาย
รายได้รวมปี 2566: สัญญาณการชะลอตัวที่ปรากฏชัด
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่งที่รายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ LPN Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่รายได้ลดลง 26%, Lalin Property ที่ 23%, Major Development ที่ 22% และ Siamese Asset ที่ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถหลุดพ้นจากภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ 10%, Pruksa Holding ที่ 9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันด้านรายได้รวม: แสนสิริผงาดนำ, AP (Thailand) รั้งอันดับสอง
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (Siri) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับสามเป็นของศุภาลัย (Supalai) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ส่วนอันดับสี่คือ Land and Houses มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับห้าคือ Pruksa Holding ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ตามมาด้วยอันดับหกคือ SC Asset Corporation ที่มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับเจ็ดคือ Univenture มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับแปดคือ Frasers Property (Thailand) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับเก้าคือ Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Singha Estate ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาจากรายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่สะท้อนภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของผู้ประกอบการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากหลายบริษัทมีรายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์ หากเราเจาะลึกเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจ จะเห็นภูมิทัศน์ของ 10 อันดับแรกที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างน่าสนใจ
สำหรับ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่เห็นได้ชัดเจนคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, LPN Development ที่ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses ที่น่าตกใจคือรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นอันดับหนึ่งในด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย, แสนสิริตามติด
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) กลับมาเป็นผู้นำอีกครั้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ ซึ่งมีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับสามเป็นของศุภาลัย ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ขยับขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับห้าคือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท (อันดับหก) ตามมาด้วย Frasers Property ที่ 10,019 ล้านบาท (อันดับเจ็ด) Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท (อันดับแปด) Quality House เข้ามาเงียบๆ แต่สม่ำเสมอที่อันดับเก้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Property Perfect ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่สำคัญที่สุดสำหรับทุกธุรกิจ คือ “กำไร” เพราะไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากกำไรน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นความสำเร็จที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และอีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ทะยานสู่ผู้นำกำไรสุทธิ, ศุภาลัยและ AP (Thailand) ไล่ตามติด
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่บริษัทสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้บริษัทมีกำไรสูงเช่นนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท ก็คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้
AP (Thailand) รั้งอันดับสามด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างหวุดหวิด แสนสิริ มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างโดดเด่นถึง 42% อันดับห้าคือ Origin Property ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท (อันดับหก) เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท (อันดับเจ็ด) ไปอย่างแคบๆ Pruksa Holding ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท (อันดับแปด) Frasers Property อยู่ในอันดับเก้าด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
ภาพรวมปี 2567: การปรับตัวและกลยุทธ์คือหัวใจสำคัญ
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่อาจจะต่อเนื่องไปถึงปี 2567 การที่รายได้รวมและรายได้จากการขายของหลายบริษัทลดลง รวมถึงกำไรสุทธิที่ลดลง แสดงให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ต้องการการปรับตัวและกลยุทธ์ที่เฉียบคม
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ก็เป็นปีแห่งโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง สามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน รวมถึงบริหารจัดการต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิผล การให้ความสำคัญกับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ถูกต้อง การวิเคราะห์ แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย อย่างแม่นยำ และการสร้างความแตกต่างในผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมขอแนะนำให้ผู้ประกอบการทุกท่านไม่ควรมองข้ามการวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานของตลาด การบริหารความเสี่ยง และการสร้างความสัมพันธ์อันดีกับลูกค้า หากท่านกำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึก หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 เพื่อก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสที่กำลังจะมาถึง อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญ เพื่อร่วมกันวางแผนอนาคตที่แข็งแกร่งให้กับธุรกิจของท่าน
