สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน สู่ความท้าทายที่ทวีคูณในปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญ ปี 2566 ที่ผ่านมา เป็นปีที่หลายฝ่ายคาดหวังว่าจะเห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยมีปัจจัยการเมืองหลังการเลือกตั้งใหญ่เป็นตัวเร่ง และภาวะดังกล่าวก็ยังคงยืดเยื้อมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งความคึกคักของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้เท่าที่ควร สถานการณ์ที่ดูเหมือนจะทรงตัวนี้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทิ้งคำถามสำคัญไว้ในใจของนักลงทุนและผู้ประกอบการว่า แท้จริงแล้ว “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” กำลังเผชิญกับอะไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดท้าทายคลื่นลมแรงนี้ได้
Property Mentor ในฐานะแหล่งข้อมูลที่น่าเชื่อถือ ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้อย่างไรบ้าง และที่สำคัญที่สุด คือ ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ไม่อาจปฏิเสธ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือว่ามีการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่หากเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าน่ากังวลใจไม่น้อย เพราะมากถึง 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในตลาด
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงและมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ประสบกับรายได้ที่ลดลงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงในทิศทางเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) 22% และ Siamese Asset (SA) 21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงปัญหาที่ฝังรากลึกกว่าที่คาดการณ์ไว้
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และเป็นที่รู้จักอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นหลักใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑล ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจแกนหลัก
เมื่อพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น เพราะรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ เช่น การให้เช่า หรือการบริหารโครงการ ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการสร้างยอดขายจริง ๆ
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจยิ่งขึ้นที่มากถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่ากังวลอย่างยิ่ง ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแต่รายใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยอดเยี่ยมด้านรายได้รวม:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยอดเยี่ยมด้านรายได้จากการขาย:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันที่เพิ่มสูงขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้จะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องถึง 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และอีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยอดเยี่ยมด้านกำไรสุทธิ:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
ปัจจัยท้าทายและแนวโน้มสู่ปี 2567
จากการวิเคราะห์ข้อมูลข้างต้น ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศกำลังเผชิญในปี 2566 อันเป็นผลมาจากปัจจัยมหภาคหลายประการ เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังเปราะบาง, การแข่งขันที่รุนแรงขึ้นใน ตลาดคอนโดกรุงเทพ และโครงการแนวราบ, รวมถึงต้นทุนการก่อสร้างที่ยังคงมีแนวโน้มสูง
สำหรับปี 2567 สถานการณ์ยังคงคาดการณ์ได้ว่าเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างรอบด้าน เพื่อรับมือกับความผันผวนที่อาจเกิดขึ้นอีกครั้ง การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, การใช้เทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน, และการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ธุรกิจสามารถเติบโตและอยู่รอดได้ในสภาวะตลาดเช่นนี้
บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน, มีแบรนด์ที่แข็งแกร่ง, และมีแนวทางการบริหารจัดการที่ยืดหยุ่น จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ และอาจมองเห็นโอกาสในการเติบโตท่ามกลางการเปลี่ยนแปลง
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุน หรือวางแผนธุรกิจในปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง การทำความเข้าใจภาพรวมและรายละเอียดย่อยเหล่านี้ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญอย่างยิ่ง เราขอเชิญชวนท่านเข้ามาศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้ท่านสามารถวางรากฐานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านได้อย่างมั่นคงและยั่งยืนในอนาคต
