บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และทิศทางสู่ปี 2567 – ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในภาวะชะลอตัว
ในฐานะนักวิเคราะห์อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคส่วนนี้ จากความคาดหวังที่จะเห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมของปี 2565 กลับกลายเป็นความจริงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง ปัจจัยหลายประการ ทั้งสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงเปราะบาง การเปลี่ยนผ่านทางการเมือง และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนส่งผลกระทบให้ภาพรวมของ อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566 ไม่เป็นไปตามที่หลายฝ่ายคาดหวัง แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่คึกคักที่สุดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถขับเคลื่อนให้ตลาดกลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างที่ควรจะเป็น และดูเหมือนว่าแนวโน้มนี้จะยังคงดำเนินต่อไปจนถึงปี 2567
เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้ พร้อมกับการวิเคราะห์ รายได้อสังหาริมทรัพย์ 2566 และ ผลกำไรอสังหาริมทรัพย์ 2566 ที่จะสะท้อนถึงสุขภาพที่แท้จริงของแต่ละองค์กร
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
สำหรับภาพรวมทั้ง 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย สามารถสร้างรายได้รวมกันไปถึง 371,560 ล้านบาท แม้จะดูเป็นตัวเลขที่สูง แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท กลับพบว่ามีการลดลงเล็กน้อยที่ประมาณ 1.2% สัญญาณนี้บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม และเมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความยากลำบากในการรักษาฐานลูกค้าและยอดขายท่ามกลางสภาวะตลาดที่อ่อนแอ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักเห็นได้จากตัวเลขรายได้ที่ติดลบเกิน 20% อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่ต่างเผชิญกับการลดลงของรายได้ราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% Lalin Property (LPH) ที่ 23% Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21% ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่บริษัทเหล่านี้กำลังเผชิญในการบริหารจัดการต้นทุนและยอดขาย
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่มีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะดังกล่าวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และสิ่งที่น่าสังเกตยิ่งกว่านั้นคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1% Supalai (SPALI) ที่ 10% Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% การชะลอตัวในกลุ่มบริษัทชั้นนำเหล่านี้ บ่งชี้ถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง ยากที่จะมีใครต้านทานได้ทั้งหมด
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม พร้อมการเติบโตที่น่าประทับใจ
ท่ามกลางภาพรวมที่ชะลอตัว แสนสิริ (SIRI) ได้สร้างผลงานที่โดดเด่นอย่างยิ่ง ด้วยการเป็นผู้นำด้านรายได้รวมในปี 2566 ทำได้ถึง 39,082 ล้านบาท พร้อมกับการเติบโตถึง 12% เป็นการตอกย้ำความแข็งแกร่งและกลยุทธ์การบริหารที่ประสบความสำเร็จ ในขณะที่ AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับที่ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ซึ่งถือว่าใกล้เคียงกันอย่างน่าจับตา ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษามาตรฐานด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ในอันดับที่ 3 ส่วน Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
กลุ่ม 10 อันดับแรกยังประกอบด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท การจัดอันดับนี้สะท้อนถึงขนาดขององค์กรและศักยภาพในการสร้างรายได้ แต่หากจะวัดกันที่ “ความสามารถในการขายจริง” ย่อมต้องพิจารณาถึงรายได้จากการดำเนินงานหลัก
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความสามารถหลัก
หากเราแยกพิจารณาเฉพาะ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) ซึ่งเป็นรายได้ที่เกิดจากการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไปอย่างมีนัยสำคัญ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท แนวโน้มการลดลงนี้รุนแรงกว่ารายได้รวม และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายถึง 78% L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในหลายด้าน ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง ซึ่งชี้ให้เห็นถึงความท้าทายในการบริหารจัดการยอดขายในช่วงที่ตลาดอ่อนตัว
AP (Thailand) ทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาเฉพาะ รายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) ได้กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ในปี 2566 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แม้แสนสิริจะติดอันดับ 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต โดยเติบโตถึง 7% ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ในอันดับ 3 SC Asset Corporation (SC) สามารถไต่อันดับขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 13% พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แม้จะเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) จากอาณาจักรเจ้าสัวน้ำเมา อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% ก็ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ที่อันดับ 8 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) ยังคงเป็นอีกหนึ่งผู้เล่นที่ทำผลงานได้สม่ำเสมอ ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ที่กำลังเร่งเครื่องพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย ก็เริ่มเห็นผลจากการลงทุนอย่างชัดเจน ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งมีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่ซ่อนเร้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีการผนวกธุรกิจค้าปลีกและไลฟ์สไตล์เข้าด้วยกัน
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะที่แท้จริง”
เมื่อพิจารณาถึงจุดมุ่งหมายสูงสุดของธุรกิจ คือ การสร้างผลกำไร ตัวเลขกำไรสุทธิในปี 2566 ย่อมเป็นตัวบ่งชี้ที่สำคัญที่สุดว่าบริษัทใดคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความท้าทายของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท
สภาวะที่ยากลำบากส่งผลให้มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ยังมีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงแรงกดดันด้านต้นทุน การแข่งขันที่สูงขึ้น และความอ่อนแอของกำลังซื้อ
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์การขายสินทรัพย์
แม้จะมีรายได้ลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงครองตำแหน่งอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำให้บริษัทมีกำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท น่าจะขึ้นมาเป็นผู้นำได้ AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท แสนสิริ (SIRI) แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% Origin Property (ORI) แม้กำไรจะลดลง 25% ก็ยังคงมีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท ติดอยู่ใน Top 5
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวสู่การเติบโตที่ยั่งยืน
ข้อมูลจาก Property Mentor ที่รวบรวมมานั้น สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักในปี 2566 การที่บริษัทส่วนใหญ่มีรายได้และกำไรลดลง บ่งชี้ถึงความจำเป็นในการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง คาดการณ์กันว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม การเมืองที่ยังคงมีพลวัต การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย และปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค จะยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว บริษัทที่ให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่แท้จริง การสร้างประสบการณ์ลูกค้าที่เหนือกว่า และการใช้เทคโนโลยีเข้ามาเสริมประสิทธิภาพในการดำเนินงาน จะเป็นผู้ที่สามารถอยู่รอดและเติบโตได้
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้ ผมเชื่อมั่นว่า อสังหาริมทรัพย์ไทย มีศักยภาพในการฟื้นตัว หากผู้ประกอบการสามารถมองทะลุความท้าทาย และวางแผนกลยุทธ์อย่างรอบคอบ การวิเคราะห์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ เหล่านี้ เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการทำความเข้าใจภาพใหญ่ สิ่งสำคัญคือการติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด การศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และการมองหาโอกาสในการลงทุนที่สอดคล้องกับวิสัยทัศน์ระยะยาว
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบรายละเอียดเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันกำหนดทิศทางสู่ความสำเร็จในอนาคต.
