ปี 2566: วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทย – บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายและน่าผิดหวังอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการหลายรายที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ การคาดการณ์ที่ตั้งอยู่บนโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามที่หวัง เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นก็ต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และน่าเสียดายที่แนวโน้มนี้ยังคงดำเนินต่อไปยังปี 2567
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางภาวะตลาดที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงผลกระทบที่กระจายตัวเป็นวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR) และ Country Group Development Plc. (CGD) โดยมีรายได้ติดลบราว 28% ขณะที่ Raimon Land Plc. (RML) อยู่ที่ประมาณ -26%, Lalin Property Plc. (LALIN) ที่ -23%, Major Development Plc. (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset Plc. (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses Plc. (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai Plc. (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding Plc. (PRUKSA) ที่ -9% และ Origin Property Plc. (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาด! แชมป์รายได้รวมปี 2566 ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อเจาะลึกรายชื่อ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 เป็นของแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเติบโตถึง 12% ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท อย่างเฉียดฉิว อันดับ 3 คือ Supalai Plc. (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses Plc. (LH) ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding Plc. (PRUKSA) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation Plc. (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Plc. (U) หรือชื่อเดิมคือ U City Public Company Limited (เดิมคือ Grand Canal Land Public Company Limited) ที่ 17,672 ล้านบาท (ข้อมูล ณ ปี 2566 อาจมีการเปลี่ยนแปลงชื่อบริษัท) อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property Plc. (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Plc. (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
การพิจารณารายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้ที่อยู่ในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง รายได้จากการขายถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งยวดในการประเมินผลการดำเนินงาน เนื่องจากรายได้รวมอาจได้รับอิทธิพลจากการขายสินทรัพย์อื่น หรือการลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวข้อง ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
ตัวเลขที่น่าตกใจเห็นได้จาก Raimon Land Plc. (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses Plc. (LH) ที่น่าประหลาดใจอย่างยิ่ง มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในหลายด้าน ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) คว้าอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย: กลยุทธ์การขายที่ยังคงแข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) Plc. (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่คว้าอันดับ 2 ไปด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7%
อันดับ 3 คือ Supalai Plc. (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation Plc. (SC) ที่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่สามารถทำรายได้เติบโตเป็นบวกถึง 13% อันดับ 5 ตกเป็นของ Pruksa Holding Plc. (PRUKSA) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses Plc. (LH) ที่แม้จะเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก แต่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property Plc. (ORI) ที่แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Quality Houses Plc. (QH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect Plc. (PF) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana Plc. (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้จะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากแต่ผลกำไรสุทธิที่จับต้องได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่ง! คว้าตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดในปี 2566
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็นของ Land and Houses Plc. (LH) ที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ LH สามารถทำกำไรได้สูงเป็นอันดับหนึ่ง เนื่องจากมีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai Plc. (SPALI) ซึ่งทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท ก็จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) Plc. (AP) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่างแสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property Plc. (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation Plc. (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses Plc. (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding Plc. (PRUKSA) ที่ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana Plc. (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลข้างต้นคือภาพรวมผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทยในปี 2566 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอุตสาหกรรมนี้กำลังเผชิญ อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยมีศักยภาพในการปรับตัวและฟื้นตัวเสมอ ตลาดในปี 2567 นี้ คาดว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ก็เป็นโอกาสสำคัญสำหรับบริษัทที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง ทีมงานที่มีประสิทธิภาพ และความเข้าใจในความต้องการของผู้บริโภคอย่างลึกซึ้ง
การติดตามข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้นักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ สามารถวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และมองหาโอกาสในการเติบโตท่ามกลางความท้าทายที่เกิดขึ้น
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการปรึกษาเชิงลึกเพื่อวางแผนกลยุทธ์รับมือกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 นี้ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญโดยตรง เพื่อร่วมกันสร้างความสำเร็จในทุกสภาวะตลาด
