เปิดบทสรุปวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ฝันสะดุด แรงส่งปี 65 สู่ความท้าทายใหม่ปี 67
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปในปี 2566 นั้น ยอมรับว่าเป็นปีที่เต็มไปด้วยความซับซ้อนและท้าทายอย่างยิ่ง สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าช่วงปลายปี 2565 จะมีสัญญาณของการฟื้นตัวที่น่าจับตามอง ก่อให้เกิดความคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกที่จะส่งต่อไปยังปีถัดมา แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ซึ่งเป็นผลพวงส่วนหนึ่งจากปัจจัยทางการเมืองในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และภาวะชะลอตัวนี้ก็ยังคงดำเนินต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นที่นักลงทุนและผู้บริโภคมักจะมีความคึกคัก ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนที่สืบเนื่องมาจากปีที่ผ่านมา
เพื่อประเมินสถานการณ์และศักยภาพของบริษัทต่างๆ ในอุตสาหกรรม Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อศึกษาว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นในปี 2566 ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็นผู้นำที่แท้จริงในสภาวะตลาดเช่นนี้
รายได้รวมปี 2566: ภาพรวมชะลอตัว สะท้อนความเปราะบางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากการวิเคราะห์ พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่ามีการปรับตัวลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าตลาดโดยรวมกำลังเผชิญกับแรงกดดัน
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ คือบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงอย่างน่าใจหายราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาเช่นกัน โดยมีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราว 4% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการรักษาการเติบโต แม้แต่ในกลุ่มบริษัทที่แข็งแกร่งที่สุด
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวมปี 2566 โต 12% แต่ AP (Thailand) ทิ้งห่างแบบฉิวเฉียด
เมื่อพิจารณาอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปแบบหวุดหวิด ขณะที่อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท ในอันดับ 4 และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท ในอันดับ 5
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Unitel Ventures (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงการแข่งขันที่เข้มข้นในตลาด แม้ในภาวะที่ตลาดโดยรวมชะลอตัว
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงานในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์ที่มองลึกเข้าไปในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริงนั้น รายได้จากการขาย ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม ด้วยเหตุผลที่ว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่มักมีรายได้ที่มาจากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม เช่น การให้เช่า การบริหารจัดการ หรือการลงทุนอื่นๆ หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายอย่างเดียว จะทำให้เห็นภาพที่แตกต่างออกไป
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาท ในปี 2565 และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีของ Raimon Land (RML) ถือว่าน่าตกใจ โดยมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% ขณะที่ L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses (LH) ที่น่าประหลาดใจไม่น้อยคือ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงการลดลงเล็กน้อยที่ 2% ได้ และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์รายได้จากการขายสูงสุด แสนสิริ ขยับขึ้นอันดับ 2
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำกลับมาได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ขึ้นมาอยู่อันดับ 2 โดย Sansiri เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายเป็นบวกถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นที่อันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตเป็นบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) ตามมาในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวเองให้อยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality House (QH) มาแบบเงียบๆ แต่สม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาท ในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตที่โดดเด่น
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการท่ามกลางความท้าทาย
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าจะขายได้มากน้อยเพียงใด หากมี กำไรสุทธิ น้อย หรือไม่สามารถแปลงเป็นเงินสดเข้ากระเป๋าได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาท ในปี 2565 โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสูงสุดปี 2566 จากการขายสินทรัพย์
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในด้านกำไรสุทธิไว้ได้ โดยสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมและรายได้จากการขายที่ลดลง แต่กำไรที่โดดเด่นนี้ส่วนหนึ่งมาจาก กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายการพิเศษ หากปราศจากรายการนี้ Supalai (SPALI) ที่ 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท โดยมีกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Sansiri (SIRI) คว้าอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่มีกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิ 1,610 ล้านบาท
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องจับตา และโอกาสสำหรับนักลงทุนที่ชาญฉลาด
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงภาพรวมที่ชัดเจนของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การปรับตัว และการแข่งขันที่เข้มข้น เราคาดการณ์ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก สำหรับอุตสาหกรรมนี้ โดยปัจจัยลบต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่อาจทรงตัวในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ จะยังคงเป็นประเด็นที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
อย่างไรก็ตาม ในทุกสภาวะตลาด ย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ สามารถปรับกลยุทธ์การดำเนินงานให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป มีการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และสามารถนำเสนอบริการและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ ย่อมสามารถสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนได้
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ผลประกอบการอย่างละเอียดเช่นนี้ คือก้าวแรกที่สำคัญ การเข้าใจถึงจุดแข็งจุดอ่อนของแต่ละบริษัท การมองเห็นศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว และการประเมินมูลค่าที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนให้ประสบความสำเร็จ
หากท่านเป็นนักลงทุนที่ต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก หรือเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาที่ปรึกษาเพื่อนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้ก้าวผ่านความท้าทาย และคว้าโอกาสใหม่ๆ ในปี 2567 นี้ เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรทางธุรกิจของท่าน เพื่อร่วมกันวางกลยุทธ์และขับเคลื่อนสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืน ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกที่สามารถพลิกโฉมธุรกิจของท่านได้แล้ววันนี้
