ปี 2566: การประเมินสมรรถนะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครคือผู้นำที่แท้จริงในยุคแห่งความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่มีความซับซ้อนและคาดการณ์ได้ยากเป็นพิเศษ แม้จะมีความหวังระลอกใหญ่ที่จุดประกายจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ที่หลายคนเชื่อว่าจะเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นตัวอย่างเต็มที่ แต่ความเป็นจริงกลับเดินสวนทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้ถอยกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนการเลือกตั้งใหญ่จะเกิดขึ้น และสถานการณ์นี้ยังคงยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้ดังที่คาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมของตลาดก็ยังคงไม่แสดงสัญญาณของการฟื้นตัวที่ชัดเจนเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ด้วยความต้องการที่จะเข้าใจถึงการรับมือกับความผันผวนครั้งนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและเอาตัวรอดจากสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: การทรงตัวท่ามกลางแรงกดดัน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันเป็นมูลค่ากว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม การมองภาพรวมเพียงอย่างเดียวอาจบิดเบือนความเข้าใจ เพราะเมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจทีเดียวที่มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
มีหลายบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มที่ประสบภาวะติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบไปถึงราวๆ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาเดียวกันด้วยการลดลง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และเป็นที่ยอมรับอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากสภาวะขาลง โดยมีรายได้รวมติดลบไปถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำด้านรายได้รวม: การเติบโตที่น่าประทับใจ
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า แสนสิริ (SIRI) ได้ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้วยรายได้รวมมหาศาลถึง 39,082 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 12% เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ไปอย่างฉิวเฉียด ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย ศุภาลัย (SPALI) ในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท อันดับที่ 5 เป็นของ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับที่ 7 U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับที่ 8 Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับที่ 9 Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับที่ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์เชิงลึก: รายได้จากการขาย – ตัวชี้วัดที่สะท้อนความเป็นจริง
อย่างไรก็ตาม ในโลกของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การจะวัดผลงานกันอย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากบริษัทชั้นนำหลายแห่งมักมีรายได้จากแหล่งอื่นๆ เข้ามาเสริม แต่หากเราตัดปัจจัยเหล่านั้นออกไป และพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างน่าสนใจ
ตลอดปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทที่ทำการรวบรวมข้อมูล สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
เราได้เห็นการปรับฐานครั้งใหญ่ในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในบริษัทยักษ์ใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขายก็ยังมีการลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ แต่ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาดังกล่าว
AP (Thailand) กลับสู่บัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: ความแข็งแกร่งที่สม่ำเสมอ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) ได้กลับคืนสู่ตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เหนือกว่า แสนสิริ (SIRI) ซึ่งอยู่ในอันดับที่ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แม้ว่าแสนสิริจะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% ก็ตาม
อันดับที่ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ไต่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตได้อย่างน่าประทับใจถึง 13% อันดับที่ 5 เป็นของ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับที่ 6 แม้รายได้จากการขายจะปรับลดลงไปมาก แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับที่ 7 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับที่ 8 Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับที่ 9 คือ Quality House (QH) ที่มาอย่างสม่ำเสมอทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับที่ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลประกอบการโดดเด่นและสมควรกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนาทำรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะตัวจริง”
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าจะขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถนำเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างเป็นรูปธรรม ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% เมื่อเทียบกับกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาทในปี 2565
ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และมีกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ที่มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำด้านกำไรสูงสุด: การบริหารจัดการสินทรัพย์เชิงกลยุทธ์
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้สำเร็จ แม้ว่าจะมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่บริษัทก็สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหลักมาจากการบันทึกกำไรถึง 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งหากไม่มีรายการนี้ อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) ก็คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ในอันดับที่ 3 ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
อันดับที่ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ส่วนอันดับที่ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับที่ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ Quality House (QH) ในอันดับที่ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด อันดับที่ 8 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท ส่วนอันดับที่ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับที่ 10 คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ด้วยกำไรสุทธิที่ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายที่รออยู่ และโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมปรับตัว
ผลประกอบการทั้งหมดนี้ เป็นภาพสะท้อนของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัท ที่ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ ซึ่งจากแนวโน้มและปัจจัยแวดล้อมต่างๆ ที่ปรากฏในปี 2566 เราคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมนี้
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถเข้าใจถึงพลวัตของตลาด ปรับกลยุทธ์การดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ และสามารถสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแท้จริง จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากท่านกำลังมองหาแนวทางในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่มีศักยภาพในการเติบโตภายใต้สภาวะตลาดปัจจุบัน Property Mentor พร้อมเป็นพันธมิตรที่เชื่อถือได้ของท่าน เรามีทีมผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมให้คำแนะนำและช่วยท่านค้นหาโอกาสการลงทุนที่เหมาะสมที่สุดสำหรับเป้าหมายของท่าน โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นก้าวสู่ความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณวันนี้.
