วิเคราะห์เจาะลึก! ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย, ผู้ชนะที่แท้จริง และเทรนด์สู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 นี้เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพรวมของปี 2565 ที่เคยจุดประกายความหวังของการฟื้นตัว กลับแปรเปลี่ยนเป็นภาวะชะลอตัวที่ต่อเนื่องยาวนานเกินคาดการณ์ แม้แต่ช่วงปลายปีที่ปกติเป็นฤดูกาลแห่งการจับจ่ายของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงซบเซาอย่างน่าใจหาย และแนวโน้มนี้ยังคงส่งต่อมายังปี 2567 ทำให้ผู้ประกอบการทุกรายต้องเผชิญหน้ากับความไม่แน่นอนที่เพิ่มสูงขึ้น
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความผันผวนนี้ Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และศึกษาว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งที่สุด
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความเปราะบาง
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในระดับรายบริษัท ตัวเลขนี้ยิ่งสะท้อนถึงความท้าทายได้อย่างชัดเจน โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือประมาณ 61% ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูง ชี้ให้เห็นถึงผลกระทบที่รุนแรงต่อบางส่วนของตลาด ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มขาลงได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 ซึ่งนอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานหลัก
การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจไม่สะท้อนภาพที่สมบูรณ์นัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากหลากหลายช่องทาง เช่น การลงทุน หรือการขายทรัพย์สินอื่นๆ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นรายได้หลักที่เกิดจากการพัฒนาและจำหน่ายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของ 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือราว 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development เกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อบริษัทขนาดใหญ่หลายราย โดยในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ครอบคลุมทั่วทั้งตลาด
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สิ่งที่จะตัดสิน “ผู้ชนะที่แท้จริง” คือความสามารถในการสร้าง “กำไรสุทธิ” หรือผลกำไรที่เหลืออยู่หลังจากหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สภาพการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับปัจจัยบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาทเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
การวิเคราะห์เชิงลึก: ปัจจัยสู่ความสำเร็จและทิศทางในปี 2567
จากข้อมูลที่ได้รวบรวมมา สามารถสรุปปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 และแนวโน้มสำหรับปี 2567 ได้ดังนี้:
การบริหารจัดการต้นทุนและสภาพคล่อง: ในภาวะที่อุปสงค์ชะลอตัว การควบคุมต้นทุนการก่อสร้างและค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (SG&A) รวมถึงการบริหารจัดการกระแสเงินสดให้มีสภาพคล่องเพียงพอ เป็นหัวใจสำคัญในการประคับประคองธุรกิจ บริษัทที่มีการบริหารจัดการหนี้สินและสภาพคล่องที่ดีจะสามารถผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้
การปรับตัวตามกำลังซื้อ: ผู้บริโภคมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยทางเศรษฐกิจมากขึ้น การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อที่แท้จริง การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย และการกำหนดราคาที่เหมาะสม เป็นกุญแจสำคัญในการกระตุ้นยอดขาย
นวัตกรรมและการพัฒนาโครงการ: บริษัทที่สามารถนำเสนอนวัตกรรมใหม่ๆ ในการพัฒนาโครงการ ไม่ว่าจะเป็นด้านเทคโนโลยีเพื่อการอยู่อาศัย (Smart Home), การออกแบบที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่, หรือการให้ความสำคัญกับพื้นที่สีเขียวและสิ่งแวดล้อม จะสามารถสร้างความแตกต่างและดึงดูดผู้บริโภคได้
กลยุทธ์การตลาดและการขาย: การใช้เครื่องมือการตลาดดิจิทัล, การสร้างประสบการณ์ลูกค้าที่ดี, และการจัดโปรโมชั่นที่น่าสนใจ ยังคงเป็นสิ่งจำเป็นในการสร้างการรับรู้และกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ
กลุ่มธุรกิจที่มีความยืดหยุ่น: บริษัทที่ไม่ได้พึ่งพิงเพียงรายได้จากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย แต่มีธุรกิจที่หลากหลาย เช่น การบริหารอาคารสำนักงาน, ศูนย์การค้า, หรือธุรกิจโรงแรม มีแนวโน้มที่จะมีความยืดหยุ่นและสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้ดีกว่า
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล: ตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงเป็นตลาดหลัก แต่ผู้ประกอบการจำเป็นต้องวิเคราะห์เทรนด์ความต้องการของผู้บริโภคในแต่ละทำเลอย่างละเอียด การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตแบบผสมผสาน (Mixed-use) และการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญ
การลงทุนในต่างประเทศ: บางบริษัทอาจพิจารณาขยายการลงทุนไปยังตลาดต่างประเทศที่มีศักยภาพ เพื่อกระจายความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการเติบโต
การคาดการณ์สำหรับปี 2567:
ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายต่อเนื่องจากปี 2566 ปัจจัยที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด ได้แก่:
อัตราดอกเบี้ย: นโยบายทางการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทยในการปรับอัตราดอกเบี้ย จะส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการและกำลังซื้อของผู้บริโภค
ภาวะเศรษฐกิจมหภาค: การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย, อัตราเงินเฟ้อ, และกำลังซื้อของผู้บริโภค จะเป็นตัวกำหนดทิศทางของตลาดโดยรวม
นโยบายภาครัฐ: มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ อาจมีส่วนช่วยในการขับเคลื่อนตลาด
ความต้องการที่อยู่อาศัย: ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะในกลุ่มเรียลดีมานด์ แต่กำลังซื้ออาจถูกชะลอออกไปจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจ
บทสรุปและก้าวต่อไป
ปี 2566 เป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้ตัวเลขโดยรวมจะสะท้อนถึงความท้าทาย แต่ก็มีบริษัทที่สามารถสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่น และมีกลยุทธ์ที่ชัดเจนในการรับมือกับสถานการณ์
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมนี้ ผมเชื่อว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีแห่งการแข่งขันที่เข้มข้น และบริษัทที่มีวิสัยทัศน์ที่เฉียบคม, กลยุทธ์ที่ยืดหยุ่น, และความสามารถในการบริหารจัดการที่ดี จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสและก้าวผ่านความท้าทายไปได้อย่างสง่างาม
หากคุณเป็นนักลงทุน, ผู้ประกอบการ, หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาบทเรียนจากปี 2566 และการเตรียมพร้อมสำหรับแนวโน้มในปี 2567 คือสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม, ต้องการปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์, หรือต้องการทราบว่าบริษัทของคุณจะสามารถก้าวสู่ความเป็นผู้นำในตลาดได้อย่างไร อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมให้คำแนะนำและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จให้กับธุรกิจของคุณในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
