บทสรุปผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ใครคือผู้นำที่แท้จริงในยุคแห่งความท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองพลวัตของตลาดมาอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ก็เป็นอีกปีที่สร้างบทเรียนอันมีค่าให้กับผู้เล่นในวงการ จากความคาดหวังอันสดใสที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมของปี 2565 ซึ่งหลายคนคิดว่าวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังจะก้าวเข้าสู่ยุคบูมอีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดได้เข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยังคงต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งได้ และสัญญาณเหล่านี้ก็ยังคงส่งทอดมาถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงเวลาที่ผันผวนนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางกระแสลมที่ถาโถม
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณเตือนชัดเจน
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นี่คือตัวเลขที่น่ากังวลและบ่งชี้ถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่กำลังเผชิญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักเห็นได้จากการปรับตัวลดลงของรายได้มากกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่เผชิญกับการลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ติดลบไปประมาณ 28%, และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ได้รับผลกระทบอย่างหนักที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบไปถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัท กลับมีรายได้ลดลงจากปี 2565 ซึ่งนอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท: การแข่งขันที่เข้มข้นในกลุ่มผู้นำ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะพบการแข่งขันที่ดุเดือด:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณา รายได้จากการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่น ๆ เสริมเข้ามา แต่เมื่อเราเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้นำในกลุ่ม Top 10 ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์หนึ่งด้านรายได้จากการขาย: กลยุทธ์ที่ได้ผลในภาวะตลาดชะลอตัว
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มี รายได้จากการขายโครงการ สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ลดลง 2%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง 38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่แสดงผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจของกลุ่มเซ็นทรัลในภาคอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว แม้ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้จากการขายได้มากเพียงใด แต่หากมี กำไรสุทธิ น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้เลย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสูงสุด: ปัจจัยหนุนพิเศษและการบริหารต้นทุนที่แข็งแกร่ง
สำหรับการประเมิน กำไรสุทธิ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ สามารถสรุปได้ดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรสุทธิ)
หมายเหตุ: กำไรส่วนนี้รวมถึงกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ ศุภาลัยจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรสุทธิโดยประมาณ จากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และแนวโน้มสำหรับปี 2567 ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง ตลาดอาจจะยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยมหภาคต่างๆ ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่อาจทรงตัวในระดับสูง, ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังผันผวน, และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว
ผู้ประกอบการใน ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้ คือผู้ที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาดอย่างแม่นยำ, มีกลยุทธ์การขายและการตลาดที่สร้างสรรค์, และสามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคได้อย่างรวดเร็ว
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจถึงศักยภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ บ้านเดี่ยวราคาล้านต้นๆ รวมถึงโอกาสในการลงทุนใน คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ หรือ ทาวน์โฮมคุ้มค่า อย่าลังเลที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุนอย่างรอบคอบท่ามกลางตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การศึกษาข้อมูล รีวิวโครงการบ้านใหม่ หรือ บริษัทรับสร้างบ้านชั้นนำ จะเป็นอีกก้าวสำคัญในการมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่สำหรับคุณ.
