วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทาย ความเปลี่ยนแปลง และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ผันผวนอยู่เสมอ แต่ปี 2566 นั้น พิเศษกว่าที่หลายคนคาดการณ์ไว้ แม้จะมีแรงส่งจากโมเมนตัมเชิงบวกที่เริ่มต้นขึ้นในปี 2565 หลายฝ่ายคาดหวังว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะก้าวเข้าสู่ยุคเฟื่องฟูอีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสถานการณ์ดังกล่าวก็ยืดเยื้อมาตลอดปี จนถึงช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งนัก และน่าเสียดายที่แนวโน้มนี้ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะไขความกระจ่างให้กับภาพรวมนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายที่ถาโถมเข้ามาได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและคว้าชัยชนะที่แท้จริงในสมรภูมินี้ได้
รายได้รวม: ภาพรวมที่น่ากังวล แต่ยังมีผู้ที่สามารถยืนหยัด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเป็นรายบริษัทจะพบว่าน่าตกใจที่มากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่รุนแรงของภาวะตลาด
บริษัทบางแห่งเผชิญกับรายได้ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในระดับ 20% ขึ้นไป ตัวอย่างที่ชัดเจน ได้แก่ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%) และ Country Group Development (-28%) นอกจากนี้ Raimon Land ยังมีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ก็มีรายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม…แต่การแข่งขันที่แท้จริงอยู่ที่ยอดขาย
เมื่อเจาะลึกในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (Sansiri) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, Univentures ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และสิงห์ เอสเตท (Singha Estate) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ การวัดผลงานที่แท้จริงควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดนั้น อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ทำให้ภาพรวมรายได้ดูสวยงามกว่าความเป็นจริง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถหลัก
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว ภาพรวมของ 41 บริษัทที่สำรวจ พบว่าสามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สัดส่วนที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงในด้านรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่ของรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการรักษาฐานลูกค้าและความต้องการซื้อในตลาด
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย… แสนสิริ และ Supalai รักษาความแข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำได้อย่างสง่างาม ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ทำรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว แม้จะเสียตำแหน่งอันดับ 1 ไป แต่แสนสิริก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่ยังคงมีรายได้จากการขายเติบโต โดยเพิ่มขึ้น 7%
Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในเชิงบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้จะเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายค่อนข้างมาก แต่ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House มาแบบเงียบๆ แต่คงเส้นคงวาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (Central Pattana) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลสำเร็จ โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาด และการบริหารจัดการที่ยอดเยี่ยม
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวบ่งชี้ความสามารถในการเข้าถึงตลาดและการดำเนินงาน แต่ กำไรสุทธิ คือบทพิสูจน์สุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง เพราะหากมีรายได้สูงแต่กำไรน้อย หรือถึงขั้นขาดทุน ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่ยั่งยืน
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses คว้าแชมป์กำไรสูงสุด… แต่เบื้องหลังมีปัจจัยพิเศษ
Land and Houses ยังคงยืนหนึ่งในฐานะบริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่เบื้องหลังความสำเร็จนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท หากปราศจากปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท คงก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่างแสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดยแสนสิริมีการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ในอันดับ 6 เฉือน Quality House ที่ทำกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบเจ็บปวด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) มาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสในการปรับตัว
ข้อมูลจากการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายในปี 2566 และมีแนวโน้มว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังมีบริษัทที่สามารถแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่ง ความยืดหยุ่น และความสามารถในการปรับตัว
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนในอุตสาหกรรมนี้ การทำความเข้าใจกับปัจจัยขับเคลื่อนตลาด การวิเคราะห์จุดแข็งและจุดอ่อนของแต่ละบริษัท รวมถึงการมองหาโอกาสในการสร้างสรรค์นวัตกรรมและกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาด เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
หากคุณเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวน หรือนักลงทุนที่ต้องการค้นหาโอกาสในการลงทุนที่มีศักยภาพในอุตสาหกรรมนี้ ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและร่วมวางกลยุทธ์เพื่ออนาคตที่มั่นคงและยั่งยืนของคุณ ติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จครั้งใหม่วันนี้
