ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย การปรับตัว และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์พลวัตของตลาดไทยอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบสำคัญสำหรับทุกบริษัทที่ดำเนินธุรกิจในภาคส่วนนี้ ซึ่งผมขอเรียกได้ว่าเป็น “ปีแห่งการวัดใจ” อย่างแท้จริง หลังจากที่หลายคนคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ยังคงดำเนินต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาทองของอุตสาหกรรมอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้คึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และน่าเสียดายที่แนวโน้มนี้ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566 ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานของแต่ละบริษัท และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความท้าทายนี้
รายได้รวม: ภาพรวมเชิงปริมาณที่ซ่อนความเปราะบาง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อยเพียง 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ว่าภาพรวมจะดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด เราจะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญชะตากรรมเดียวกัน โดยมีรายได้ลดลงใกล้เคียงกัน ขณะที่ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากแนวโน้มรายได้ที่ลดลง โดยมีรายได้รวมติดลบไปถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 เราจะเห็นการจัดอันดับที่น่าสนใจดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริงของธุรกิจหลัก เราจำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้ส่วนอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย การจัดอันดับ 10 อันดับแรกจะเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่งคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในอดีต ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ได้มีเพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต -2%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (เติบโต -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองอย่างยิ่งคือ Central Pattana (CPN) ที่กำลังเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดผลตอบแทนที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ในท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดผลตอบแทนที่แท้จริงที่บริษัทสามารถนำเข้ากระเป๋าได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses แชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางรายได้ที่ลดลง
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับแรงหนุนจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้แก่กองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
วิเคราะห์เชิงลึก: ปัจจัยขับเคลื่อนผลประกอบการและแนวโน้มปี 2567
จากข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องบริหารจัดการต้นทุน ราคาขาย และการส่งมอบโครงการท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว ล้วนเป็นปัจจัยกดดันที่ส่งผลต่อผลประกอบการ
สำหรับบริษัทที่มีรายได้และกำไรลดลง อาจเป็นสัญญาณว่ากลยุทธ์การดำเนินงาน หรือการบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอโครงการ อาจยังไม่สอดคล้องกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การพึ่งพิงรายได้จากธุรกิจอื่น หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักเพื่อเสริมรายได้ ถือเป็นกลยุทธ์ระยะสั้นที่อาจช่วยประคองผลประกอบการได้ แต่ไม่ใช่ความแข็งแกร่งที่ยั่งยืน
ในทางกลับกัน บริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้และกำไรได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทที่เน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดจริง หรือมีกลยุทธ์การขายและการตลาดที่แข็งแกร่ง แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการปรับตัวและบริหารจัดการความเสี่ยงได้ดี
ปัจจัยสำคัญสำหรับปี 2567 และอนาคต:
กำลังซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อ: อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง อาจเป็นอุปสรรคสำคัญต่อผู้ซื้อที่ต้องการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย การผ่อนคลายมาตรการทางการเงิน หรือการปรับลดอัตราดอกเบี้ยในอนาคต จะเป็นปัจจัยสำคัญในการกระตุ้นกำลังซื้อ
นโยบายภาครัฐ: นโยบายสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น มาตรการลดหย่อนภาษี การส่งเสริมการลงทุน หรือการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน จะมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด
เทรนด์อสังหาริมทรัพย์: การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค เช่น ความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยืดหยุ่น (Flexible Living) การให้ความสำคัญกับพื้นที่สีเขียว เทคโนโลยีเพื่อการอยู่อาศัย (Smart Home) และการพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน (Sustainable Development) จะเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดทิศทางของตลาด
การบริหารต้นทุนและประสิทธิภาพ: ในภาวะที่ต้นทุนยังคงผันผวน บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนการก่อสร้าง การตลาด และการดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะมีความได้เปรียบในการแข่งขัน
ความแข็งแกร่งทางการเงิน: การมีโครงสร้างทางการเงินที่แข็งแกร่ง การบริหารสภาพคล่อง และการเข้าถึงแหล่งเงินทุน จะเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับบริษัทในการรับมือกับความไม่แน่นอนของตลาด
ปี 2567 ถูกคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ความท้าทายย่อมมาพร้อมกับโอกาสเสมอ บริษัทที่มีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจน สามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลง และมุ่งเน้นการส่งมอบคุณค่าที่แท้จริงให้กับลูกค้า จะเป็นผู้ที่สามารถเติบโตและสร้างความสำเร็จได้อย่างยั่งยืน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หรือต้องการทราบว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ใดน่าลงทุน ในสภาวะตลาดปัจจุบัน เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรทางธุรกิจของคุณ ติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำและวางแผนกลยุทธ์ที่จะนำพาคุณไปสู่ความสำเร็จในโลกอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
