ส่องกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ปี 2566: วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทหลักทรัพย์ และคาดการณ์ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการผันผวนของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคส่วนนี้ แม้จะมีความคาดหวังถึงการเติบโตที่ต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อมาจนถึงปลายปี แม้ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยตามฤดูกาล (ไฮซีซั่น) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ และแนวโน้มดังกล่าวก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
จากข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ผมได้วิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทรับมือกับสภาวะตลาดที่ซับซ้อนนี้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณบ่งชี้ถึงความแตกต่าง
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมในปี 2566 ได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่หวือหวา แต่การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการปรับลดลงของรายได้ในระดับสูงถึง 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%), และ Country Group Development (-28%) นอกจากนี้ Raimon Land ยังมีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด แต่ AP (Thailand) แสดงศักยภาพด้านรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
U City (เดิมคือ Univenture): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริงจำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทหลายแห่งในกลุ่ม Top 10 รายได้รวม ได้รับผลสนับสนุนจากรายได้ประเภทอื่น นอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขัน
เมื่อจำแนกเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เห็นการปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญในส่วนรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%), และ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และเป็นอีกบริษัทที่รายได้เติบโตเป็นบวก)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10)
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้จากการขายลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana ได้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่น่าจับตามอง โดยมีรายได้จากการขายเพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 เป็น 5,835 ล้านบาทในปี 2566 สะท้อนถึงความสำเร็จในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: ตัววัดความยั่งยืนที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ กำไรสุทธิ คือหัวใจสำคัญที่จะบ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งและความยั่งยืนของธุรกิจ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท เป็นที่น่าสังเกตว่ามีถึง 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses คว้าแชมป์กำไรสูงสุด แต่ปัจจัยพิเศษส่งผลต่ออันดับ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทวิเคราะห์เชิงลึก: ปัจจัยขับเคลื่อนความสำเร็จและโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 2567
การวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงความซับซ้อนของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ ปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมา มีหลายประการ ได้แก่:
ภาวะเศรษฐกิจมหภาค: อัตราเงินเฟ้อที่ยังคงทรงตัว, อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น, และความไม่แน่นอนของสถานการณ์เศรษฐกิจโลก ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยตรง
การเมืองและความไม่แน่นอน: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองหลังการเลือกตั้งใหญ่ อาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้บริโภค
กำลังซื้อภาคครัวเรือน: การฟื้นตัวของรายได้หลังโควิด-19 ยังคงไม่ทั่วถึง ส่งผลให้กำลังซื้อในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มบ้านและคอนโดมิเนียมราคาสูง ยังคงมีข้อจำกัด
ต้นทุนการก่อสร้าง: ราคาวัสดุก่อสร้างที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ส่งผลกระทบต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการ และอัตรากำไรขั้นต้นของผู้ประกอบการ
การแข่งขันที่รุนแรง: ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการแข่งขันที่สูง โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบและคอนโดมิเนียม ทำให้ผู้ประกอบการต้องแข่งขันกันด้วยกลยุทธ์ด้านราคาและโปรโมชั่นอย่างต่อเนื่อง
ความต้องการในตลาด: แม้ภาพรวมจะชะลอตัว แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ เช่น โครงการที่ใกล้ระบบขนส่งมวลชน (รถไฟฟ้า), โครงการที่มีพื้นที่สีเขียว, และโครงการที่มาพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
กลยุทธ์เพื่อความอยู่รอดและความสำเร็จในปี 2567
จากข้อมูลการดำเนินงานในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดการณ์สำหรับปี 2567 ผมขอเสนอแนะแนวทางสำหรับผู้ประกอบการในภาค ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้:
การบริหารต้นทุนและประสิทธิภาพ: การควบคุมต้นทุนการก่อสร้างและบริหารจัดการโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการรักษาอัตรากำไร
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์: การศึกษาความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง และพัฒนาโครงการที่ตรงกับไลฟ์สไตล์และความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย จะช่วยเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน
การบริหารการขายและการตลาดที่สร้างสรรค์: การใช้กลยุทธ์การตลาดที่หลากหลาย และการนำเทคโนโลยีมาใช้ในการขายและการสื่อสาร จะช่วยเข้าถึงลูกค้าได้ดียิ่งขึ้น
การกระจายความเสี่ยง: การมองหาโอกาสในการพัฒนาโครงการในทำเลใหม่ๆ หรือการแตกไลน์ธุรกิจไปยังกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น (เช่น คลังสินค้า, โรงแรม, อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน) อาจช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพิงตลาดใดตลาดหนึ่งมากเกินไป
การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง: การรักษาคุณภาพของโครงการ, การบริการหลังการขายที่ดี, และการสร้างภาพลักษณ์ที่ดีของแบรนด์ จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นและความภักดีให้กับลูกค้า
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่มาพร้อมโอกาส
ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
ความต้องการที่อยู่อาศัย: ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัยจริง (Owner-occupier) โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพ ใกล้แหล่งงาน และระบบขนส่งสาธารณะ
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์: แม้จะมีความผันผวน นักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนระยะยาว หรือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า ยังคงมีความน่าสนใจ โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโต
เทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนา, การขาย, และการบริหารจัดการโครงการ เช่น AI, IoT, และ Metaverse จะเข้ามามีบทบาทสำคัญในการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
โดยสรุปแล้ว ปี 2566 เป็นปีแห่งการทบทวนและปรับกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการในภาค อสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ผลประกอบการเชิงลึกเผยให้เห็นว่า ความสำเร็จไม่ได้ขึ้นอยู่กับการมีรายได้รวมสูงสุดเพียงอย่างเดียว แต่คือความสามารถในการสร้างรายได้จากการขายที่แข็งแกร่ง, การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, และการสร้างผลกำไรที่ยั่งยืน
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยในทำเลที่มีศักยภาพ การศึกษาข้อมูลผลประกอบการของบริษัทผู้พัฒนาโครงการต่างๆ จะเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีในการตัดสินใจอย่างชาญฉลาด.
ก้าวต่อไปเพื่อความสำเร็จของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์:
การทำความเข้าใจภาพรวมของตลาดและผลการดำเนินงานของผู้เล่นหลักเป็นเพียงจุดเริ่มต้น หากคุณต้องการเจาะลึกโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน หรือต้องการคำแนะนำในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ตรงกับความต้องการและศักยภาพของคุณอย่างแท้จริง ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้.
