ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566-2567: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
สวัสดีครับ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง ทั้งช่วงขาขึ้นที่เฟื่องฟู และช่วงเวลาแห่งความท้าทาย วันนี้ ผมจะพาคุณเจาะลึกถึงผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ 41 แห่ง ในปี 2566 เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางภาวะตลาดที่ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน และวิเคราะห์แนวโน้มสู่ปี 2567 โดยเฉพาะในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ที่มีผลกระทบสูง
ปี 2566: ความจริงที่สวนทางความคาดหวังในตลาดอสังหาริมทรัพย์
หลายท่านอาจจำได้ว่า ต้นปี 2566 เรามีความหวังว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาคึกคักต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และอาการนี้ก็ยืดเยื้อยาวนานตลอดทั้งปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างที่เคย แม้จะก้าวเข้าสู่ปี 2567 สภาพการณ์ก็ยังคงไม่สดใสมากนัก
Property Mentor วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566
เพื่อตอบคำถามที่ว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ได้อย่างไรบ้าง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลรายได้รวมของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อให้เห็นภาพรวม
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่กระจายตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขรวมอาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง นี่คือสัญญาณที่ชี้ให้เห็นถึงความเปราะบางที่ซ่อนอยู่
กลุ่มบริษัทที่มีรายได้หดตัวรุนแรง: บทเรียนราคาแพง
เราเห็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น LPN Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้หดตัวถึง -26%, Lalin Property (LLP) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่รอด โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
ผู้ท้าชิงตำแหน่งผู้นำ: แสนสิริ แซงหน้า AP (Thailand) ด้านรายได้รวม
เมื่อพิจารณารายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการสร้างรายได้หลักจากธุรกิจการขายโครงการโดยตรง เราต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีหลายบริษัทที่รายได้ส่วนหนึ่งมาจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายโครงการ ซึ่งอาจไม่สะท้อนศักยภาพในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่ได้ทำการเก็บข้อมูล สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
รายได้จากการขายลดลง: ความท้าทายที่กระจายวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, LPN Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจว่ามีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการรักษาการเติบโตในธุรกิจหลักเป็นสิ่งที่ท้าทายอย่างยิ่งในปีที่ผ่านมา
AP (Thailand) ยังคงครองความเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
Centel (CPN) โชว์ฟอร์มร้อนแรง: การเติบโตที่โดดเด่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการและบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สิ่งที่จะสะท้อนความสำเร็จของธุรกิจได้อย่างแท้จริงคือ “กำไรสุทธิ” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราวๆ 49,602 ล้านบาท
สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 ซึ่งบ่งชี้ว่าการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างความสามารถในการทำกำไรยังคงเป็นความท้าทายสำคัญ
Land and Houses (LH) ครองแชมป์กำไรสุทธิ: อาศัยการขายสินทรัพย์พิเศษ
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งบริษัทที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ต้องอธิบายว่ากำไรส่วนใหญ่ (2,500 ล้านบาท) มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นรายการพิเศษที่ไม่ได้เกิดจากการดำเนินงานปกติทางธุรกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หากไม่มีรายการนี้ ศุภาลัย (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
การแข่งขันด้านอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล: กลยุทธ์การรุกคืบ
เมื่อมองไปยังตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เราจะเห็นความพยายามในการปรับตัวของแต่ละบริษัท บริษัทต่างๆ พยายามหากลยุทธ์เพื่อดึงดูดผู้บริโภค เช่น การเปิดตัวโครงการใหม่ที่มีจุดเด่นแตกต่าง การเสนอโปรโมชั่นที่น่าสนใจ หรือการเน้นกลุ่มลูกค้าเฉพาะ (Niche Market)
ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล ได้แก่:
กำลังซื้อของผู้บริโภค: การฟื้นตัวของเศรษฐกิจและรายได้เฉลี่ยของประชากรส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์
อัตราดอกเบี้ย: อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่อยู่ในระดับสูง เป็นปัจจัยที่ทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ
นโยบายภาครัฐ: มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ หรือนโยบายที่เกี่ยวข้องกับผังเมือง และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เช่น รถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ล้วนมีผลต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อ
การแข่งขันของโครงการ: จำนวนโครงการที่เปิดขายใหม่ในแต่ละทำเล และคุณภาพของโครงการ เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ผู้บริโภคเปรียบเทียบและเลือกซื้อ
เทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนาโครงการ เช่น Smart Home หรือการใช้แพลตฟอร์มออนไลน์ในการขาย ก็เป็นอีกปัจจัยที่เข้ามามีบทบาท
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากข้อมูลและแนวโน้มที่ปรากฏ ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย บริษัทต่างๆ จะต้องเผชิญกับปัจจัยกดดันทั้งจากเศรษฐกิจภายในประเทศที่ยังคงฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวสูง และความไม่แน่นอนของสถานการณ์เศรษฐกิจโลก
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีความสามารถในการปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด และมีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจน จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
คำแนะนำสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผมขอแนะนำให้เน้นกลยุทธ์การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และการสร้างจุดเด่นที่แตกต่าง เพื่อสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน
ส่วนนักลงทุน ควรพิจารณาเลือกบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีประวัติการบริหารจัดการที่ดี และมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว รวมถึงพิจารณาปัจจัยมหภาคต่างๆ ที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบด้าน
หากคุณเป็นผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 นี้ การทำความเข้าใจภาพรวมผลประกอบการของบริษัทต่างๆ อย่างที่ได้นำเสนอไป จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการประกอบการตัดสินใจ หรือหากคุณต้องการที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย กรุณาติดต่อเรา เรายินดีให้คำแนะนำและพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการวางแผนความสำเร็จทางธุรกิจของคุณครับ
