ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และการปรับตัวของผู้เล่นหลัก
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงและความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์สำคัญของความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงเวลาแห่งการฟื้นตัวหลังสถานการณ์โควิด-19 จะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเดินหน้าต่อไปได้อย่างมั่นคง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และความท้าทายนี้ยังคงส่งผลมาถึงต้นปี 2567
Property Mentor ในฐานะแหล่งข้อมูลชั้นนำด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้รับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 ได้อย่างไร ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับความยากลำบาก
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่ยังคงมีการแข่งขันที่เข้มข้น
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูชะลอตัว แต่เมื่อพิจารณารายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในอัตราที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึง -28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ในอัตราใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาที่ -26% Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ผู้ชนะรายได้รวม: แสนสิริ ยืนหนึ่ง แซงหน้า AP (Thailand) อย่างสูสี
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถครองอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างชนิดที่เรียกว่าหายใจรดต้นคอ ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) คว้าอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) มาในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพการขายที่แท้จริงแล้ว การพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลักย่อมมีความสำคัญมากกว่า เนื่องจากในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด หลายบริษัทได้รับประโยชน์จากแหล่งรายได้อื่นๆ ที่นอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากเราตัดรายได้ส่วนนั้นออกไป โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมเปลี่ยนแปลงไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าสนใจคือ ไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงบัลลังก์คืน แสนสิริ ตามติด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% Supalai (SPALI) รักษาอันดับ 3 ได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) ตามมาในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality House (QH) มาอย่างต่อเนื่องทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท ในอันดับ 9 และ Property Perfect (PF) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: การเติบโตที่น่าจับตาในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่นและน่ากล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการปรับตัวและสร้างการเติบโตในสภาวะตลาดที่ท้าทาย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การขายได้มากย่อมไม่เท่ากับการมีกำไรมาก หากบริษัทไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ การมีรายได้มหาศาลก็อาจไม่ส่งผลดีต่อผลประกอบการโดยรวม ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงสถานการณ์โควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับคืนมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses: แชมป์กำไรสุทธิ แม้รายได้ลดลง
Land and Houses (LH) ยังคงครองแชมป์การทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่กำไรที่สูงของ LH ในปีนี้ ส่วนหนึ่งมาจากการรับรู้กำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับ 2 ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ไปแทนที่ AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท อย่างเฉียดฉิว
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้อย่างชัดเจน แม้จะเป็นปีที่ท้าทาย แต่ผู้เล่นหลักในตลาดต่างพยายามปรับตัวและรักษาตำแหน่งของตนเองไว้
สำหรับปี 2567 มีแนวโน้มที่จะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยด้านเศรษฐกิจมหภาค นโยบายของภาครัฐ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่กำหนดทิศทางของตลาด
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมสำหรับธุรกิจของคุณ หรือแม้แต่การตัดสินใจลงทุน อย่าพลาดที่จะติดตามข้อมูลเชิงลึกและบทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาคุณก้าวผ่านความท้าทายเหล่านี้ไปสู่ความสำเร็จ
ค้นหาโอกาสและความเป็นไปได้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างไม่หยุดนิ่ง ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึก ที่จะช่วยให้การตัดสินใจของคุณแม่นยำและสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุด
