การประเมินผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 ตลาดกลับมาสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่ปกติจะคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มดังกล่าวก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ข้อมูลอย่างใกล้ชิด Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถรักษาความเป็น “แชมป์” ในสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ได้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่เห็นได้ชัด
สำหรับปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความยากลำบากที่เกิดขึ้นในตลาด
มีหลายบริษัทที่ต้องเผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ในขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การเปรียบเทียบรายได้รวม 10 อันดับแรก (ปี 2566)
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การประเมินผลประกอบการที่แม่นยำที่สุด ควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีองค์ประกอบอื่น ๆ มาสนับสนุน เช่น การขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก หรือรายได้จากกลุ่มบริษัทอื่น ๆ ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลักได้อย่างแท้จริง
เมื่อเราเจาะลึกเฉพาะ รายได้จากการขาย ของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
รายได้จากการขาย 10 อันดับแรก (ปี 2566): ใครคือผู้ที่แข็งแกร่งในการขาย?
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ยอดขายเป็นอันดับ 1)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างมาก โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลมาจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง และเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทน
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะมีรายได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิดหรือไม่สามารถสร้างผลกำไรได้อย่างสม่ำเสมอ ก็ยากที่จะถือว่าประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนหน้าที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses (LH) ยังคงผงาดผู้นำด้านกำไรสูงสุด
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ ด้วยกำไรสูงถึง 7,495 ล้านบาทในปี 2566 สาเหตุหลักมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวม เป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท จะสามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
กำไรสุทธิ 10 อันดับแรก (ปี 2566): ใครคือตัวจริง?
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (รวมกำไรจากการขายสินทรัพย์)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและกลยุทธ์ที่ต้องปรับ
จากการวิเคราะห์ผลประกอบการปี 2566 ชี้ให้เห็นว่า อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายหลายประการ ทั้งจากปัจจัยมหภาค เช่น ภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังเปราะบาง รวมถึงปัจจัยภายในภาคธุรกิจเอง เช่น การแข่งขันที่รุนแรง การบริหารต้นทุน และการปรับตัวให้เข้ากับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนและต้องใช้ความสามารถในการปรับตัวอย่างสูง บริษัทที่สามารถเอาตัวรอดและเติบโตได้ จะต้องมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง ดังนี้
การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ: การควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง การตลาด และการดำเนินงาน จะเป็นกุญแจสำคัญในการรักษาอัตรากำไร
การพัฒนานวัตกรรมและการสร้างความแตกต่าง: การนำเสนอผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคยุคใหม่ การใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการขายและการบริหารโครงการ จะช่วยสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
การบริหารกระแสเงินสดอย่างรัดกุม: การบริหารสภาพคล่องและการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่เหมาะสม จะช่วยให้บริษัทสามารถประคองธุรกิจในช่วงที่ตลาดผันผวนได้
การขยายฐานลูกค้าและช่องทางการขาย: การมองหาตลาดใหม่ๆ การใช้ช่องทางดิจิทัล และการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้า จะช่วยเพิ่มโอกาสในการขาย
การให้ความสำคัญกับ ESG (Environmental, Social, and Governance): การดำเนินธุรกิจอย่างยั่งยืนและมีความรับผิดชอบต่อสังคม จะเป็นปัจจัยที่นักลงทุนและผู้บริโภคให้ความสำคัญมากขึ้น
นี่คือภาพรวมของผลประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์มาให้เห็นภาพชัดเจน แม้ปี 2566 จะเป็นปีที่ยากลำบาก แต่ก็เป็นบทเรียนสำคัญที่ช่วยให้ผู้ประกอบการได้ทบทวนและวางแผนสำหรับอนาคต
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการกลยุทธ์ในการฝ่าฟันความท้าทายเหล่านี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ อย่าพลาดโอกาสในการเรียนรู้และเตรียมพร้อมสำหรับโอกาสครั้งใหม่ในอุตสาหกรรมที่มีพลวัตสูงนี้
