บทวิเคราะห์เจาะลึก: ผ่าผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ใครคือดาวเด่นในสมรภูมิที่ท้าทาย?
ในฐานะนักวิเคราะห์อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางและความยืดหยุ่นของภาคธุรกิจนี้อย่างชัดเจน แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่ต่อเนื่องมาจากโมเมนตัมของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซายังคงคุกคามจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตที่คาดหวังได้ และสภาวะที่น่ากังวลนี้ยังคงส่งต่อมายังต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสความไม่แน่นอน
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ราว 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ค่อนข้างกระจายตัวในอุตสาหกรรม
มีหลายบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ต่างมีรายได้ลดลงในระดับที่เกิน 20% โดยประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (Pruksa) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม: ยอดขายเติบโตสวนกระแส
เมื่อพิจารณาที่ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP Thailand (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท ในอันดับ 4 และ Pruksa Holding (Pruksa) ที่ 26,132 ล้านบาท ในอันดับ 5
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Universal Utilities (UU) 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) 15,157 ล้านบาท, และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจากรายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาเสริม แต่เมื่อตัดปัจจัยเหล่านั้นออกไป และพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงไป
รวมทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สิ่งที่น่าสังเกตคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP Thailand กลับคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย: ความแข็งแกร่งที่พิสูจน์ได้
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP Thailand (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท กลับคืนสู่ตำแหน่งผู้นำได้สำเร็จ แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ในอันดับ 2 ซึ่งแสนสิริก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ไต่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตเป็นบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (Pruksa) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มักจะทำผลงานได้สม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่ได้ปูพรมไว้ ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตที่ก้าวกระโดดนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของ CPN ในการเข้าสู่สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างแข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริงไม่ได้อยู่ที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่คือความสามารถในการสร้างกำไรและเก็บเงินสดเข้ากระเป๋าได้มากน้อยเพียงใด ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่เหนือชั้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่สามารถกวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหตุผลหลักที่ทำให้ LH มีกำไรสูงสุดในปีนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) คงจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP Thailand (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างไม่มากนัก อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (Pruksa) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่ทำกำไรสุทธิได้ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญอย่างมีกลยุทธ์
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมที่เต็มไปด้วยความท้าทายในปี 2566 แม้ว่าจะมีบางบริษัทที่สามารถยืนหยัดและสร้างการเติบโตได้ แต่โดยรวมแล้ว ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในช่วงของการปรับตัว และมีแนวโน้มว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการนี้มายาวนาน ผมเชื่อว่ากุญแจสำคัญในการฝ่าฟันอุปสรรคในปีนี้ คือการปรับตัวเชิงกลยุทธ์ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง รวมถึงการสร้างความแตกต่างและความได้เปรียบทางการแข่งขัน ผ่านนวัตกรรมและบริการที่เหนือกว่า
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจของคุณให้ก้าวข้ามความท้าทายนี้ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ คือก้าวแรกที่สำคัญ การวิเคราะห์ผลประกอบการอย่างรอบด้าน จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด และวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคตได้อย่างแม่นยำ
ถึงเวลาแล้วที่คุณจะก้าวสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้! หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเราโดยตรง เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณในทุกก้าวของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
