ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนและการคาดการณ์อนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมการเติบโตต่อเนื่องจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่ภาพที่ปรากฏกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้ และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ปีนี้เป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมอย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างไร รวมถึงการค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ในภาวะตลาดที่ผันผวนนี้
รายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์: ภาพรวมที่สะท้อนความท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่บริษัทส่วนใหญ่กำลังเผชิญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักและมีรายได้รวมติดลบเกิน 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ โดยมีตัวเลขติดลบถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ ไรมอน แลนด์ ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ติดลบ 23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ ติดลบ 22% และไซมิส แอสเสท ติดลบ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจากแลนด์แอนด์เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย ติดลบ 10%, พฤกษา โฮลดิ้ง ติดลบ 9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% สัญญาณเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการรักษาโมเมนตัมการเติบโตในตลาด อสังหาริมทรัพย์ราคาพิเศษ และ คอนโดมิเนียมกรุงเทพ ที่เผชิญการแข่งขันสูง
การจัดอันดับรายได้รวมสูงสุด: ความเปลี่ยนแปลงที่ต้องจับตา
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ ครองอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาอย่างเฉียดฉิวในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย อยู่ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น อยู่ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
การจัดอันดับนี้แสดงให้เห็นว่าแม้ภาพรวมจะมีบริษัทที่รายได้ลดลง แต่บริษัทชั้นนำหลายแห่งยังคงรักษาความสามารถในการสร้างรายได้ไว้ได้ ซึ่งอาจมาจากการบริหารจัดการที่ดี การมีพอร์ตโครงการที่หลากหลาย หรือการปรับกลยุทธ์การขายให้เข้ากับสภาวะตลาด บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ และ ทาวน์เฮ้าส์ทำเลดี ยังคงเป็นที่ต้องการ แต่ต้องอาศัยกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายอย่างแท้จริง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอิทธิพลจากแหล่งรายได้อื่นๆ เช่น การขายสินทรัพย์ การให้เช่า หรือการลงทุนในธุรกิจอื่น ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
จากการรวบรวมข้อมูลพบว่า ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้จากการขายอย่างหนัก เช่น ไรมอน แลนด์ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ประเด็นที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ว่าการรักษาฐานลูกค้าและยอดขายในตลาด อสังหาริมทรัพย์มือสอง และ โครงการใหม่ เป็นเรื่องที่ท้าทายอย่างยิ่งในปีที่ผ่านมา
การจัดอันดับรายได้จากการขายสูงสุด: การเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่ามีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาคว้าอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
ศุภาลัย รักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13%
พฤกษา โฮลดิ้ง อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงอยู่ใน Top 10 ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขาย 18,966 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขาย 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ขาย 8,840 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง 24%
ควอลิตี้ เฮ้าส์ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลการดำเนินงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทฯ สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของเซ็นทรัลพัฒนา การลงทุนใน โครงการแนวราบ และ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ของบริษัทฯ กำลังเริ่มออกดอกออกผล
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ไม่ว่าบริษัทใดจะทำรายได้จากการขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้ ก็ยังไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” โดยในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า สถิติเหล่านี้บ่งชี้ถึงความจำเป็นเร่งด่วนในการปรับโครงสร้างธุรกิจ เพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างเข้มข้น เพื่อรับมือกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ ที่มีการแข่งขันสูง และ อสังหาริมทรัพย์โซนเศรษฐกิจใหม่ ที่อาจมีความเสี่ยง
การจัดอันดับกำไรสุทธิสูงสุด: การยืนยันความเป็นผู้นำ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่าด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนได้กำไรถึง 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้บริษัทฯ รักษาอันดับ 1 ไว้ได้
ศุภาลัย มาเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง
เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
แสนสิริ อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
เอสซี แอสเสท อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ อยู่ในอันดับ 7 ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา อยู่ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสที่ซ่อนเร้น
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 ซึ่งหลายปัจจัยยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง รวมถึงความผันผวนทางการเมืองที่มีผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีการบริหารจัดการที่ดี มีกลยุทธ์การตลาดที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด มีการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองเทรนด์ใหม่ๆ เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน บ้านประหยัดพลังงาน หรือ การพัฒนาทำเลเมืองรอง จะสามารถสร้างความแตกต่างและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ราคาดี หรือต้องการหาที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนและพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์สำหรับขาย ของท่าน ไม่ว่าท่านจะเป็นนักลงทุนรายย่อย หรือผู้ประกอบการขนาดใหญ่ อย่ารอช้าที่จะติดต่อ Property Mentor เพื่อรับคำแนะนำและกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน เพื่อก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสที่รออยู่ข้างหน้า.
