ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการบริษัทจดทะเบียนสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบสำคัญอีกครั้งสำหรับผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ท่ามกลางความคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่ต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายครั้งใหญ่ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดในปี 2567 ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์เชิงลึก Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ตัวจริง” ในตลาดนี้ได้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
เมื่อพิจารณาภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาทในปี 2566 ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบความแตกต่างที่น่าสนใจกว่านั้นมาก โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
หลายบริษัทเผชิญกับการปรับตัวที่รุนแรง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property ที่ 23%, Major Development ที่ 22%, และ Siamese Asset ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีแนวโน้มขาลงนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเพิ่มเติมคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ 10%, Pruksa Holding ที่ 9%, และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
อันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยอดขายสูงสุด: แสนสิริผงาดนำ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (Siri) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ขยับขึ้นมาอย่างน่าประทับใจ 12% เฉือนคู่แข่งคนสำคัญอย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิดในอันดับที่ 2 ถัดมาคือ Supalai ที่ 31,818 ล้านบาท ในอันดับที่ 3 ตามมาด้วย Land and Houses ที่ 30,170 ล้านบาท ในอันดับที่ 4 และ Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท ในอันดับที่ 5
ในอันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (เดิมคือ Univentures) ที่ 17,672 ล้านบาท ในอันดับที่ 7, Frasers Property (Thailand) ที่ 16,169 ล้านบาท ในอันดับที่ 8, Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท ในอันดับที่ 9 และ Singha Estate ที่ 15,066 ล้านบาท ปิดท้ายในอันดับที่ 10
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนแก่นธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เราจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมาจากแหล่งอื่นที่นอกเหนือจากการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกนี้ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ลดลงเห็นได้ชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา บริษัทชั้นนำ 8 แห่งในกลุ่ม 10 อันดับแรกของรายได้จากการขาย ยังมีรายได้จากการขายที่ลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย: ความแกร่งในธุรกิจหลัก
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เฉือนแสนสิริที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding ติดอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับที่ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับที่ 7 เป็นของ Frasers Property ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับที่ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House มาอย่างเงียบๆ แต่ก็ติด Top 10 ทุกปี ในอันดับที่ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับที่ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาและมีผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการประเภท mixed-use development และการบริหารจัดการพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่มีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถแปลงยอดขายให้เป็นเงินสดเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมถือว่ายังไม่ใช่ “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ: กลยุทธ์ที่แตกต่าง
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 แม้จะมีรายได้รวมที่ลดลง แต่สามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้ Land and Houses ขึ้นเป็นอันดับหนึ่งคือ กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับที่ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นผู้นำแทน
AP (Thailand) ตามมาในอันดับที่ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างหวุดหวิด ในขณะที่แสนสิริทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ติดอันดับที่ 4 Origin Property อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
SC Asset อยู่ในอันดับที่ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสีในอันดับที่ 7 Pruksa Holding ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท ในอันดับที่ 8 Frasers Property ติดอันดับที่ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับที่ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ข้อมูลที่รวบรวมโดย Property Mentor ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ปี 2566 เป็นปีที่ยากลำบากสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยรวม ทั้งในแง่ของรายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ บริษัทจำนวนมากเผชิญกับความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุน การแข่งขันที่รุนแรง และกำลังซื้อที่ชะลอตัว
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงมีความไม่แน่นอนสูง ปัจจัยขับเคลื่อนเศรษฐกิจมหภาค เช่น อัตราดอกเบี้ย นโยบายรัฐบาล และสถานการณ์การเมืองระหว่างประเทศ จะยังคงมีอิทธิพลอย่างมากต่อตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าบริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และที่สำคัญที่สุดคือ สามารถสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความท้าทายนี้
การมองหา โอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 จำเป็นต้องอาศัยการวิเคราะห์ที่รอบด้าน การศึกษาแนวโน้มตลาดอย่างสม่ำเสมอ และการเลือกพันธมิตรทางธุรกิจที่มีความน่าเชื่อถือ
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567 หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์ในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเข้ามา เพื่อที่เราจะได้ร่วมกันสำรวจโอกาส และสร้างสรรค์อนาคตที่แข็งแกร่งให้กับธุรกิจของท่านในวงการ อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย
