วิเคราะห์ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: กลยุทธ์การฝ่าวิกฤตและผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ การมองย้อนกลับไปในปี 2566 ถือเป็นบทเรียนอันทรงคุณค่าสำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังอันสูงลิ่วที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ซึ่งหลายบริษัทเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักดังที่คาดหวัง และสภาวะดังกล่าวก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบของสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ Property Mentor ได้ดำเนินการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างไร รวมถึงการค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ในสนามแห่งการแข่งขันนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณเตือนภัยสำหรับหลายบริษัท
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมในปี 2566 ได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความเปราะบางที่ซ่อนอยู่ภายใต้ตัวเลขเฉลี่ย
หลายบริษัทประสบปัญหาการลดลงของรายได้รวมอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มที่รายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในอุตสาหกรรมอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มการลดลงของรายได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ข้อสังเกตที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้รวม 10 อันดับสูงสุด: การแข่งขันที่เข้มข้นและการเปลี่ยนแปลงตำแหน่ง
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City (U) (เดิมชื่อ Univentures) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำธุรกิจหลักของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นหรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ได้เกิดจากธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่ากังวลกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ถดถอยส่งผลกระทบต่อหลายบริษัทอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2%
เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการรักษาฐานลูกค้าและการแข่งขันที่รุนแรงในตลาด
รายได้จากการขาย 10 อันดับสูงสุด: AP (Thailand) ทวงบัลลังก์ผู้นำ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยเฉือนหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตของรายได้เป็นบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะปรับตัวลดลงมาก Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เป็นอีกบริษัทที่ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ต่อเนื่องในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: การเติบโตอย่างก้าวกระโดดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นอย่างยิ่งในปี 2566 คือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างน่าประทับใจ โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพของ CPN ในการขยายฐานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และการตอบสนองต่อความต้องการของตลาด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทาย
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดความสำเร็จของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ขึ้นอยู่กับยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์นี้น่ากังวลยิ่งขึ้นเมื่อพิจารณาว่า มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
กำไรสุทธิ 10 อันดับสูงสุด: Land and Houses คว้าแชมป์ด้วยกลยุทธ์การขายสินทรัพย์
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรสูงในครั้งนี้ มาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่างแสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งแสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) คว้าอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และโอกาสสำหรับผู้เตรียมพร้อม
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ยังคงมีความท้าทายในปี 2566 และแนวโน้มปี 2567 ก็ยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมนี้ ปัจจัยลบต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ถูกกดดัน, และความไม่แน่นอนของนโยบายต่างๆ ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว, มีการบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ, เข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป, และสามารถนำเสนอกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
ปี 2567 จะเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับทุกบริษัทในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย การศึกษาข้อมูลทางการเงิน, การวิเคราะห์กลยุทธ์การดำเนินงาน, และการติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจลงทุนและการวางแผนธุรกิจที่ชาญฉลาด
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจในภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ อย่ารอช้า ติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่ยั่งยืนสำหรับธุรกิจของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
