วงการอสังหาฯ ไทยปี 2566: มรสุมเศรษฐกิจและการปรับกลยุทธ์สู่ชัยชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความท้าทายที่ถาโถมเข้าใส่อุตสาหกรรมนี้มาอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ที่สำคัญยิ่งยวดว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกที่คาดไม่ถึง แม้ว่าความหวังในการฟื้นตัวจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 จะถูกจุดประกายขึ้น แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งโอกาสทองอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง ลามไปจนถึงต้นปี 2567 สัญญาณการฟื้นตัวยังคงดูริบหรี่
เพื่อสะท้อนภาพรวมและประเมินประสิทธิภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ผมได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัททั้งสิ้น 41 แห่ง ในปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ก้าวข้ามผ่านมรสุมครั้งนี้ไปได้อย่างสง่างาม
ภาพรวมผลประกอบการ: รายได้รวมชะลอตัว แต่ใครคือดาวเด่น?
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่หลายองค์กรต้องเผชิญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบมากกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวมปี 2566 ด้วยการเติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด ในขณะที่ Supalai (SPALI) รั้งอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) ตามมาในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการผสมผสานจากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทก็มีการปรับเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ
ในภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าจับตาคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขายปี 2566
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) รั้งอันดับ 3 อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ไต่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ในอันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ซึ่งมักจะติด Top 10 อย่างสม่ำเสมอ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด ก็ยากที่จะถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุดท่ามกลางมรสุม
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองแชมป์อย่างสง่างาม ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่กำไรที่โดดเด่นนี้มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการนี้ Supalai (SPALI) คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างสูสี
แสนสิริ (SIRI) รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างน่าเสียดาย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ปิดท้ายในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) มาในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางสู่อนาคต
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนภาพการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา แม้ปี 2566 จะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ก็แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันของแต่ละองค์กร
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง แต่การวิเคราะห์เจาะลึกเช่นนี้ จะช่วยให้นักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้บริโภค สามารถมองเห็นภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้นในกลุ่ม บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ได้อย่างชัดเจน
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการเข้าใจพลวัตของ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในประเทศไทย การติดตามผลการดำเนินงานของบริษัทเหล่านี้อย่างใกล้ชิด จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจอย่างชาญฉลาด ขอเชิญชวนทุกท่านร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการจับตาดูทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย และกลยุทธ์ที่บริษัทต่างๆ จะนำมาใช้เพื่อคว้าชัยชนะในตลาดที่ผันผวนนี้ต่อไป.
