พลิกวิกฤตสู่โอกาส: ถอดรหัสกลยุทธ์พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค สู่ยอดขาย 1.1 หมื่นล้านในปี 2569 และการสร้างรากฐานที่มั่นคงในยุคใหม่ของอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดทั้งช่วงรุ่งเรืองและท้าทายมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สถานการณ์ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญอยู่ในปี 2568 นี้ นับเป็นหนึ่งในบททดสอบที่หนักหน่วงที่สุดในรอบสองทศวรรษอย่างแท้จริง การผสมผสานกันอย่างลงตัวระหว่างปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงเปราะบาง และพลวัตทางการเมืองที่ขาดความชัดเจน ได้สร้างแรงกดดันมหาศาลต่อทั้งอุปทานและอุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัย ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลง กำลังซื้อถูกฉุดรั้ง และนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศต่างชะลอการตัดสินใจ ทำให้เกิดคำถามสำคัญว่า “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวอย่างไรในสถานการณ์เช่นนี้?”
ท่ามกลางกระแสความท้าทายนี้ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF หนึ่งในผู้เล่นหลักที่มีประสบการณ์อันยาวนานในตลาด ได้ประกาศแผนยุทธศาสตร์เชิงรุกสำหรับปี 2569 ที่น่าจับตาอย่างยิ่ง โดยตั้งเป้ายอดขายรวม 11,000 ล้านบาท พร้อมกับการปรับโครงสร้างและทิศทางธุรกิจเพื่อสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งในระยะยาว นี่ไม่ใช่เพียงแค่การตั้งเป้าหมายทางการเงิน แต่เป็นการแสดงให้เห็นถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งถึงธรรมชาติของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และความมุ่งมั่นที่จะพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส ด้วยมุมมองของคนในวงการ ผมจะมาเจาะลึกวิเคราะห์กลยุทธ์เหล่านี้ และชี้ให้เห็นถึงความสำคัญของการปรับตัวในยุคที่ความไม่แน่นอนกลายเป็น “ความแน่นอน” ใหม่
วิกฤตการณ์ 2568: ภาพสะท้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ไร้เสถียรภาพ
ก่อนที่เราจะไปสำรวจแผนการอันชาญฉลาดของ Property Perfect เราต้องทำความเข้าใจบริบทของตลาดในปี 2568 เสียก่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันกำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่อุปทานและอุปสงค์ลดลงต่ำสุดในรอบ 20 ปี ตัวเลขคาดการณ์โครงการเปิดใหม่ในปี 2568 ที่ราว 30,000 หน่วย ในขณะที่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอยู่ที่ประมาณ 46,000 หน่วย สะท้อนช่องว่างที่แม้จะดูเหมือนมีความต้องการที่ยังสูงกว่าอุปทาน แต่ในความเป็นจริง ตัวเลขเหล่านี้แฝงไปด้วยความอ่อนแอของกำลังซื้อและการชะลอการตัดสินใจจากผู้บริโภค
ปัจจัยหลักที่นายศานิต อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ PF ได้ชี้ชัดคือ “เศรษฐกิจ” และ “การเมือง” ทั้งสองตัวแปรนี้เปรียบเสมือนลมพายุที่พัดกระหน่ำธุรกิจ:
ภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่: แม้จะมีการพูดถึงการฟื้นตัว แต่ผลกระทบจากหนี้ครัวเรือนที่สูง อัตราเงินเฟ้อที่ผันผวน และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงกดดัน ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคส่วนใหญ่ถูกจำกัด ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายและตัดสินใจซื้อสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ ราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นสวนทางกับรายได้ที่ยังไม่เติบโต ทำให้การเข้าถึงสินเชื่อยากขึ้น นอกจากนี้ แรงกระตุ้นจากภาครัฐที่ขาดความต่อเนื่องยังเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ตลาดขาดทิศทางที่ชัดเจน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์จากทั้งนักลงทุนรายย่อยและรายใหญ่จึงถูกชะลอออกไป
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนผ่านผู้นำและการจัดตั้งรัฐบาลในช่วงที่ผ่านมา ก่อให้เกิดความไม่ชัดเจนเชิงนโยบายเศรษฐกิจ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน ทั้งในประเทศและต่างประเทศ นักลงทุนต่างชาติที่เคยเป็นกำลังสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ได้ชะลอการตัดสินใจอย่างเห็นได้ชัด เพราะขาดความมั่นใจในเสถียรภาพและทิศทางของประเทศในระยะยาว ประเมินกันว่า ตลาดจะเริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้นหลังจากการเลือกตั้งครั้งถัดไป หากได้รัฐบาลใหม่ที่มีทีมเศรษฐกิจที่เข้มแข็งและสามารถเรียกความเชื่อมั่นกลับคืนมาได้ กลยุทธ์ธุรกิจอสังหาในสภาพแวดล้อมเช่นนี้จึงต้องเน้นความยืดหยุ่นและความแม่นยำ
ในสถานการณ์ที่ตลาดอยู่ในภาวะ “หดตัว” เช่นนี้ การอยู่รอดและเติบโตของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงขึ้นอยู่กับความสามารถในการปรับตัว การใช้ข้อมูลเชิงลึก (Data-Driven) มาวิเคราะห์ตลาด การบริหารจัดการความเสี่ยงอสังหาอย่างมีประสิทธิภาพ และการมองหาโอกาสใหม่ๆ ที่แตกต่างออกไปจากแนวทางเดิมๆ
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: เข็มทิศนำทางสู่เป้า 11,000 ล้านบาทในปี 2569
ภายใต้สมมติฐานที่ว่าตลาดจะเริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้นหลังจากการเลือกตั้งครั้งหน้า PF ได้วางแผนเชิงรุกและปรับโครงสร้างธุรกิจอย่างรอบคอบ เพื่อให้บรรลุเป้ายอดขาย 11,000 ล้านบาทในปี 2569 โดยแบ่งเป็นยอดขายจากโครงการของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคเอง 9,000 ล้านบาท และจากโครงการคอนโดมิเนียมของ แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ ซึ่งเป็นบริษัทในเครืออีก 2,000 ล้านบาท
ตัวเลขนี้ไม่ใช่เพียงแค่การกลับสู่ “ฐานเดิม” ของบริษัท แต่เป็นการแสดงถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพและประสบการณ์อันยาวนานในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การจะทำเป้าหมายนี้ให้สำเร็จได้ในสภาวะตลาดเช่นนี้ ต้องอาศัยกลยุทธ์ที่เฉียบคมในหลายมิติ:
การยกระดับผลิตภัณฑ์และคุณภาพงานก่อสร้าง: หัวใจสำคัญของการแข่งขันในตลาดที่ท้าทายคือ “คุณภาพ” และ “ความแตกต่าง” PF เข้าใจดีว่าผู้บริโภคในยุคปัจจุบันไม่ได้มองหาแค่ที่อยู่อาศัย แต่กำลังมองหา “โซลูชั่น” ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไป
แบบบ้านรุ่นใหม่ในทุกเซกเมนต์: บริษัทเตรียมเปิดตัวแบบบ้านรุ่นใหม่ทั้งในกลุ่มบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮม ซึ่งผ่านการออกแบบร่วมกันระหว่างทีมสถาปนิกทั้งภายในและภายนอกองค์กร นี่ไม่ใช่แค่การปรับโฉมภายนอก แต่เป็นการ “ปรับฟังก์ชันภายในให้มีขนาดใหญ่ขึ้น” ตอบสนองเทรนด์การทำงานที่บ้าน (Work From Home) การเรียนออนไลน์ หรือความต้องการพื้นที่ส่วนตัวที่ยืดหยุ่นมากขึ้น การนำเสนอนวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของฟังก์ชันที่ใช้งานได้จริง เป็นสิ่งสำคัญในการดึงดูดผู้ซื้อ
ควบคุมคุณภาพงานก่อสร้างอย่างเข้มข้น: ในฐานะที่อยู่ในวงการนี้มานาน ผมเห็นว่าคุณภาพงานก่อสร้างคือหัวใจที่สร้างความเชื่อมั่นระยะยาว บริษัทจะพัฒนากระบวนการตรวจสอบให้มีมาตรฐานสูงขึ้น และปรับปรุงโครงการที่มีอยู่ให้สามารถแข่งขันได้ในตลาด ซึ่งจะช่วยลดข้อกังวลของผู้บริโภคและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการในระยะยาว แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ 2569 จะเน้นเรื่องคุณภาพและความยั่งยืนมากขึ้นอย่างแน่นอน
การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก (Data-Driven Insights): การพัฒนาสินค้าที่ตอบโจทย์ตลาดได้อย่างแม่นยำ ไม่ใช่เรื่องของโชคช่วย แต่มาจากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับพฤติกรรมผู้บริโภค แนวโน้มตลาด และความต้องการที่แท้จริง PF ใช้ประโยชน์จากข้อมูลเหล่านี้ในการออกแบบผลิตภัณฑ์ เพื่อให้ทุกโครงการที่เปิดตัวสามารถเจาะกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด ซึ่งเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างยอดขายแม้ในตลาดที่ชะลอตัว
พลิกโฉมพื้นที่ส่วนกลาง: สโมสรสู่ “ศูนย์สุขภาพและไลฟ์สไตล์” เต็มรูปแบบ: นี่คือกลยุทธ์ที่แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่ก้าวข้ามการสร้างแค่บ้าน แต่เป็นการสร้าง “คุณภาพชีวิต” ที่เหนือกว่า
ยกระดับ 25 สโมสร: PF มีแผนปรับปรุงสโมสรในโครงการต่างๆ รวม 25 แห่ง ให้เป็น “ศูนย์สุขภาพและไลฟ์สไตล์” (Health & Lifestyle Club) การปรับปรุงนี้ไม่ใช่แค่การตกแต่งใหม่ แต่เป็นการเติมเต็มด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบวงจรเพื่อสุขภาพและความสะดวกสบาย ไม่ว่าจะเป็นฟิตเนสที่มีอุปกรณ์ทันสมัย สระว่ายน้ำเพื่อสุขภาพ พื้นที่ออกกำลังกายกลางแจ้ง โซนทำงานร่วม (Co-working Space) หรือแม้กระทั่งบริการด้านสุขภาพเบื้องต้น
ตอบโจทย์เทรนด์ Health & Wellness: ในยุคที่ผู้คนหันมาใส่ใจสุขภาพมากขึ้น การมีพื้นที่ส่วนกลางที่ส่งเสริมการมีคุณภาพชีวิตที่ดี จึงเป็นจุดแข็งที่สำคัญ และเป็นปัจจัยในการตัดสินใจซื้อสำหรับผู้บริโภคยุคใหม่ อสังหาริมทรัพย์เพื่อสุขภาพกำลังเป็นเมกะเทรนด์ และการที่ PF เข้ามาจับเทรนด์นี้อย่างจริงจัง แสดงให้เห็นถึงความเข้าใจในความต้องการของตลาดอย่างถ่องแท้ และเป็นการเพิ่มมูลค่าให้แก่โครงการได้อย่างยั่งยืน
สร้างฐานรายได้ประจำ (Recurring Income) 30% ใน 3 ปี: นี่คือก้าวสำคัญที่สะท้อนถึงการปรับโครงสร้างเพื่อ “เสริมภูมิคุ้มกัน” ให้ธุรกิจในระยะยาว และลดการพึ่งพิงรายได้จากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว
กระจายความเสี่ยง สร้างความมั่นคง: การสร้างรายได้ประจำคือหัวใจของการบริหารความเสี่ยงอสังหาในยุคที่ตลาดมีความผันผวนสูง โดย PF ตั้งเป้าให้สัดส่วนรายได้ประจำอยู่ที่ระดับไม่น้อยกว่า 30% ภายในปี 2571 (2028)
โอกาสการลงทุนในธุรกิจที่มีศักยภาพ: บริษัทอยู่ระหว่างวางแผนการลงทุนในธุรกิจที่มีศักยภาพในการสร้างกระแสรายได้ที่สม่ำเสมอ ซึ่งอาจรวมถึงธุรกิจโรงแรมและการบริการ (ที่แกรนด์ แอสเสท มีความเชี่ยวชาญ) อาคารสำนักงานให้เช่า พื้นที่ค้าปลีก หรือแม้กระทั่งคลังสินค้าและโลจิสติกส์ ที่ยังคงมีความต้องการสูง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบที่สร้างรายได้ Passive Income เหล่านี้ จะเป็นแหล่งรายได้ที่มั่นคงและช่วยให้บริษัทเติบโตได้อย่างยั่งยืน โดยไม่ผันผวนไปตามวัฏจักรของตลาดที่อยู่อาศัยมากนัก
ปรับโครงสร้างองค์กรให้กระชับและสร้างรายได้จากบริษัทร่วมทุน: การปรับโครงสร้างองค์กรให้มีความคล่องตัวมากขึ้น และการสร้างรายได้เพิ่มจากบริษัทร่วมทุน จะช่วยให้ PF สามารถคว้าโอกาสใหม่ๆ ได้อย่างรวดเร็ว และใช้ประโยชน์จากความเชี่ยวชาญของพันธมิตรได้อย่างเต็มที่
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในยุคใหม่ของอสังหาริมทรัพย์
แผนยุทธศาสตร์ของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ในปี 2569 นี้ ไม่ใช่แค่การตอบสนองต่อสถานการณ์ปัจจุบัน แต่เป็นการวางรากฐานเพื่อการเติบโตในระยะยาว การปรับตัวครั้งใหญ่นี้สะท้อนให้เห็นถึง:
ความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง: การตระหนักถึงความอ่อนแอของกำลังซื้อและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป นำมาสู่การออกแบบผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ชีวิตยุคใหม่
วิสัยทัศน์ที่กว้างไกล: การมองเห็นโอกาสในการสร้างมูลค่าเพิ่มนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเรื่อง Health & Wellness และการสร้างรายได้ประจำ
ความยืดหยุ่นในการบริหารจัดการ: การปรับโครงสร้างองค์กรและการกระจายความเสี่ยงเพื่อรับมือกับความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจและการเมือง
สำหรับผู้ที่อยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังพิจารณาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แผนของ PF นี้เป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจว่า “ผู้นำตลาด” จะสามารถนำพาองค์กรผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากได้อย่างไร ด้วยการผสมผสานระหว่างประสบการณ์ ความเข้าใจในข้อมูล และความกล้าที่จะเปลี่ยนแปลง การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง และการปรับกลยุทธ์ให้ทันสมัย ถือเป็นกุญแจสำคัญ
ในมุมมองของผม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 และปีต่อๆ ไป จะยังคงมีความผันผวน แต่ก็เต็มไปด้วยโอกาสสำหรับผู้เล่นที่รู้จักปรับตัวและสร้างสรรค์สิ่งใหม่ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดติดรถไฟฟ้าที่ยังคงมีดีมานด์ในเมืองใหญ่ หรือบ้านหรูที่รองรับกลุ่มกำลังซื้อสูงที่ได้รับผลกระทบน้อยกว่า และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นคุณค่าด้านสุขภาพและสิ่งแวดล้อม การลงทุนในนวัตกรรมและเทคโนโลยีจะเป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญ
บทสรุปและคำเชิญชวน
วิกฤตการณ์ปี 2568 ได้บีบให้ทุกภาคส่วนต้องก้าวออกจากกรอบความคิดเดิมๆ และ Property Perfect ได้แสดงให้เห็นถึงความเป็นผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมจะนำพาธุรกิจไปสู่ยุคใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการวางกลยุทธ์ที่ครอบคลุม ทั้งการยกระดับผลิตภัณฑ์ การสร้างคุณค่าจากไลฟ์สไตล์ และการสร้างรากฐานทางการเงินที่มั่นคงผ่านรายได้ประจำ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ชีวิตยุคใหม่ พร้อมพื้นที่ส่วนกลางที่ครบครันเพื่อสุขภาพที่ดี หรือนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคงในระยะยาว ขอเรียนเชิญทุกท่านมาร่วมสัมผัสวิสัยทัศน์และนวัตกรรมจากพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ผู้ซึ่งกำลังกำหนดนิยามใหม่ของ “การใช้ชีวิตที่สมบูรณ์แบบ” เพื่ออนาคตที่ยั่งยืนยิ่งขึ้น
