ท่ามกลางกระแสคลื่นแห่งการเงิน: วิกฤตการณ์หุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์ปี 2569 และบทพิสูจน์กลยุทธ์การบริหารสภาพคล่อง
ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งบททดสอบครั้งใหญ่สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในมิติของการบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงิน ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตและคงอยู่ได้อย่างยั่งยืน การผันผวนของตลาดตราสารหนี้ และภาระหนี้สินที่กำลังจะครบกำหนดจำนวนมหาศาล ทำให้คำว่า “หุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์” กลายเป็นประเด็นร้อนที่นักลงทุน ผู้ประกอบการ และหน่วยงานกำกับดูแลต่างจับตามองอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมมองเห็นแนวโน้มและความท้าทายที่ชัดเจนมาโดยตลอด และปีนี้ก็ยิ่งตอกย้ำความสำคัญของการมีกลยุทธ์ทางการเงินที่แข็งแกร่ง ข้อมูลจากสมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย (ThaiBMA) ชี้ให้เห็นภาพที่น่ากังวล เมื่อปริมาณ หุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์ ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2569 พุ่งสูงขึ้นจนแตะระดับเกือบ 1.5 แสนล้านบาท ตัวเลขนี้ยังไม่รวมถึงตั๋วแลกเงินและตราสารหนี้ระยะสั้นอื่นๆ ซึ่งยิ่งทำให้ภาพรวมของความท้าทายด้านสภาพคล่องมีความซับซ้อนมากขึ้น
รากเหง้าของปัญหา: การพึ่งพาตราสารหนี้และความเปราะบางของกระแสเงินสด
หัวใจหลักของปัญหานี้คือ โมเดลธุรกิจของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่พึ่งพาการระดมทุนผ่าน หุ้นกู้ เป็นช่องทางหลักในการขับเคลื่อนโครงการต่างๆ ในขณะที่กระแสเงินสดที่เข้ามาจากการโอนกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อบ้าน ซึ่งควรจะเป็นแหล่งเงินสดสำคัญในการชำระคืนหนี้สินระยะสั้น กลับต้องถูกนำไปชำระคืนภาระเงินกู้โครงการ (Project Loan) กับสถาบันการเงินก่อน ทำให้เงินสดส่วนที่เหลือสำหรับบริหารจัดการหนี้ระยะยาว โดยเฉพาะ หุ้นกู้ เกิดความตึงตัว
ในสถานการณ์ที่ตลาดทุนมีความผันผวน หรือความเชื่อมั่นของนักลงทุนลดลง การที่ผู้ประกอบการไม่สามารถออก หุ้นกู้ใหม่ เพื่อทดแทน หุ้นกู้เดิม ที่ครบกำหนด (Roll-over) ได้ทันท่วงที ย่อมนำไปสู่ความเสี่ยงที่จะผิดนัดชำระหนี้ ปัญหาดังกล่าวไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อบริษัทที่ประสบปัญหาโดยตรง แต่ยังสร้างผลกระทบเป็นลูกโซ่ (Domino Effect) ต่อความเชื่อมั่นของตลาดทุนโดยรวม ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินของภาคธุรกิจอื่นๆ ในภาพรวม
สัญญาณเตือนล่วงหน้า: กรณีศึกษาความเปราะบาง
เราได้เห็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจนแล้วในปีที่ผ่านมา จากกรณีของผู้ประกอบการบางรายที่ประสบปัญหาด้านสภาพคล่องอย่างหนัก อาทิ บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่เผชิญกับการผิดนัดชำระดอกเบี้ยหุ้นกู้บางรุ่น และต้องอยู่ระหว่างการเจรจาเพื่อขอขยายอายุการไถ่ถอน ในขณะที่ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เลือกใช้แนวทางในการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้และขยายระยะเวลาคืนเงินแก่ผู้ถือหุ้นกู้ ยิ่งไปกว่านั้น บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ยังคงเป็นบริษัทที่ถูกจับตามองอย่างใกล้ชิด จากภาระหนี้ที่ครบกำหนดจำนวนมาก ซึ่งส่งผลให้บริษัทต้องเร่งดำเนินการขายสินทรัพย์เพื่อเสริมสภาพคล่องในระยะสั้น
การผิดนัดชำระหนี้เหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของผู้ประกอบการที่มีฐานะทางการเงินจำกัด หรือไม่สามารถบริหารจัดการกระแสเงินสดได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2569 ที่ภาระ หุ้นกู้ครบกำหนด มีปริมาณสูง
ผู้เล่นรายใหญ่ภายใต้แรงกดดัน: การประเมินสถานะทางการเงิน
ในปี 2569 นี้ ไม่ใช่เพียงผู้ประกอบการรายเล็กที่เผชิญความท้าทาย แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งก็มี หุ้นกู้ครบกำหนด เป็นจำนวนมาก ซึ่งนักลงทุนต่างจับตาดูความสามารถในการ Roll-over ของบริษัทเหล่านี้ ภายใต้ต้นทุนทางการเงินที่ยังคงอยู่ในระดับสูง การบริหารจัดการหนี้และการออก หุ้นกู้ใหม่ ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าเดิม จะส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินโดยรวมของบริษัทอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) เผชิญกับภาระ หุ้นกู้ครบกำหนด ราว 15,000 ล้านบาท บริษัทได้วางแผนการออก หุ้นกู้ใหม่ โดยคาดการณ์ว่าจะสามารถระดมทุนได้ราว 10,000-12,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีที่แสดงถึงความแข็งแกร่งของสถานะทางการเงินและแผนการบริหารจัดการหนี้ที่ชัดเจน
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) มี หุ้นกู้ครบกำหนด ประมาณ 15,400 ล้านบาท ถือเป็นหนึ่งในบริษัทที่มีภาระหนี้สินจำนวนมากที่ต้องบริหารจัดการในปีนี้
บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (SPALI) มี หุ้นกู้ ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนราว 15,000 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นหุ้นกู้ระยะสั้นมูลค่าประมาณ 6,000 ล้านบาท และหุ้นกู้ระยะยาวอีก 9,000 ล้านบาท การบริหารจัดการหุ้นกู้ระยะสั้นเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับสภาพคล่องในระยะเร่งด่วน
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) (AP) มีภาระ หุ้นกู้ ที่ครบกำหนดรวมมูลค่าประมาณ 7,000 ล้านบาท แบ่งเป็นหุ้นกู้ระยะสั้น 2,000 ล้านบาท และระยะยาวอีก 5,000 ล้านบาท
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (ORI) มีปริมาณ หุ้นกู้ครบกำหนด อยู่ที่ประมาณ 5,000 ล้านบาท
บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (ANAN) นอกจากหุ้นกู้ทั่วไปแล้ว ยังมีหุ้นกู้ด้อยสิทธิที่มีลักษณะคล้ายทุน (Perpetual Bond) ที่ผ่านช่วง 5 ปีแรกไปแล้วราว 5,000 ล้านบาท โดยมีหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดในเดือนกันยายนอีกราว 1,000 ล้านบาท
บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (NOBLE) มีภาระ หุ้นกู้ ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนประมาณ 4,000 ล้านบาท
บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) (PSH) มี หุ้นกู้ครบกำหนด ประมาณ 3,500 ล้านบาท
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC) มี หุ้นกู้ครบกำหนด ประมาณ 7,000 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นหุ้นกู้ระยะสั้นมูลค่าราว 2,000 ล้านบาท และหุ้นกู้ระยะยาวมูลค่าราว 5,000 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มี หุ้นกู้ครบกำหนด ในระดับหลักพันล้านบาท ซึ่งแม้จะไม่ใช่ปริมาณที่สูงสุด แต่ก็ยังคงต้องการการบริหารจัดการกระแสเงินสดและโครงสร้างทางการเงินอย่างรอบคอบ
บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (SENA) มี หุ้นกู้ครบกำหนด เกือบ 3,000 ล้านบาท โดยบริษัทกำลังปรับพอร์ตธุรกิจสู่โครงการที่อยู่อาศัยควบคู่พลังงานแสงอาทิตย์ (Solar/Green Living) เพื่อเพิ่มรายได้ระยะยาวและลดต้นทุนพลังงาน ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจในการสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคง
บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) (RML) มี หุ้นกู้ครบกำหนด ประมาณ 1,000 ล้านบาท บริษัทเน้นพัฒนาโครงการระดับ Ultra Luxury เพื่อรักษาอัตรากำไร (Margin) และดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) (S) มี หุ้นกู้ครบกำหนด ใกล้เคียงกันที่ราว 1,000 ล้านบาท โดยมีรายได้จากธุรกิจโรงแรมและการลงทุนเชิงพาณิชย์เข้ามาช่วยพยุงสภาพคล่อง ท่ามกลางภาวะตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป
สมาคมอาคารชุดฯ ชี้ “จุดเปราะบางเชิงระบบ”
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า ความท้าทายที่แท้จริงของปี 2569 ไม่ใช่เพียงยอดขาย แต่คือโครงสร้างทางการเงินของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทที่พึ่งพาการออก หุ้นกู้ เป็นหลัก ในขณะที่เงินสดจากการโอนกรรมสิทธิ์ต้องถูกนำไปใช้ชำระหนี้โครงการกับธนาคารก่อน ทำให้ส่วนที่เหลือสำหรับ ไถ่ถอนหุ้นกู้ มีจำกัด หากตลาดตราสารหนี้ไม่เอื้ออำนวยต่อการออก หุ้นกู้ใหม่ อาจเกิดความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ และนำไปสู่ผลกระทบแบบลูกโซ่ต่อความเชื่อมั่นของตลาดทุนโดยรวม ซึ่งเป็นความเสี่ยงเชิงระบบที่ต้องเฝ้าระวัง
ภูมิทัศน์ตลาดตราสารหนี้: การคัดกรองคุณภาพผู้ออก
มุมมองจากผู้ประกอบการรายใหญ่ชี้ไปในทิศทางเดียวกันว่า ตลาด หุ้นกู้ ไม่ได้ปิดตาย แต่กำลังเข้าสู่ช่วงของการ “คัดกรองคุณภาพ” (Quality Screening) ของผู้ออกหุ้นกู้มากขึ้น นักลงทุนจะมีความละเอียดรอบคอบในการพิจารณาความน่าเชื่อถือของบริษัท ผู้ออกที่มีอันดับเครดิตดี (Investment Grade) หรือมีประวัติการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง จะได้รับความไว้วางใจและสามารถระดมทุนได้ง่ายกว่า
นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ (CSO) ของบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ยืนยันว่า บริษัทมีความพร้อมในการบริหารจัดการ หุ้นกู้ครบกำหนด จำนวน 15,000 ล้านบาท โดยมีแผนออก หุ้นกู้ใหม่ ที่สอดคล้องกับสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง และมีแหล่งเงินกู้โครงการรองรับครบถ้วน
ขณะที่ นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและประธานเจ้าหน้าที่การเงิน ของบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ชี้ให้เห็นว่า ตลาด หุ้นกู้ ได้เริ่มกลับเข้าสู่ภาวะปกติมากขึ้นในปี 2568 หลังนักลงทุนเริ่มแยกแยะได้ว่าปัญหาการผิดนัดชำระหนี้ส่วนใหญ่เกิดขึ้นในกลุ่มที่ไม่มีอันดับเครดิต (Non-rating) มากกว่าบริษัทที่มีเรตติ้ง บริษัท LH สามารถบริหารต้นทุนทางการเงินให้ลดลงอย่างต่อเนื่อง และคาดว่าแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในปี 2569 จะเอื้อต่อการบริหารหนี้มากขึ้น
กลยุทธ์รับมือวิกฤต: Beyond Interest Rate Hikes
นอกเหนือจากการบริหารจัดการ หุ้นกู้ และการระดมทุนในตลาดตราสารหนี้แล้ว ผู้ประกอบการต้องมีกลยุทธ์ที่รอบด้านในการรับมือกับความท้าทายด้านสภาพคล่อง
การบริหารกระแสเงินสดเชิงรุก (Proactive Cash Flow Management): การวางแผนกระแสเงินสดระยะสั้น ระยะกลาง และระยะยาวอย่างแม่นยำ การเร่งรัดการเก็บเงินจากลูกค้า การบริหารสต็อกสินค้าคงค้าง และการควบคุมค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น คือสิ่งสำคัญอันดับต้นๆ
การกระจายแหล่งเงินทุน (Diversification of Funding Sources): การไม่พึ่งพาแหล่งเงินทุนเดียว โดยการสำรวจและเข้าถึงช่องทางการเงินที่หลากหลาย เช่น การเพิ่มวงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงิน การพิจารณาพันธมิตรทางธุรกิจ หรือการระดมทุนผ่าน Private Equity
การปรับปรุงโครงสร้างหนี้ (Debt Restructuring): ในกรณีที่มีภาระหนี้สินจำนวนมาก การเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้ (รวมถึงผู้ถือหุ้นกู้) เพื่อยืดระยะเวลาชำระหนี้ ลดภาระดอกเบี้ย หรือเปลี่ยนรูปแบบการชำระหนี้ อาจเป็นทางออกที่จำเป็น
การบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management): การพิจารณาขายสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือสินทรัพย์ที่สามารถเปลี่ยนเป็นเงินสดได้รวดเร็ว เพื่อเสริมสภาพคล่องระยะสั้น
การมุ่งเน้นโครงการที่มีกำไรสูงและกระแสเงินสดสม่ำเสมอ: การให้ความสำคัญกับโครงการที่สามารถสร้างผลกำไรที่ดีและมีกระแสเงินสดที่มั่นคง เช่น โครงการบ้านเดี่ยวระดับบน โครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่มีผู้เช่าระยะยาว หรือการลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เช่น โลจิสติกส์ หรือพลังงานหมุนเวียน
การสื่อสารกับผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย (Stakeholder Communication): การสื่อสารอย่างโปร่งใสและสม่ำเสมอ กับนักลงทุน สถาบันการเงิน พนักงาน และผู้มีส่วนได้ส่วนเสียอื่นๆ จะช่วยสร้างความเชื่อมั่น และลดความกังวลต่างๆ
อนาคตของตลาดหุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์: ความท้าทายที่มาพร้อมโอกาส
แม้ว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับตลาด หุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์ แต่ก็เป็นช่วงเวลาของการปรับตัว และการสร้างความแข็งแกร่งให้กับภาคธุรกิจในระยะยาว ผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และมีกลยุทธ์การบริหารจัดการที่ดี จะสามารถก้าวผ่านช่วงเวลานี้ไปได้ และอาจพบโอกาสใหม่ๆ ในตลาดที่มีการแข่งขันสูงขึ้น
สำหรับนักลงทุน การคัดเลือก หุ้นกู้ ที่มีความน่าเชื่อถือสูง การพิจารณาอันดับเครดิตของผู้ออก และการกระจายความเสี่ยงในการลงทุน เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการลงทุนในตราสารหนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์
การบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินคือเส้นเลือดใหญ่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การเผชิญหน้ากับความท้าทายของหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดในปี 2569 นี้ ถือเป็นบททดสอบที่สำคัญ ว่าผู้ประกอบการรายใดจะสามารถปรับตัว เรียนรู้ และนำพากลยุทธ์ที่แข็งแกร่งมาใช้เพื่อความอยู่รอดและเติบโตได้อย่างยั่งยืนในอนาคต
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดตราสารหนี้ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการวางแผนกลยุทธ์ทางการเงินให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้านคือขั้นตอนสำคัญที่จะนำไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและบรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้
