สภาพคล่องอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: บททดสอบครั้งใหญ่ของตลาดหุ้นกู้
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดผ่านขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2569 นี้มีความท้าทายที่แตกต่างออกไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของ “สภาพคล่อง” ซึ่งกำลังกลายเป็นประเด็นร้อนที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิดสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย บทพิสูจน์ครั้งสำคัญกำลังจะมาถึงกับปริมาณ “หุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์” ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในมูลค่ามหาศาล ซึ่งอาจสร้างแรงกดดันต่อระบบการเงินและความเชื่อมั่นของนักลงทุน
ปริมาณหุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์ครบกำหนด: ตัวเลขที่ไม่อาจมองข้าม
ข้อมูลจากสมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย (ThaiBMA) ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่งปริมาณ “หุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์” ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2569 นี้มีมูลค่าสูงถึงเกือบ 1.5 แสนล้านบาท ตัวเลขนี้ยังไม่รวมถึงตั๋วแลกเงินและตราสารหนี้ระยะสั้นอื่นๆ ที่อาจมีความผันผวนตามไปด้วย ความท้าทายนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อ “สภาพคล่องธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” และความสามารถในการบริหารจัดการหนี้สินของผู้ประกอบการ การ “ออกหุ้นกู้ใหม่” หรือที่เรียกว่าการ “Roll-over” หนี้สินจึงเป็นภารกิจสำคัญที่จะตัดสินความเป็นไปของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายราย
ผู้เล่นรายใหญ่ภายใต้แรงกดดัน: ใครจะผ่านบททดสอบนี้ไปได้?
ไม่ใช่เพียงผู้ประกอบการรายย่อยเท่านั้นที่เผชิญความท้าทายนี้ แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยหลายแห่งก็มี “หุ้นกู้ครบกำหนด” เป็นจำนวนมากในปี 2569 นี้ ซึ่งอาจต้องเผชิญกับการ “ระดมทุน” ครั้งใหม่ภายใต้ต้นทุนทางการเงินที่อาจสูงขึ้น ความสามารถในการ “บริหารหนี้สิน” และ “จัดหาแหล่งเงินทุน” จึงเป็นหัวใจสำคัญในการผ่านพ้นช่วงเวลาที่ผันผวนนี้ไปให้ได้
แสนสิริ (SIRI): มีปริมาณหุ้นกู้ครบกำหนดราว 15,000 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): มีภาระหุ้นกู้ประมาณ 15,400 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): มีหุ้นกู้ครบกำหนดไถ่ถอนราว 15,000 ล้านบาท แบ่งเป็นหุ้นกู้ระยะสั้น 6,000 ล้านบาท และระยะยาว 9,000 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): มีหุ้นกู้รวมมูลค่าประมาณ 7,000 ล้านบาท แบ่งเป็นระยะสั้น 2,000 ล้านบาท และระยะยาว 5,000 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): ประมาณ 5,000 ล้านบาท
อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN): รวมหุ้นกู้ด้อยสิทธิที่มีลักษณะคล้ายทุน (Perpetual Bond) ประมาณ 5,000 ล้านบาท โดยมีหุ้นกู้ครบกำหนดในเดือนกันยายนประมาณ 1,000 ล้านบาท
โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ (NOBLE): มีภาระหุ้นกู้ประมาณ 4,000 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): ครบกำหนดประมาณ 3,500 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): ครบกำหนดประมาณ 7,000 ล้านบาท แบ่งเป็นระยะสั้น 2,000 ล้านบาท และระยะยาว 5,000 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่นๆ ที่มี “หุ้นกู้ครบกำหนด” ในระดับพันล้านบาท ซึ่งจำเป็นต้องมีการบริหารกระแสเงินสดและโครงสร้างทางการเงินอย่างรอบคอบ เช่น
เสนา ดีเวลลอปเมนท์ (SENA): หุ้นกู้ครบกำหนดเกือบ 3,000 ล้านบาท โดยกำลังปรับกลยุทธ์ไปสู่โครงการที่อยู่อาศัยร่วมกับพลังงานแสงอาทิตย์ (Solar/Green Living) เพื่อเพิ่มรายได้ระยะยาวและลดต้นทุนพลังงาน
ไรมอน แลนด์ (RML): หุ้นกู้ครบกำหนดประมาณ 1,000 ล้านบาท เน้นโครงการระดับ Ultra Luxury เพื่อรักษาอัตรากำไร
สิงห์ เอสเตท (S): หุ้นกู้ครบกำหนดราว 1,000 ล้านบาท ได้รับการสนับสนุนจากรายได้ธุรกิจโรงแรมและการลงทุนเชิงพาณิชย์
สัญญาณความเปราะบาง: การผิดนัดชำระหนี้และความเสี่ยงต่อระบบ
เราเริ่มเห็นสัญญาณความเปราะบางใน “สภาพคล่องธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ของผู้ประกอบการบางรายแล้ว ข้อมูลจาก ThaiBMA ระบุว่า มีหุ้นกู้บางรุ่นที่ถูกขึ้นเครื่องหมาย DP (Default) หรืออยู่ระหว่างการขอมติผู้ถือหุ้นกู้เพื่อปรับโครงสร้างหนี้ ตัวอย่างที่เห็นได้ชัด เช่น
อารียา พรอพเพอร์ตี้: มีการผิดนัดชำระดอกเบี้ยหุ้นกู้บางรุ่น และอยู่ระหว่างการขอขยายอายุการไถ่ถอน
เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์: เลือกแนวทางเจรจาปรับโครงสร้างหนี้และขยายระยะเวลาคืนหุ้นกู้
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: ยังคงถูกจับตาอย่างใกล้ชิดจากภาระหนี้ที่ครบกำหนดจำนวนมาก และการขายสินทรัพย์เพื่อเสริมสภาพคล่อง
หากผู้ประกอบการบางรายไม่สามารถบริหารจัดการหนี้สินได้อย่างมีประสิทธิภาพ อาจนำไปสู่ “ความเสี่ยงผิดนัดชำระหนี้” ซึ่งจะส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ (Domino Effect) ต่อความเชื่อมั่นของตลาดทุนโดยรวม สร้างความกังวลให้กับนักลงทุนใน “ตราสารหนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์” และอาจส่งผลกระทบต่อการระดมทุนในอนาคต
มุมมองจากสมาคมอาคารชุดฯ: ความท้าทายเชิงระบบ
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้เน้นย้ำว่า ความท้าทายที่แท้จริงในปี 2569 ไม่ได้อยู่ที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่คือ “โครงสร้างทางการเงินของผู้ประกอบการ” โดยเฉพาะบริษัทที่พึ่งพาการออกหุ้นกู้เป็นหลัก ปัญหาคือ กระแสเงินสดจากการโอนกรรมสิทธิ์จำนวนมากต้องนำไปชำระคืน “เงินกู้โครงการ” (Project Loan) กับสถาบันการเงินก่อน ทำให้เงินส่วนที่เหลือสำหรับไถ่ถอนหุ้นกู้มีจำกัด หากตลาดไม่สามารถรองรับการ “ออกหุ้นกู้ใหม่” เพื่อทดแทนของเดิมได้ ความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้จะสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
ทัศนะจากผู้ประกอบการ: การคัดกรองคุณภาพและการบริหารต้นทุน
ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดต่างมองไปในทิศทางเดียวกันว่า ตลาด “หุ้นกู้” ไม่ได้ปิดตาย แต่กำลังเข้าสู่ช่วงของการ “คัดกรองคุณภาพผู้ออกหุ้นกู้” มากขึ้น
ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ (CSO, แสนสิริ) ระบุว่า แสนสิริมีแผนออกหุ้นกู้ใหม่ 10,000-12,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่ครบกำหนดราว 15,000 ล้านบาท เนื่องจากบริษัทมีฐานะการเงินที่แข็งแกร่งและมีแหล่งเงินกู้โครงการรองรับครบถ้วน
วิทย์ ตันติวรวงศ์ (กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและประธานเจ้าหน้าที่การเงิน, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์) กล่าวว่า ตลาดหุ้นกู้เริ่มกลับเข้าสู่ภาวะปกติในปี 2568 โดยนักลงทุนเริ่มแยกแยะได้ว่าปัญหาการผิดนัดชำระหนี้ส่วนใหญ่เกิดในกลุ่ม Non-rating มากกว่าบริษัทที่มีเรตติ้ง บริษัทสามารถบริหาร “ต้นทุนทางการเงิน” ให้ลดลงอย่างต่อเนื่อง และคาดว่าแนวโน้มดอกเบี้ยในปี 2569 จะเอื้อต่อการบริหารหนี้สินมากขึ้น
ปัจจัยเสี่ยงที่ต้องจับตาเพิ่มเติม
นอกเหนือจากปริมาณหุ้นกู้ที่ครบกำหนดแล้ว ปัจจัยอื่นๆ ที่จะส่งผลต่อ “สภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์” และ “ตลาดตราสารหนี้” ในปี 2569 ยังรวมถึง:
ภาวะเศรษฐกิจมหภาค: การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยและทั่วโลกจะมีผลต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
ทิศทางอัตราดอกเบี้ย: การปรับขึ้นหรือลดลงของอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะมีผลโดยตรงต่อต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการและผลตอบแทนของนักลงทุน
กฎระเบียบภาครัฐ: มาตรการต่างๆ เช่น LTV (Loan-to-Value) ratio อาจส่งผลต่อปริมาณสินเชื่อและกำลังซื้อในตลาด
การแข่งขันในตลาด: การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ และกลยุทธ์ทางการตลาดของผู้ประกอบการจะส่งผลต่อยอดขายและกระแสเงินสด
ความเชื่อมั่นของนักลงทุน: ข่าวสารหรือเหตุการณ์ที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในตลาดทุนโดยรวมจะส่งผลต่อความสามารถในการระดมทุน
การบริหารความเสี่ยงสำหรับนักลงทุน
สำหรับนักลงทุนที่ถือ “หุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์” การประเมินความเสี่ยงของผู้ออกหุ้นกู้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง ควรพิจารณาจาก:
อันดับความน่าเชื่อถือ (Credit Rating): บริษัทจัดอันดับความน่าเชื่อถือจะช่วยประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ประกอบการ
งบการเงินและผลประกอบการ: ตรวจสอบความแข็งแกร่งทางการเงิน อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) และความสามารถในการทำกำไร
กระแสเงินสด: ประเมินกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน (Operating Cash Flow) และกระแสเงินสดอิสระ (Free Cash Flow)
คุณภาพของสินทรัพย์และยอดขาย: พิจารณาโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและการขาย รวมถึงยอดขายที่รอการโอน (Backlog)
นโยบายการบริหารความเสี่ยง: ทำความเข้าใจว่าบริษัทมีแผนรับมือกับความผันผวนของตลาดอย่างไร
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: สู่สมดุลที่ยั่งยืน
ในปี 2569 นี้ ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะต้องเผชิญกับบททดสอบที่เข้มข้น การปรับตัวเพื่อสร้าง “สภาพคล่องธุรกิจ” ที่ยั่งยืนเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง ซึ่งอาจรวมถึง:
การกระจายแหล่งเงินทุน: ไม่พึ่งพาการออกหุ้นกู้อย่างเดียว แต่ต้องแสวงหาแหล่งเงินทุนอื่นๆ เช่น เงินกู้จากสถาบันการเงิน หรือการระดมทุนผ่านตลาดทุนในรูปแบบอื่น
การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ: ควบคุมต้นทุนการก่อสร้างและการดำเนินงานให้ดีขึ้น
การสร้างรายได้ที่หลากหลาย: มองหาโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ ที่สามารถสร้างรายได้เพิ่ม และลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาตลาดอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว
การรักษาความสัมพันธ์กับนักลงทุน: สื่อสารกับนักลงทุนอย่างโปร่งใสและสม่ำเสมอ เพื่อสร้างความเชื่อมั่น
บทสรุป: ปีแห่งการพิสูจน์ความแข็งแกร่ง
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ความท้าทายจาก “หุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์” ที่จะครบกำหนดจำนวนมากนี้ จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการ “สภาพคล่องธุรกิจ” และ “โครงสร้างทางการเงิน” ของแต่ละบริษัท การมองหา “โอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” ในช่วงเวลานี้ จึงต้องอาศัยการวิเคราะห์ที่รอบด้านและความเข้าใจในบริบทของตลาดอย่างลึกซึ้ง
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสหรือผู้ประกอบการที่ต้องการเสริมความแข็งแกร่งให้กับธุรกิจของท่าน การทำความเข้าใจในประเด็น “หุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์” และ “สภาพคล่องธุรกิจ” ในปี 2569 นี้ คือก้าวแรกที่สำคัญอย่างยิ่ง
ท่านพร้อมแล้วหรือยังที่จะก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปพร้อมกัน? ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันของคุณ!
