ประเทศไทย: ศูนย์กลางอุตสาหกรรมยุคใหม่ – โอกาสทองจากการลงทุนของสหรัฐอเมริกา
ในยุคที่เศรษฐกิจโลกกำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการที่สหรัฐอเมริกาได้ประกาศแผนการลงทุนและปรับโครงสร้างอุตสาหกรรมของตนเองอย่างมีนัยสำคัญ ประเทศไทยในฐานะศูนย์กลางการผลิตและโลจิสติกส์ในภูมิภาค จึงมีโอกาสทองในการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) และก้าวขึ้นเป็นผู้เล่นหลักในเวทีเศรษฐกิจระดับโลก
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมไทย: แนวโน้มปี 2568-2569
จากข้อมูลล่าสุดในช่วงปลายปี 2568 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมในประเทศไทยยังคงแสดงให้เห็นถึงการเติบโตอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความผันผวนบ้างในช่วงต้นปีถึงไตรมาส 3/68 อันเนื่องมาจากปัจจัยด้านอัตราภาษีนำเข้าของสหรัฐอเมริกา แต่ความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม โรงงานสำเร็จรูปให้เช่า (Ready-Built Factories – RBFs) และคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่า (Ready-Built Warehouses – RBWs) ยังคงอยู่ในระดับสูง
ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม: ณ สิ้นปี 2568 พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศมีประมาณ 221,788 ไร่ โดยมีอัตราการใช้ประโยชน์ที่ดินลดลงเหลือประมาณ 6.52% ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่ดี บ่งชี้ถึงการเติบโตของภาคอุตสาหกรรม นอกจากนี้ ยังมีพื้นที่ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเป็นนิคมอุตสาหกรรมอีกราว 18,367 ไร่ ซึ่งจะเข้ามาเสริมศักยภาพในอนาคต ราคาที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 8.31 ล้านบาทต่อไร่ เพิ่มขึ้นเล็กน้อยประมาณ 3% จากไตรมาสก่อนหน้า
โรงงานสำเร็จรูปให้เช่า (RBFs): ในไตรมาส 4/68 ไม่พบซัพพลายโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าใหม่เข้าสู่ตลาด ทำให้พื้นที่รวมของ RBFs อยู่ที่ประมาณ 3.42 ล้านตารางเมตร อัตราการว่างเฉลี่ยลดลงอย่างมีนัยสำคัญเหลือประมาณ 9.53% ซึ่งเป็นการลดลงถึง 18.62% จากไตรมาส 3 บ่งบอกถึงความต้องการเช่าโรงงานที่สูงขึ้นอย่างมาก
คลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่า (RBWs): สิ้นปี 2568 พื้นที่คลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่ามีจำนวนเพิ่มขึ้นเป็น 6.05 ล้านตารางเมตร โดยอัตราการว่างเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 15.23% ซึ่งเป็นการลดลงถึง 11.50% จากไตรมาส 3 การเติบโตของภาคอีคอมเมิร์ซและห่วงโซ่อุปทานทั่วโลกที่ต้องการความคล่องตัวและประสิทธิภาพสูง เป็นปัจจัยสำคัญที่ผลักดันความต้องการคลังสินค้า
สหรัฐอเมริกา: การปรับโครงสร้างอุตสาหกรรมสู่เศรษฐกิจยุคใหม่
ประเด็นสำคัญที่น่าจับตามองคือทิศทางการลงทุนของสหรัฐอเมริกา ซึ่งกำลังอยู่ในช่วงการ “รีเซ็ต” โครงสร้างอุตสาหกรรมภายในประเทศ ด้วยการอัดฉีดงบประมาณและเงินลงทุนจำนวนมหาศาล เพื่อกำหนดทิศทางของประเทศในโลกยุคใหม่ที่ขับเคลื่อนด้วยเทคโนโลยี ความมั่นคง และเสถียรภาพของระบบเศรษฐกิจ การลงทุนดังกล่าวจะครอบคลุม 5 แกนหลักของเศรษฐกิจยุคใหม่ ดังนี้
AI & Digital Infrastructure: ปัญญาประดิษฐ์และโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล ถือเป็นหัวใจสำคัญของเศรษฐกิจยุคใหม่ การลงทุนในด้านนี้จะช่วยเสริมสร้างขีดความสามารถในการแข่งขัน และสร้างนวัตกรรมใหม่ๆ
Advanced Manufacturing & Semiconductor: การผลิตขั้นสูงและอุตสาหกรรมเซมิคอนดักเตอร์ เป็นอุตสาหกรรมที่มีความสำคัญเชิงยุทธศาสตร์ต่อความมั่นคงทางเศรษฐกิจและเทคโนโลยี การลงทุนในภาคส่วนนี้จะช่วยลดการพึ่งพาจากภายนอก
Energy Security (including SMRs): ความมั่นคงด้านพลังงาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการผลักดัน Small Modular Reactors (SMRs) ให้ก้าวขึ้นมาเป็นโครงสร้างพื้นฐานด้านพลังงานยุคใหม่ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งต่อการขับเคลื่อนอุตสาหกรรมขนาดใหญ่และความต้องการพลังงานที่เพิ่มสูงขึ้น
BioScience & Life Sciences: อุตสาหกรรมชีววิทยาศาสตร์และวิทยาศาสตร์เพื่อชีวิต ได้รับการยกระดับจากเดิมที่เป็นเพียงอุตสาหกรรมด้านสุขภาพ สู่การเป็นประเด็นความมั่นคงของประเทศ การลงทุนในด้านนี้จะช่วยพัฒนานวัตกรรมทางการแพทย์และเทคโนโลยีชีวภาพ
Defense & Security Technology: เทคโนโลยีด้านการป้องกันประเทศและความมั่นคง ไม่ได้จำกัดอยู่แค่งบประมาณกลาโหม แต่เป็นเทคโนโลยีแกนกลางที่เชื่อมโยงกับ AI, พลังงาน, เซมิคอนดักเตอร์ และโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญของประเทศ การลงทุนในส่วนนี้จะสะท้อนถึงความพยายามในการสร้างความมั่นคงและความปลอดภัยในระดับชาติ
De-risking และ Friend-shoring: กลยุทธ์ใหม่ของเศรษฐกิจโลก
นโยบายเหล่านี้ สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มที่โลกกำลังก้าวเข้าสู่ยุค “De-risking” หรือการลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ และการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้ม “Friend-shoring” ซึ่งคือการกระจายฐานการผลิตออกจากประเทศใดประเทศหนึ่ง ไปยังประเทศที่มีความพร้อม เชื่อถือได้ และปลอดภัยในเชิงยุทธศาสตร์
ประเทศไทย: โอกาสเชิงโครงสร้างในปี 2569
สำหรับประเทศไทย ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งโอกาสเชิงโครงสร้างครั้งสำคัญ เนื่องจากประเทศไทยมี Ecosystem หรือระบบนิเวศด้านอุตสาหกรรมที่ครบถ้วนที่สุดในอาเซียน ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างพื้นฐานที่แข็งแกร่ง นิคมอุตสาหกรรมที่ทันสมัย ระบบโลจิสติกส์ที่เชื่อมโยงทั่วถึง ท่าเรือที่สำคัญ และห่วงโซ่อุปทานระดับภูมิภาค ควบคู่ไปกับประสบการณ์อันยาวนานในการผลิตให้กับอุตสาหกรรมระดับโลก
ในขณะที่สหรัฐอเมริกาและพันธมิตรต่าง ๆ เลือกที่จะเก็บงานวิจัยและพัฒนา (R&D) และเทคโนโลยีหลัก (Core Technology) ไว้ในประเทศตนเอง แต่จะกระจายงานในส่วนของการผลิต การประกอบ และการขยายกำลังการผลิตออกนอกประเทศ เพื่อลดต้นทุนการผลิต และกระจายสินค้าไปยังตลาดต่างๆ การลงทุนขนาดใหญ่ของสหรัฐฯ ที่เริ่มตั้งแต่ปลายปี 2568 ต่อเนื่องถึงต้นปี 2569 จึงเป็นโอกาสทองของประเทศที่มีความพร้อมในด้านพลังงาน โครงสร้างพื้นฐาน เทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ (AI) และห่วงโซ่อุปทาน
เตรียมความพร้อม 4 ด้าน รับการลงทุนอุตสาหกรรมยุคใหม่
เพื่อคว้าโอกาสสำคัญนี้ ประเทศไทยจำเป็นต้องเร่งยกระดับศักยภาพ และสร้างความพร้อมใน 4 ด้านหลัก ดังนี้
ความพร้อมด้านพลังงานและโครงข่ายไฟฟ้า: การลงทุนในอุตสาหกรรมขั้นสูงและอุตสาหกรรมใหม่ๆ จำเป็นต้องอาศัยแหล่งพลังงานที่มั่นคงและเพียงพอ โครงข่ายไฟฟ้าที่ทันสมัยและมีความเสถียรสูงเป็นปัจจัยสำคัญที่จะดึงดูดนักลงทุน การพัฒนาแหล่งพลังงานหมุนเวียน และการลงทุนในเทคโนโลยี SMRs ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการโครงข่ายไฟฟ้าให้มีประสิทธิภาพสูงสุด จะเป็นกุญแจสำคัญ
นิคมอุตสาหกรรมคุณภาพสูงที่รองรับเทคโนโลยีขั้นสูง: นิคมอุตสาหกรรมยุคใหม่ต้องไม่ใช่แค่พื้นที่สำหรับตั้งโรงงาน แต่ต้องมีระบบและเทคโนโลยีที่สามารถรองรับอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง เช่น โรงงานผลิตเซมิคอนดักเตอร์, Data Center, อุตสาหกรรมชีวภาพ และอุตสาหกรรมที่ใช้ AI การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล, ระบบบริหารจัดการน้ำและของเสียที่มีประสิทธิภาพ, และระบบรักษาความปลอดภัยที่ทันสมัย จะช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
ความรวดเร็วในการอนุมัติและนโยบายที่ชัดเจน: ความคล่องตัวในการดำเนินงานและการตัดสินใจ เป็นปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนต่างชาติให้ความสำคัญ ขั้นตอนการอนุมัติการลงทุนที่รวดเร็วและโปร่งใส รวมถึงความชัดเจนของนโยบายภาครัฐในระยะยาว จะสร้างความเชื่อมั่นและลดความเสี่ยงให้กับนักลงทุน การปรับปรุงกฎระเบียบและกระบวนการต่างๆ ให้ทันสมัยและสอดคล้องกับมาตรฐานสากล จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
การพัฒนาทักษะแรงงานเพื่อรองรับอุตสาหกรรมแห่งอนาคต: การเปลี่ยนแปลงทางเทคโนโลยีนำมาซึ่งความต้องการแรงงานที่มีทักษะสูงในหลากหลายสาขา โดยเฉพาะด้านเทคโนโลยีขั้นสูง, อุตสาหกรรมชีวภาพ (Bio-manufacturing), และการผลิตขั้นสูง (Advanced Manufacturing) การลงทุนในการศึกษา การฝึกอบรม และการพัฒนาทักษะแรงงานให้ตรงกับความต้องการของอุตสาหกรรม จะช่วยเสริมสร้างศักยภาพของประเทศให้สามารถรองรับการลงทุนประเภทนี้ได้อย่างยั่งยืน
กลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมาย และความต้องการพื้นที่อุตสาหกรรม
การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในปี 2569 คาดว่าจะขยายตัวมากขึ้นในกลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมาย ได้แก่:
Electronics & Semiconductor parts: อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์และชิ้นส่วนเซมิคอนดักเตอร์
EV & Battery: ยานยนต์ไฟฟ้าและแบตเตอรี่
Data Center & Digital Infrastructure: ศูนย์ข้อมูลและโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล
Bio-manufacturing & Medical Supply: การผลิตชีวภาพและเวชภัณฑ์
Advanced Logistics & Cold Chain: โลจิสติกส์ขั้นสูงและโซ่อุปทานความเย็น
ความต้องการพื้นที่อุตสาหกรรมจะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะโรงงานแบบ Built-to-Suit ที่สร้างขึ้นตามความต้องการเฉพาะของลูกค้า (Customized Factories) รวมถึงโรงงานขนาดใหญ่ที่รองรับการขยายตัวของ Data Center ที่ต้องการไฟฟ้ากำลังสูงและมีความเสถียรอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ คลังสินค้าที่ตั้งอยู่ในทำเลที่สามารถเชื่อมต่อกับท่าเรือและสนามบินได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะมีความต้องการเพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน
ดังนั้น ทำเลที่มีศักยภาพและผู้ประกอบการที่สามารถการันตีในเรื่องของพลังงานไฟฟ้าที่มั่นคง น้ำสะอาด และระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานที่ได้มาตรฐานในระยะยาว จะเป็นผู้ที่สามารถเข้าถึงโอกาสในการลงทุนนี้ได้อย่างเต็มที่
ก้าวสู่ Strategic Industrial & Logistics Hub
ประเทศไทยจำเป็นต้องยกระดับบทบาทของตนเองจากอดีตที่เป็นเพียงฐานการผลิต สู่การเป็น “Strategic Industrial & Logistics Hub” หรือศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์เชิงยุทธศาสตร์ของภูมิภาค ซึ่งจะช่วยเสริมสร้างความแข็งแกร่งและความมั่นคงทางเศรษฐกิจของประเทศในระยะยาว
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม ทั้งนิคมอุตสาหกรรม โรงงานสำเร็จรูปให้เช่า และคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่า ในทำเลที่มีศักยภาพและได้รับการพัฒนาอย่างมีมาตรฐาน ถือเป็นการลงทุนที่น่าสนใจอย่างยิ่งในขณะนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการเติบโตในระยะยาว
ถึงเวลาแล้วสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนทุกท่านที่จะร่วมกันขับเคลื่อนประเทศไทยให้ก้าวสู่ยุคอุตสาหกรรมแห่งอนาคต คว้าโอกาสทองจากการลงทุนของสหรัฐอเมริกา และสร้างความมั่นคงทางเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน
