ไทยแลนด์: มิติใหม่แห่งโอกาสอุตสาหกรรม รับคลื่นการลงทุนระดับโลก 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์มากว่าทศวรรษ ผมได้ประจักษ์ถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วของภาคส่วนนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงปลายปี 2568 ต่อเนื่องสู่ปี 2569 ที่ประเทศไทยกำลังเผชิญหน้ากับโอกาสครั้งใหญ่จากการปรับโครงสร้างอุตสาหกรรมโลก และการทุ่มงบลงทุนมหาศาลจากสหรัฐอเมริกา นี่คือช่วงเวลาที่เราต้องเตรียมความพร้อมอย่างรอบด้าน เพื่อช่วงชิงส่วนแบ่งตลาดที่กำลังจะเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ
ภาพรวมตลาดอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ไทย: สัญญาณบวกที่ต้องจับตา
ข้อมูลจากปลายปี 2568 ชี้ให้เห็นแนวโน้มเชิงบวกที่น่าสนใจ สต็อกที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศอยู่ที่ประมาณ 221,788 ไร่ โดยมีอัตราการถือครองพื้นที่ว่างลดลงอย่างต่อเนื่อง เหลือเพียง 6.52% ซึ่งเป็นการสะท้อนถึงความต้องการที่ดินอุตสาหกรรมที่ยังคงแข็งแกร่ง ราคาที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมโดยเฉลี่ยขยับขึ้นสู่ระดับ 8.31 ล้านบาทต่อไร่ เพิ่มขึ้นเล็กน้อยประมาณ 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ขณะเดียวกัน พื้นที่ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเป็นนิคมอุตสาหกรรมใหม่ก็มีจำนวนถึง 18,367 ไร่ บ่งชี้ถึงการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ ที่กำลังจะตามมา
สำหรับกลุ่มอาคารโรงงานสำเร็จรูปให้เช่า (Ready-Built Factories – RBFs) ในไตรมาส 4 ของปี 2568 ถือว่าไม่มีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาด แต่ภาพรวมพื้นที่ RBFs ที่มีอยู่ราว 3.42 ล้านตารางเมตร กลับมีอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 9.53% ซึ่งลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 18.62% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความต้องการที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
ด้านคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่า (Ready-Built Warehouses – RBWs) ก็มีแนวโน้มที่น่าประทับใจ พื้นที่รวมขยายตัวแตะ 6.05 ล้านตารางเมตร และอัตราการเช่าเฉลี่ยลดลงเหลือ 15.23% ซึ่งลดลงถึง 11.50% จากไตรมาส 3/68 ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งสัญญาณว่า ตลาดที่ดินอุตสาหกรรม และ โรงงานสำเร็จรูปให้เช่า รวมถึง คลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่า ในประเทศไทย กำลังเผชิญกับดีมานด์ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
แม้จะเคยมีช่วงชะลอตัวบ้างในช่วงต้นปีถึงไตรมาส 3/68 อันเป็นผลมาจากประเด็นภาษีนำเข้าสินค้าของสหรัฐ แต่ประเทศไทยยังคงรักษาจุดยืนในฐานะหนึ่งในประเทศที่น่าสนใจที่สุดสำหรับการลงทุนภาคอุตสาหกรรมในภูมิภาค
5 แกนเศรษฐกิจใหม่: ทิศทางการลงทุนจากสหรัฐและโอกาสของไทย
สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษ คือ ทิศทางการลงทุนของสหรัฐอเมริกาในบริบทของ “โลกยุคใหม่” ซึ่งสหรัฐกำลัง “รีเซ็ตโครงสร้างอุตสาหกรรม” ครั้งใหญ่ ด้วยการอัดฉีดงบประมาณและการลงทุนมหาศาล เพื่อวางตำแหน่งตนเองในเวทีโลกที่ขับเคลื่อนด้วยเทคโนโลยี ความมั่นคง และเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ การลงทุนดังกล่าวครอบคลุม 5 แกนหลักที่สำคัญ ดังนี้:
AI & Digital Infrastructure: ความก้าวหน้าของปัญญาประดิษฐ์และโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลเป็นหัวใจหลักของการพัฒนาในยุคใหม่
Advanced Manufacturing & Semiconductor: การผลิตขั้นสูงและอุตสาหกรรมเซมิคอนดักเตอร์ เป็นรากฐานสำคัญของเทคโนโลยีและนวัตกรรม
Energy Security (รวม SMRs – Small Modular Reactors): ความมั่นคงทางพลังงานเป็นสิ่งจำเป็น โดยเฉพาะอย่างยิ่งพลังงานสะอาดและมีเสถียรภาพ เช่น SMRs ซึ่งกำลังถูกผลักดันให้เป็นโครงสร้างพื้นฐานด้านพลังงานแห่งอนาคต
BioScience & Life Sciences: อุตสาหกรรมชีววิทยาศาสตร์และวิทยาศาสตร์เพื่อชีวิต ถูกยกระดับจากแค่ภาคสุขภาพไปสู่ประเด็นความมั่นคงของประเทศ
Defense & Security Technology: เทคโนโลยีด้านการป้องกันประเทศและความมั่นคง ไม่ใช่เพียงงบประมาณกลาโหม แต่เป็นแกนกลางที่เชื่อมโยงกับ AI, พลังงาน, เซมิคอนดักเตอร์ และโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญของชาติ
“โลกยุคใหม่” นี้ กำลังก้าวเข้าสู่ยุคแห่ง “De-risking” หรือการลดความเสี่ยง และ “Friend-shoring” หรือการกระจายฐานการผลิตไปยังประเทศที่พร้อม เชื่อถือได้ และมีความปลอดภัยในเชิงยุทธศาสตร์ “พงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร” หัวหน้าฝ่ายอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์, คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวเน้นย้ำ
สำหรับประเทศไทยในปี 2569 นี้ ถือเป็นปีแห่ง “โอกาสเชิงโครงสร้าง” อย่างแท้จริง ด้วยระบบนิเวศ (Ecosystem) อุตสาหกรรมที่สมบูรณ์ที่สุดในอาเซียน ทั้งโครงสร้างพื้นฐาน, นิคมอุตสาหกรรม, โลจิสติกส์, ท่าเรือ, ซัพพลายเชนระดับภูมิภาค และประสบการณ์การผลิตในอุตสาหกรรมระดับโลก ในขณะที่สหรัฐและพันธมิตรเลือกที่จะเก็บงานด้าน R&D และ Core Technology ไว้ภายในประเทศตนเอง พวกเขากลับมองหาการกระจายฐานการผลิตและการประกอบ เพื่อลดต้นทุนและขยายตลาดไปยังประเทศต่างๆ
ดังนั้น การอัดฉีดงบประมาณลงทุนของสหรัฐในช่วงปลายปี 2568 ถึงต้นปี 2569 จึงเป็นโอกาสทองสำหรับประเทศที่มีความพร้อมด้านพลังงาน, โครงสร้างพื้นฐาน, เทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ (AI), และซัพพลายเชนที่แข็งแกร่ง
4 ด้านสำคัญที่ไทยต้องเร่งปรับตัวเพื่อคว้าโอกาสการลงทุนสหรัฐ
เพื่อให้ประเทศไทยสามารถคว้าโอกาสครั้งใหญ่นี้ได้อย่างเต็มที่ จะต้องมีการเตรียมความพร้อมและปรับปรุงใน 4 ด้านหลัก ดังนี้:
การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จะขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญในกลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมาย:
Electronics & Semiconductor parts: การผลิตชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์และเซมิคอนดักเตอร์
EV & Battery: อุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้าและแบตเตอรี่
Data Center & Digital Infrastructure: ศูนย์ข้อมูลและโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล
Bio-manufacturing & Medical Supply: การผลิตชีวภัณฑ์และเวชภัณฑ์
Advanced Logistics & Cold Chain: ระบบโลจิสติกส์ขั้นสูงและห่วงโซ่ความเย็น
ความต้องการพื้นที่อุตสาหกรรมจะเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ:
โรงงาน Built-to-Suit: ความต้องการโรงงานที่สร้างขึ้นเพื่อตอบสนองความต้องการเฉพาะของลูกค้า (Built-to-Suit) ทั้งขนาดใหญ่และขนาดต่างๆ จะเพิ่มขึ้น
Data Center Expansion: การขยายตัวของ Data Center ที่ต้องการพลังงานไฟฟ้าสูงและมีความเสถียรอย่างต่อเนื่อง
Strategic Warehouse Locations: คลังสินค้าในทำเลที่สามารถเชื่อมต่อไปยังท่าเรือและสนามบินได้อย่างสะดวก จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น
ผู้ประกอบการในภาคอุตสาหกรรมที่สามารถ รับประกันความพร้อมด้านพลังงานไฟฟ้าและน้ำประปาที่สะอาดและเสถียรในระยะยาว จะสามารถเข้าถึงความต้องการตลาดนี้ได้มากกว่าพื้นที่ที่ยังขาดแคลนหรือไม่พร้อม
ยกระดับบทบาทสู่ Strategic Industrial & Logistics Hub:
ประเทศไทยจำเป็นต้องก้าวข้ามบทบาทเดิมจากการเป็นเพียง “ฐานการผลิต” สู่การเป็น “ศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์เชิงยุทธศาสตร์” ของภูมิภาค การจะบรรลุเป้าหมายนี้ จำเป็นต้องเร่งสร้างความชัดเจนใน 4 ด้านหลัก:
ความพร้อมด้านพลังงานและโครงข่ายไฟฟ้า (Energy & Grid Infrastructure): การลงทุนในแหล่งพลังงานที่หลากหลายและยั่งยืน พร้อมระบบส่งไฟฟ้าที่มีความเสถียรและรองรับการใช้พลังงานสูง
นิคมอุตสาหกรรมคุณภาพสูง (High-Quality Industrial Estates): การพัฒนานิคมอุตสาหกรรมที่เพียบพร้อมด้วยระบบและเทคโนโลยีที่ทันสมัย สามารถรองรับอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูงและอุตสาหกรรมใหม่ๆ ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กระบวนการอนุมัติที่รวดเร็วและความชัดเจนเชิงนโยบาย (Streamlined Approvals & Policy Clarity): การลดขั้นตอนและระยะเวลาในการอนุมัติการลงทุน รวมถึงการสร้างความชัดเจนในนโยบายระดับรัฐบาล จะช่วยสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุน
การพัฒนาทักษะแรงงาน (Skilled Workforce Development): การลงทุนในการพัฒนาทักษะแรงงานให้พร้อมสำหรับอุตสาหกรรมเทคโนโลยีชั้นสูง, Bio-manufacturing, และ Advanced Manufacturing เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
จับตาแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในประเทศไทย 2025
ในปี 2569 นี้ เราคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของไทยจะมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมองจากมุมของ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม และ โรงงานอุตสาหกรรมเพื่อการลงทุน
ความต้องการที่ดินอุตสาหกรรมในทำเลศักยภาพ: ทำเลที่ตั้งของ นิคมอุตสาหกรรมในภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor – EEC) ยังคงเป็นที่จับตาอย่างต่อเนื่อง ด้วยการเชื่อมโยงกับโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งที่แข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม เราจะเห็นความต้องการที่กระจายตัวไปยังทำเลใหม่ๆ ที่มีศักยภาพในการเชื่อมต่อกับ Supply Chain ระดับโลกมากขึ้น
โรงงานอุตสาหกรรมสำหรับอุตสาหกรรมใหม่: ความต้องการ โรงงานอุตสาหกรรมสำหรับอุตสาหกรรมใหม่ ที่รองรับเทคโนโลยีขั้นสูง เช่น โรงงานผลิตเซมิคอนดักเตอร์, โรงงานแบตเตอรี่, และโรงงานผลิตยา จะเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
คลังสินค้าโลจิสติกส์สมัยใหม่: ดีมานด์สำหรับ คลังสินค้าโลจิสติกส์สมัยใหม่ ที่มาพร้อมระบบอัตโนมัติ, การควบคุมอุณหภูมิ (Cold Chain), และการจัดการคลังสินค้าอัจฉริยะ (Smart Warehouse Management) จะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ใกล้เคียงสนามบินและท่าเรือหลัก
การลงทุนใน Data Center: การขยายตัวของ Data Center ในประเทศไทย จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญที่สร้างความต้องการพื้นที่อุตสาหกรรมและโครงสร้างพื้นฐานที่เกี่ยวข้อง
แนวโน้มราคา: คาดว่าราคา ค่าเช่าโรงงานสำเร็จรูป และ ค่าเช่าคลังสินค้าสำเร็จรูป จะมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป จากแรงกดดันของอุปสงค์ที่สูงขึ้นและต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น
โอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนในประเทศไทย นี่คือช่วงเวลาแห่งโอกาสครั้งสำคัญในการปรับตัวและยกระดับศักยภาพ เราต้องไม่เพียงแต่เตรียมความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน แต่ต้องมุ่งเน้นการสร้างความแตกต่างด้วยการนำเสนอโซลูชันที่ตอบโจทย์เทรนด์เศรษฐกิจยุคใหม่
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่มองเห็นศักยภาพและต้องการเป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่นี้ การศึกษาทำเลที่ตั้งที่เหมาะสม, การวางแผนการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่รองรับเทคโนโลยีอนาคต, และการพัฒนาบุคลากรให้พร้อม คือก้าวสำคัญที่จะนำพาธุรกิจของคุณไปสู่ความสำเร็จในเวทีโลก
ถึงเวลาแล้วที่จะคว้าโอกาส! ร่วมสำรวจศักยภาพใหม่ๆ และวางแผนกลยุทธ์ของคุณ เพื่อก้าวสู่การเป็นผู้นำในอุตสาหกรรมแห่งอนาคต.
