ประเทศไทย: ศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์แห่งอาเซียน ยุคใหม่แห่งโอกาสการลงทุนสหรัฐ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าตื่นเต้นในภูมิภาคของเรา โดยเฉพาะอย่างยิ่งศักยภาพของประเทศไทยในการก้าวขึ้นเป็นศูนย์กลางสำคัญของการลงทุนระดับโลก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงทิศทางการลงทุนครั้งใหญ่จากสหรัฐอเมริกา ซึ่งเป็นการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจโลกครั้งสำคัญ การเตรียมความพร้อมของประเทศไทยใน นิคมอุตสาหกรรม และโครงสร้างพื้นฐานที่เกี่ยวข้องจึงเป็นปัจจัยชี้ขาดในการช่วงชิงโอกาสทองนี้
ภาพรวมตลาดอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ไทย: สถานการณ์ปัจจุบันและแนวโน้ม
จากการประเมินสถานการณ์ ณ สิ้นปี 2568 ข้อมูลบ่งชี้ถึงความต้องการที่แข็งแกร่งอย่างต่อเนื่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมของประเทศไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ที่ดินนิคมอุตสาหกรรม ณ สิ้นปี 2568 มีจำนวนรวมประมาณ 221,788 ไร่ และอัตราการว่างของที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมลดลงเหลือประมาณ 6.52% ซึ่งถือเป็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงไตรมาส 3 ของปีเดียวกัน ราคาประเมินที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 8.31 ล้านบาทต่อไร่ ปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยราว 3% สะท้อนถึงอุปสงค์ที่เพิ่มสูงขึ้น สอดคล้องกับที่ดินอีกประมาณ 18,367 ไร่ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเป็นนิคมอุตสาหกรรมใหม่
สำหรับ โรงงานสำเร็จรูปให้เช่า หรือ Ready-Built Factories (RBFs) ในไตรมาส 4 ของปี 2568 ตลาดแทบจะไม่มีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาด โดยพื้นที่รวมของ RBFs อยู่ที่ประมาณ 3.42 ล้านตารางเมตร และมีอัตราการว่างเฉลี่ยลดลงอย่างมากเหลือเพียง 9.53% ซึ่งลดลงถึง 18.62% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ยิ่งตอกย้ำถึงความต้องการที่ล้นเกินอุปทาน
ในส่วนของ คลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่า หรือ Ready-Built Warehouses (RBWs) ณ สิ้นปี 2568 ตลาดได้ขยายตัวเพิ่มขึ้นเป็น 6.05 ล้านตารางเมตร และมีอัตราการว่างเฉลี่ยลดลงถึง 11.50% จากไตรมาส 3 เหลืออยู่ที่ประมาณ 15.23%
แนวโน้มความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม โรงงานสำเร็จรูปให้เช่า และคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่าในประเทศไทยได้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แม้จะมีความผันผวนบ้างในช่วงต้นปีถึงไตรมาส 3 ของปี 2568 อันเนื่องมาจากปัจจัยด้านภาษีนำเข้าของสหรัฐ แต่โดยรวมแล้ว ประเทศไทยยังคงเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจที่สุดสำหรับการลงทุนภาคอุตสาหกรรมในระดับภูมิภาค
5 แกนหลักเศรษฐกิจยุคใหม่: ทิศทางการลงทุนสหรัฐ และโอกาสของไทย
สิ่งที่น่าจับตามองอย่างยิ่งคือทิศทางการลงทุนของสหรัฐอเมริกา ซึ่งกำลังมีการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจครั้งใหญ่ โดยการอัดฉีดงบประมาณและการลงทุนจำนวนมหาศาลเพื่อกำหนดตำแหน่งของสหรัฐในโลกยุคใหม่ที่ขับเคลื่อนด้วยเทคโนโลยี ความมั่นคง และเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ การลงทุนเหล่านี้จะครอบคลุม 5 แกนหลักสำคัญ ดังนี้:
AI & Digital Infrastructure: การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านปัญญาประดิษฐ์และดิจิทัลถือเป็นหัวใจสำคัญของการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในอนาคต การลงทุนในส่วนนี้จะส่งผลโดยตรงต่อความต้องการ พื้นที่ Data Center และโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลที่ทันสมัย
Advanced Manufacturing & Semiconductor: การยกระดับภาคการผลิตขั้นสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งอุตสาหกรรมเซมิคอนดักเตอร์ กำลังเป็นที่ต้องการอย่างมาก การลงทุนในส่วนนี้จะส่งผลต่อความต้องการ โรงงานอุตสาหกรรมไฮเทค และ พื้นที่สำหรับผลิตชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์
Energy Security (รวม SMRs หรือ Small Modular Reactors): ความมั่นคงทางพลังงานเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งพลังงานที่เสถียรในระยะยาว Small Modular Reactors (SMRs) กำลังถูกผลักดันให้เป็นโครงสร้างพื้นฐานด้านพลังงานของยุคใหม่ การลงทุนในด้านนี้จะมีความสำคัญต่อการพัฒนา นิคมอุตสาหกรรมพลังงานสะอาด และ โครงสร้างพื้นฐานด้านพลังงาน
BioScience & Life Sciences: จากเดิมที่เคยเป็นเพียงอุตสาหกรรมสุขภาพ ปัจจุบัน BioScience และ Life Sciences ได้รับการยกระดับสู่ประเด็นความมั่นคงของประเทศ การลงทุนในส่วนนี้จะส่งผลต่อความต้องการ โรงงานไบโอเทค และ ศูนย์วิจัยด้านชีววิทยาศาสตร์
Defense & Security Technology: งบประมาณด้านกลาโหมไม่ได้เป็นเพียงการจัดซื้ออาวุธ แต่หมายรวมถึงเทคโนโลยีแกนหลักที่เชื่อมโยงกับ AI, พลังงาน, เซมิคอนดักเตอร์ และระบบโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ การลงทุนในส่วนนี้จะผลักดันให้เกิดการพัฒนา เทคโนโลยีป้องกันประเทศ และ โซลูชันด้านความปลอดภัย
ภายใต้บริบทโลกที่กำลังก้าวเข้าสู่ยุค “De-risking” หรือการลดความเสี่ยง และ “Friend-shoring” หรือการกระจายฐานการผลิตไปยังประเทศที่เชื่อถือได้และปลอดภัยในเชิงยุทธศาสตร์ ประเทศไทยมีความได้เปรียบอย่างมากเนื่องจากมี Ecosystem หรือระบบนิเวศภาคอุตสาหกรรมที่ครบถ้วนที่สุดในอาเซียน ทั้งโครงสร้างพื้นฐาน นิคมอุตสาหกรรม โลจิสติกส์ ท่าเรือ ซัพพลายเชนระดับภูมิภาค และประสบการณ์อันยาวนานในภาคการผลิตระดับโลก
สหรัฐและพันธมิตรมีแนวโน้มที่จะเก็บงานวิจัยและพัฒนา (R&D) และเทคโนโลยีหลักไว้ในประเทศตนเอง ขณะที่งานด้านการผลิต การประกอบ และการขยายกำลังการผลิตจะถูกกระจายออกนอกประเทศเพื่อลดต้นทุนและกระจายความเสี่ยง ซึ่งนี่คือโอกาสทองสำหรับประเทศไทยในการดึงดูดการลงทุนประเภทนี้
4 ความพร้อมที่ประเทศไทยต้องเร่งสร้าง เพื่อรับการลงทุนใหญ่จากสหรัฐ
ในปี 2569 นี้ ถือเป็นปีแห่งโอกาสเชิงโครงสร้างสำหรับประเทศไทย หากเราสามารถเตรียมความพร้อมใน 4 ด้านหลักได้อย่างมีประสิทธิภาพ โอกาสในการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จะขยายตัวอย่างก้าวกระโดด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมาย เช่น อิเล็กทรอนิกส์และชิ้นส่วนเซมิคอนดักเตอร์, ยานยนต์ไฟฟ้า (EV) และแบตเตอรี่, Data Center และโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล, การผลิตชีวภาพและเวชภัณฑ์, และ โลจิสติกส์ขั้นสูงและโซ่ความเย็น (Cold Chain)
การลงทุนที่จะหลั่งไหลเข้ามานี้ จะส่งผลให้ความต้องการ พื้นที่อุตสาหกรรม เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งในรูปแบบของโรงงานแบบ Built-to-Suit ขนาดใหญ่ โรงงานที่ออกแบบและสร้างขึ้นตามความต้องการเฉพาะของลูกค้า (Customized Factories) การขยายตัวของ Data Center ที่ต้องการไฟฟ้ากำลังสูงและเสถียรภาพ รวมถึงคลังสินค้าในทำเลที่เชื่อมต่อกับท่าเรือและสนามบิน
ผู้ประกอบการและทำเลที่สามารถ การันตีความพร้อมด้านพลังงานไฟฟ้าและน้ำสะอาดในระยะยาว จะเป็นที่ต้องการอย่างมาก และจะสามารถเข้าถึงโอกาสนี้ได้มากกว่าพื้นที่ที่ยังขาดแคลนหรือไม่มีความพร้อม
เพื่อให้ประเทศไทยสามารถยกระดับบทบาทจากฐานการผลิต สู่ Strategic Industrial & Logistics Hub หรือศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์เชิงยุทธศาสตร์ของภูมิภาค เราจำเป็นต้องเร่งสร้างความชัดเจนใน 4 ด้านดังนี้:
ความพร้อมด้านพลังงานและโครงข่ายไฟฟ้า: การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานด้านพลังงานที่มั่นคง ทันสมัย และสามารถรองรับความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้น ถือเป็นปัจจัยพื้นฐานที่สำคัญที่สุด การไฟฟ้าส่วนภูมิภาค และการไฟฟ้า นครหลวง จะต้องมีแผนรองรับอย่างชัดเจน รวมถึงการส่งเสริม พลังงานหมุนเวียน และโซลูชันด้านพลังงานอัจฉริยะ
นิคมอุตสาหกรรมคุณภาพสูง: การพัฒนา นิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่ ที่มีระบบและเทคโนโลยีที่ทันสมัย สามารถรองรับอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง อุตสาหกรรมใหม่ และการผลิตขั้นสูง (Advanced Manufacturing) ได้อย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงการมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
ความรวดเร็วในการอนุมัติและนโยบายที่ชัดเจน: การปรับปรุงกระบวนการและลดขั้นตอนการอนุมัติการลงทุนให้มีความรวดเร็ว โปร่งใส และมีประสิทธิภาพ ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งควบคู่ไปกับนโยบายที่ชัดเจนและต่อเนื่องจากภาครัฐในทุกระดับ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับ การลงทุนในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และพื้นที่ส่งเสริมการลงทุนอื่นๆ
การพัฒนาทักษะแรงงาน: การยกระดับทักษะแรงงานให้พร้อมสำหรับอุตสาหกรรมเทคโนโลยีชั้นสูง ด้าน Bio และ Advanced Manufacturing เป็นภารกิจเร่งด่วน การลงทุนในการฝึกอบรม พัฒนาหลักสูตร และส่งเสริมการเรียนรู้ตลอดชีวิต จะเป็นการสร้างบุคลากรที่มีคุณภาพและตรงกับความต้องการของตลาดแรงงานที่เปลี่ยนแปลงไป
โอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน
ปี 2569 นี้ จะเป็นปีแห่งการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญสำหรับภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ของประเทศไทย ด้วยการลงทุนมหาศาลจากสหรัฐอเมริกา ที่กำลังปรับเปลี่ยนภูมิทัศน์เศรษฐกิจโลก ประเทศไทยมีความพร้อมและศักยภาพที่จะก้าวขึ้นมาเป็นศูนย์กลางที่สำคัญหากเราสามารถดำเนินการตามแผนเตรียมความพร้อมทั้ง 4 ด้านได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสในการขยายธุรกิจ หรือนักลงทุนที่สนใจเข้ามาลงทุนในประเทศไทย นี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการศึกษาข้อมูล วางแผนกลยุทธ์ และเตรียมความพร้อมเพื่อคว้าโอกาสทองนี้ไว้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่ต้องการคว้าโอกาสนี้ และกำลังมองหา ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนใน นิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทย อย่ารอช้า! ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อร่วมสร้างสรรค์อนาคตอุตสาหกรรมไทยที่แข็งแกร่งและยั่งยืนไปด้วยกัน
