ไทยแลนด์: ท่ามกลางความท้าทายเศรษฐกิจปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปรับกลยุทธ์เน้นความมั่นคง LH ทุ่มงบ 3.6 พันล้าน เปิด 2 โครงการแนวราบ พร้อมรุกหนักธุรกิจโรงแรม
บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ไทย (ประสบการณ์ 10 ปี)
ปี 2569 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ใช่เพียงแค่การคาดการณ์แนวโน้มตลาดที่ยากลำบาก แต่ยังรวมถึงแรงกดดันรอบด้านจากเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน เศรษฐกิจในประเทศที่ยังคงทรงตัว ภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว และนโยบายการเงินที่เข้มงวดขึ้น ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค บรรยากาศเช่นนี้ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างต้องปรับกลยุทธ์ เน้นความรอบคอบ และมองหาโอกาสในการกระจายความเสี่ยง
หนึ่งในผู้เล่นรายสำคัญอย่าง บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ได้ประกาศแผนการดำเนินงานสำหรับปี 2569 อย่างชัดเจน โดยมุ่งเน้นการบริหารจัดการให้เกิดความมั่นคงเป็นหลัก สอดคล้องกับสถานการณ์ที่คาดเดาได้ยากนี้ โดยบริษัทได้ประกาศเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ซึ่งทั้งหมดเป็นโครงการแนวราบ สะท้อนให้เห็นถึงการชะลอการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ที่ปัจจุบันยังมีซัพพลายค้างอยู่จำนวนมาก และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่ปรับตัวสูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา
“ปี 2569 ยังคงเป็นอีกปีที่เราต้องประคองตัวอย่างเข้มข้น” นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร LH กล่าวเน้นย้ำถึงทิศทางบริษัท “เราให้ความสำคัญกับการลดระดับสินค้าคงค้างและการบริหารจัดการหนี้สินต่อทุนให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม ขณะเดียวกันก็มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ซึ่งทั้งหมดเป็นโครงการแนวราบ โดยเราได้ชะลอการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ เนื่องจากตลาดยังมีซัพพลายที่รอการระบายค่อนข้างมาก ประกอบกับยอดปฏิเสธสินเชื่อที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ”
ปรับกลยุทธ์สู่ความยั่งยืน: ลดเปิดโครงการแนวราบ เน้นลงทุนโรงแรม
การปรับลดจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวในปี 2569 ถือเป็นการตัดสินใจที่สอดคล้องกับภาวะตลาดอย่างยิ่ง โดยนายนพรกล่าวเสริมว่า “ในปี 2568 เราได้เปิดโครงการใหม่ไปถึง 3 โครงการ ด้วยมูลค่ารวม 8,960 ล้านบาท แต่ในปีนี้ การเปิดตัวโครงการใหม่ 2 โครงการ ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นการเลื่อนมาจากปีก่อน และอีกหนึ่งโครงการที่เปิดใหม่ ถือเป็นจำนวนที่น้อยที่สุดในรอบหลายปี ทั้งนี้ เป็นผลมาจากโครงสร้างเศรษฐกิจไทยที่เผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ทั้งปัญหาหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น การบริโภคที่ชะลอตัว แม้ว่าปัจจัยด้านภูมิรัฐศาสตร์อาจไม่ได้ส่งผลกระทบโดยตรง แต่ก็เป็นตัวแปรเพิ่มความไม่แน่นอนให้แก่ตลาด”
ภายใต้บริบทดังกล่าว LH จึงได้ปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ครั้งสำคัญ โดยหันมาเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่ามากขึ้น ซึ่งเป็นส่วนที่สามารถสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) ที่มั่นคงกว่าในภาวะที่ตลาดที่อยู่อาศัยมีความผันผวนสูง
“เมื่อเทียบกับวิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมา วิกฤตในปัจจุบันมีความซับซ้อนกว่ามาก” นายนพรเปรียบเทียบ “ในช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 นั้น แม้ธุรกิจจะได้รับผลกระทบ แต่ภาคครัวเรือนยังมีความแข็งแกร่ง และเมื่อมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ก็สามารถฟื้นตัวได้ แต่ในรอบนี้ กลุ่มลูกค้าในระดับกลางถึงล่างได้รับผลกระทบอย่างต่อเนื่อง ทำให้กำลังซื้ออ่อนแอ เรายังคงหวังว่าหลังจากการเลือกตั้งและมีรัฐบาลใหม่ จะมีมาตรการที่สามารถช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ดียิ่งขึ้น”
เปิดตัวโครงการระดับบน: นันทวัน เพรสทีจ และ ชัยพฤกษ์ 3
สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวในปี 2569 นี้ ได้รับการคัดสรรมาเป็นอย่างดี โดยนายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ LH ได้ให้รายละเอียดว่า “ในปี 2569 เราจะเปิดตัวโครงการใหม่ระดับกลาง-บน 2 โครงการ ได้แก่ นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก มูลค่าโครงการ 2,220 ล้านบาท เป็นบ้านเดี่ยวระดับ Super Luxury บนเนื้อที่ 33.2 ไร่ จำนวน 34 หลัง ราคาขายตั้งแต่ 60-100 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 นอกจากนี้ ยังมีโครงการ ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน มูลค่า 1,440 ล้านบาท เป็นบ้านเดี่ยวระดับ Upper-Middle Class บนเนื้อที่ 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต ราคาขาย 10-13 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4”
เมื่อรวมกับโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน LH จะมีโครงการที่อยู่อาศัยรวมทั้งสิ้น 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท ซึ่งในจำนวนนี้ มีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมโอน 5 โครงการ และโครงการ วันเวลา ณ เจ้าพระยา ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมอีกหนึ่งโครงการ คาดว่าจะแล้วเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ในช่วงกลางไตรมาส 4 ของปี 2569
ทุ่มงบ 4,500 ล้านบาท: ซื้อที่ดินและลงทุนในธุรกิจโรงแรม
เพื่อเสริมความแข็งแกร่งและสร้างการเติบโตที่ยั่งยืน LH ได้เตรียมงบลงทุนไว้ประมาณ 4,500 ล้านบาท สำหรับการพัฒนาธุรกิจในปี 2569 โดยแบ่งเป็นการลงทุนเพื่อซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย 2,000 ล้านบาท และการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่จะเน้นไปที่ธุรกิจโรงแรม
“การลงทุนในธุรกิจโรงแรมเป็นทิศทางที่เราให้ความสำคัญอย่างยิ่ง” นายอาชวิณกล่าว “เรากำลังลงทุนในโรงแรม Grande Centre Point Voyage ที่พัทยา ซึ่งเป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ในเครือ LH ที่พัทยา โดยจะมีขนาด 494 ห้อง และจุดเด่นคือสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งจะใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม คาดว่าจะเปิดให้บริการในช่วงเดือนตุลาคมนี้”
นอกจากนี้ LH ยังมีแผนการพัฒนาโรงแรม Grande Centre Point Chinatown ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จและเปิดให้บริการได้ในปี 2571 ซึ่งจะช่วยเสริมพอร์ตธุรกิจโรงแรมของบริษัทให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้นในระยะยาว
เพื่อสนับสนุนการลงทุนและการดำเนินงาน LH ยังมีแผนที่จะออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อใช้ในการทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และบริหารจัดการสภาพคล่อง โดยคาดว่า ณ สิ้นปี 2569 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิ (Net Gearing Ratio) ของบริษัทจะลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 1 เท่า ซึ่งถือเป็นระดับที่แข็งแกร่งและบริหารจัดการได้
เป้าหมายการเงินปี 2569: ยอดขาย 1.5 หมื่นล้านบาท ยอดโอน 1.7 หมื่นล้านบาท
สำหรับเป้าหมายทางธุรกิจในปี 2569 LH ตั้งเป้าหมายยอดขายไว้ที่ 15,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,000 ล้านบาท โดยคาดว่ารายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและบริการจะอยู่ที่ประมาณ 9,900 ล้านบาท ซึ่งการบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพจะเป็นกุญแจสำคัญในการบรรลุเป้าหมายดังกล่าว
ฐานะการเงินแข็งแกร่ง: การบริหารจัดการสภาพคล่องและสินทรัพย์ลงทุน
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน LH ยืนยันถึงความแข็งแกร่งด้านการเงินของบริษัทว่า “บริษัทมีฐานะทางการเงินที่มั่นคงมาโดยตลอด จากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่มีประสิทธิภาพและจากสินทรัพย์ลงทุนที่หลากหลาย”
“ในปีที่ผ่านมา เราได้ออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อใช้ในการทดแทนหุ้นกู้เดิมและเป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิอยู่ที่ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.82%”
ปัจจุบัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและบริการของ LH มีโครงการที่อยู่ภายใต้การบริหาร 17 แห่ง ประกอบด้วยโรงแรมในเครือ Grande Centre Point จำนวน 9 แห่งที่เปิดดำเนินการแล้ว ซึ่ง 6 แห่งได้มีการขายเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) และอีก 2 แห่งกำลังก่อสร้าง นอกจากนี้ยังมีศูนย์การค้า Terminal 21 จำนวน 3 แห่ง โดย 2 แห่งได้ขายเข้ากองทรัสต์แล้ว รวมถึงมีอพาร์ตเมนต์และโรงแรมอีก 3 แห่งในสหรัฐอเมริกา
“แม้ว่าในปีที่ผ่านมา คาดว่ารายได้รวมของบริษัทจะลดลงประมาณ 12% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลกระทบจากสถานการณ์ท่องเที่ยวที่ส่งผลต่อจำนวนนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวชาวจีน รวมถึงการที่บริษัทได้ขายทรัพย์สินเพื่อการให้เช่าออกไป ทำให้รายได้จากทรัพย์สินเหล่านั้นหายไป แต่เราก็ได้เปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่งที่ลุมพินีและราชดำริ ซึ่งเร็วกว่าแผนที่วางไว้ ซึ่งช่วยชดเชยรายได้ที่ลดลงไปได้บางส่วน” นายวิทย์ กล่าว
มองไปข้างหน้า: กลยุทธ์ที่ชาญฉลาดเพื่อการเติบโตในภาวะตลาดผันผวน
จากทิศทางและแผนการดำเนินงานของ LH ในปี 2569 สะท้อนให้เห็นถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเผชิญกับความท้าทาย การปรับกลยุทธ์จาก “การเร่งขยายตัว” ไปสู่ “การบริหารจัดการเพื่อความมั่นคง” พร้อมกับการกระจายความเสี่ยงสู่ธุรกิจที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้ประจำอย่างธุรกิจโรงแรม ถือเป็นการตัดสินใจที่ชาญฉลาดและสอดคล้องกับแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันและอนาคต
แม้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยอาจจะยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนในระยะสั้น แต่ด้วยการบริหารจัดการที่รอบคอบ การรักษาสภาพคล่องทางการเงิน และการลงทุนในธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้ที่มั่นคง LH ยังคงเป็นผู้เล่นที่น่าจับตามองในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย และพร้อมที่จะก้าวผ่านความท้าทายเพื่อสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนต่อไป
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังพิจารณาถึงการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและบริการ การติดตามความเคลื่อนไหวและกลยุทธ์ของบริษัทที่มีประสบการณ์และฐานะการเงินแข็งแกร่งเช่น LH ถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการประกอบการตัดสินใจลงทุนให้เกิดผลตอบแทนสูงสุดและลดความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ
